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Condominio e riqualificazione energetica parti comuni: tutto sulla detrazione

L'esperto di fisco fa il punto sulla detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica delle parti comuni del condominio. Quali documenti vanno presentati? E quali conservati dai condomini? Bisogna avere per forza il codice fiscale del condominio? E molti altri dubbi ancora

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La detrazione per la riqualificazione energetica torna applicabile anche per le spese sostenute su parti comuni di edifici condominiali di cui agli artt. 1117 e 1117-bis C.C. e che interessano tutte le unità immobiliari di cui si compone il condominio. 

Quali sono le parti comuni?

L’art. 1117 c.c. (Parti comuni dell’edificio) stabilisce che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggio, nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Il successivo art. 1117-bis c.c. estende l’applicazione delle suindicate disposizioni, in quanto compatibili, a tutti i casi in cui più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.

In tal caso la detrazione sarà pari:

  • al 65% per spese sostenute fino al 31 dicembre 2016 (a seguito della proroga ad opera della Legge di Stabilità 2016);
  • 36% (salvo ulteriori proroghe) per spese sostenute dal 1° gennaio 2017.

Si fa, inoltre, presente che per gli interventi condominiali l’ammontare massimo di detrazione deve essere riferito a ciascuna delle unità immobiliari che compongono l’edificio. Tuttavia, quando si tratta di un intervento di riqualificazione energetica, per il quale è prevista la detrazione di euro 100.000 – e lo stesso intervento si riferisce all’intero edificio e non a “parti” di edificio – tale somma costituisce anche il limite complessivo di detrazione e va ripartita tra i soggetti che hanno diritto al beneficio.

Adempimenti in capo all’amministratore

Per ottenere l’agevolazione fiscale sulle spese energetiche, l’amministratore (o il condòmino che se ne occupa) deve acquisire i seguenti documenti, pena la decadenza dal beneficio:

  • l’asseverazione, attestante che l’intervento realizzato è conforme ai requisiti tecnici richiesti;
  • l’attestato di prestazione energetica, che comprende i dati relativi all’efficienza energetica propri dell’edificio
  • la scheda informativa relativa agli interventi realizzati, redatta secondo lo schema riportato nell’allegato E del Dm 19 febbraio 2007 “decreto edifici” o allegato F (se l’intervento riguarda la sostituzione di finestre comprensive di infissi in singole unità immobiliari o l’installazione di pannelli solari) che riporta i dati identificativi del soggetto che ha sostenuto le spese e dell’edificio su cui i lavori sono stati eseguiti, la tipologia di intervento eseguito e il risparmio di energia che ne è conseguito, nonché il relativo costo, specificando l’importo per le spese professionali e quello utilizzato per il calcolo della detrazione.
    • Nota importante: Ai fini dell’agevolazione il soggetto interessato deve infatti trasmettere all’Enea, entro 90 giorni dalla fine dei lavori (che coincide con il “collaudo”; ove per la tipologia di intervento non sia richiesto il collaudo, il contribuente può provare la data di fine lavori con altra documentazione emessa da chi ha eseguito i lavori o dal tecnico che compila la scheda informativa – CM n. 21/E del 23 aprile 2010):
      – > una copia dell’attestato di prestazione energetica (allegato A);
      -> la scheda informativa (allegato E o F).
      La trasmissione deve avvenire in via telematica, attraverso il sito www.acs.enea.it, anche se risulta possibile inviare la documentazione a mezzo raccomandata con ricevuta semplice, solo ed esclusivamente quando la complessità dei lavori eseguiti non trova adeguata descrizione negli schemi resi disponibili dall’Enea.
  • conservare tutta la documentazione originale, così come individuata dal Provvedimento Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011 (come ad esempio l’asseverazione del tecnico abilitato; la ricevuta comprovante la trasmissione del fascicolo all’Enea; le fatture o ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute, ecc.) al fine di esibirla a richiesta degli Uffici.
    • Nota: Le regole valide per i condomini si applicano anche in caso di lavori svolti dall’amministratore giudiziario; pertanto, tale soggetto può effettuare gli adempimenti con le stesse modalità seguite dall’amministratore del condominio (RM n. 341/E del 21 luglio 2008).

Bonifici

Al fine di beneficiare delle detrazioni sopra esposte risulta necessario effettuare il pagamento delle spese sostenute mediante bonifico bancario o postale soggetto a ritenuta dell’8%. ll pagamento dei lavori potrà avvenire da un conto corrente condominiale o in alternativa dal conto corrente di uno dei condomini a cui sarà affidato ufficialmente l’incarico del pagamento. Inoltre, nei bonifici devono essere indicati:

  • la causale del versamento;
  • il codice fiscale del condominio ed anche il codice fiscale dell’amministratore o del condomino che effettua il pagamento;
  • il numero di partita IVA o il codice fiscale del beneficiario del bonifico.

Casi particolari 1: la ritenuta sui bonifici
I condomini che, per avvalersi delle agevolazioni fiscali in esame, effettuano i pagamenti mediante bonifici bancari o postali, non devono operare su tali somme le ulteriori ritenute ordinariamente previste dal DPR n. 600/1973 (CM n. 40/E del 2010). Conseguentemente, per beneficiare della detrazione ai bonifici andrà applicata la sola ritenuta dell’8% prevista dal DL n. 78/2010, avente carattere speciale, che sarà operata da banche e Poste.

Casi particolari 2: il codice fiscale del condominio
E’ stato chiarito (CM n. 3/E/2016) che non risulta più necessario che nella causale del bonifico venga indicato anche il codice fiscale del condominio, nelle ipotesi in cui i condòmini, non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, non abbiano provveduto all’aperura di un codice fiscale del condominio. Questa agevolazione vale solo per i condomìni minimi, quindi, quelli senza amministratore perché composti da un numero non superiore a otto condòmini. Va da sé che in assenza di codice fiscale al fine di beneficiare della detrazione per gli interventi edilizi e per gli interventi di riqualificazione energetica realizzati su parti comuni di un condominio minimo, i condòmini potranno inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute, utilizzando il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il relativo bonifico. In caso di controllo, il contribuente sarà tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio. Inoltre, se si avvale dell’assistenza fiscale, deve esibire al Caf o all’intermediario abilitato anche un’autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio.

Documenti da conservare da parte dei singoli condomini

Ogni singolo condòmino che intende fruire della detrazione fiscale deve invece acquisire e conservare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio, in cui egli attesti:

  • di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge;
  • la quota della spesa imputabile a ciascuna delle unità immobiliari possedute dal condomino, calcolata in base ai millesimi di proprietà.

Nella quietanza che l’amministratore deve rilasciare, per attestare il pagamento delle spese sostenute da ciascun condomino, deve indicare specificamente la quota della spesa relativa alle parti comuni imputabile a ciascuna delle unità immobiliari (eventualmente) possedute dal condomino (RM n. 124/E del 4 giugno 2007).

In caso di richiesta di chiarimenti al singolo condomino, lo stesso potrà esibire tutta la documentazione conservata dal proprio amministratore.

Per approfondire, leggi l’articolo “Parti comuni degli edifici: come funziona la cessione del credito per soggetti in no tax area Irpef” su Ingegneri.info.

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