Cessione di pertinenze entro i 5 anni: si applica l'imposta sostitutiva del 20% | Geometra.info

Cessione di pertinenze entro i 5 anni: si applica l’imposta sostitutiva del 20%

L'Agenzia delle Entrate definisce la disciplina fiscale della plusvalenza da cessione infraquinquennale di box auto separatamente dall’abitazione principale

box e pertinenze
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L’Agenzia delle Entrate, nella risposta n. 83 del 2018, esamina la disciplina fiscale della plusvalenza da cessione infraquinquennale di box auto separatamente dall’abitazione principale. Il caso riguarda la vendita di un box auto (cat. C/6, pertinenza dell’abitazione principale) acquistato nel 2015. L’istante chiede se la plusvalenza realizzata mediante tale vendita debba essere assoggettata a tassazione ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettere b) del Dpr n. 917/1986.

La disciplina fiscale delle pertinenze

Il vincolo pertinenziale, così come definito dall’articolo 817 del codice civile – “le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima” – richiede la sussistenza di due elementi:

  • presupposto oggettivo che consiste nella destinazione durevole e funzionale a servizio o ad ornamento intercorrente tra un bene e un altro (bene principale) per il migliore uso di quest’ultimo;
  • presupposto soggettivo che si traduce nella volontà, manifestata dal titolare del bene principale o da chi ne abbia sul medesimo un diritto reale, di porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale con la cosa principale.

Se non diversamente disposto, alle pertinenze si applica lo stesso regime giuridico stabilito per la cosa principale (art. 818 cod. civ.). Ai fini fiscali, l’articolo 67, comma 1, lettera b) del Testo unico delle imposte sui redditi (Tuir, Dpr n. 917 del 22 dicembre 1986) annovera fra i redditi diversile plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari”.

Scopo della suddetta norma è quella di assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalle cessioni di beni immobili posti in essere con finalità speculative, presunte in base alla circostanza che l’arco temporale che intercorre tra la data di acquisto o di costruzione dell’immobile e la data di vendita dello stesso sia inferiore a cinque anni.

La presunzione viene meno, tra l’altro, nell’ipotesi in cui la cessione infraquinquennale riguardi un’unità immobiliare urbana che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la vendita, sia stata adibita ad abitazione principale del cedente o di un suo familiare.

L’articolo 36, comma 2, del Tuir dispone che “Per unità immobiliari urbane si intendono i fabbricati e le altre costruzioni stabili o le loro porzioni suscettibili di reddito autonomo. Le aree occupate dalle costruzioni e quelle che ne costituiscono pertinenze si considerano parti integranti delle unità immobiliari“.

Costituiscono, inoltre, pertinenze, ai sensi dell’art. 10 Tuir, “le cose immobili classificate o classificabili in categorie diverse da quelle ad uso abitativo, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio delle unità immobiliari adibite ad abitazione principale delle persone fisiche”.

La circolare del 1 marzo 2007, n. 12, par. 2, ha precisato che “la sussistenza del vincolo pertinenziale, rendendo il bene servente una proiezione del bene principale, consente di attribuire alla pertinenza la medesima natura del bene principale”, a condizione che il vincolo stesso sia evidenziato nell’atto di cessione.

Il parere dell’Agenzia delle Entrate

La cessione della pertinenza unitamente all’abitazione principale, entro cinque anni dall’acquisto non genera plusvalenza e quindi non è imponibile, sempreché per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione, l’unità immobiliare urbana sia stata adibita ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. Nel caso in cui la pertinenza è ceduta separatamente dall’abitazione principale, l’operazione fa venir meno il vincolo pertinenziale stabile e duraturo che deve intercorrere tra la cosa principale e la cosa accessoria.

Nel caso prospettato, la plusvalenza derivante dalla cessione infraquinquennale del box auto separatamente dall’abitazione principale, costituisce reddito diverso e, quindi, soggetto ad Irpef, nella misura determinata dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (comma 1 art. 68 Tuir).

In base alla legge n. 266 del 2005, art. 1, comma 496 (legge finanziaria per il 2006), è possibile optare per un sistema alternativo di tassazione, che prevede che “in caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all’atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, si applica un’imposta, sostitutiva dell’imposta sul reddito, del 20 per cento”.

La cessione del box prima del decorso dei 5 anni dal suo acquisto determina la decadenza, limitatamente alla pertinenza, delle agevolazioni previste in materia di prima casa ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali.

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