L’agevolazione prima casa e il coniuge erede: la guida | Geometra.info

L’agevolazione prima casa e il coniuge erede: la guida

Ricapitoliamo le caratteristiche per beneficiare dell’agevolazione prima casa alla luce degli ultimi chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sul tema del coniuge defunto

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L’Agenzia delle Entrate con la RM n. 126/E del 17 ottobre 2017 ha chiarito che l’agevolazione ai fini delle imposte indirette per la “prima casa” torna applicabile, con riferimento ad un solo immobile, nei casi in cui a seguito della morte del coniuge, un soggetto acquisti per successione la titolarità di tre immobili nel medesimo Comune (prima detenuti in comunione con il coniuge defunto). In tal caso le imposte ipotecarie e catastali in sede di successione (ovvero donazione), per l’immobile che beneficia dei requisiti “prima casa”, saranno dovute in misura fissa pari ad Euro 200 ciascuna.

Sul punto, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che nel caso prospettato dall’istante l’agevolazione “prima casa” torna applicabile in considerazione del fatto che il coniuge erede:
• non è più titolare degli immobili “in comunione con il coniuge”, considerato che la comunione si scioglie con la morte;
• può dichiarare di non avere la titolarità “esclusiva” di altri immobili nel Comune, in considerazione del fatto che tale dichiarazione deve essere riferita ad immobili diversi da quelli trasferiti mediante la medesima successione.
Tutto ciò premesso risulta opportuno/necessario ricordare che l’agevolazione “prima casa”, in linea generale, comporta i seguenti benefici ai fini dell’imposizione indiretta:
• imposta di registro nella misura del 2 per cento – con un minimo di Euro 1.000 (imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna) anziché del 9 per cento – con un minimo di Euro 1.000;
• IVA nella misura del 4 per cento (imposte ipotecaria e catastale fisse di 200 euro ciascuna) anziché del 10 per cento.

Affinché tornino applicabili le agevolazioni prima casa l’acquirente dell’immobile abitativo deve dichiarare nell’atto definitivo di acquisto dell’immobile di essere in possesso dei requisiti per la prima casa. La dichiarazione costituisce un vero e proprio obbligo a pena di decadenza dalle agevolazioni. La dichiarazione resa non nell’atto di compravendita ma in uno specifico atto integrativo è ammessa, purché l’atto integrativo sia redatto secondo le medesime formalità giuridiche dell’atto originario.
Riepiloghiamo dunque i requisiti per beneficiare dell’agevolazione prima casa.

Requisiti per beneficiare dell’agevolazione “prima casa”:
• l’immobile deve avere destinazione abitativa. Va da sé che le agevolazioni fiscali torneranno applicabili unicamente alle abitazioni (per casa di abitazione può definirsi l’unità immobiliare destinata, per le sue caratteristiche strutturali, a essere utilizzata per il soddisfacimento delle esigenze abitative dell’acquirente). Nel dettaglio possono beneficiare dell’agevolazione in esame le seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile) – A/3 (abitazioni di tipo economico) – A/4 (abitazioni di tipo popolare) – A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare) – A/6 (abitazioni di tipo rurale) – A/7 (abitazioni in villini) – A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi). Tenendo presente che l’abitazione non deve essere “di lusso”, quindi, rientranti nelle seguenti categorie catastali: A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici), infatti, per tali categorie non è possibile beneficiare dell’agevolazione in commento.
• l’immobile deve essere ubicato:
nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è situato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto. Ai fini della corretta valutazione del requisito della residenza, il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato rende al Comune la dichiarazione di trasferimento. Si evidenzia che per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa;
se diverso, nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, intendendo per tale anche quella svolta senza remunerazione, come per esempio le attività di studio, di volontariato e sportive (Circolare 2 marzo 1994, n. 1)
se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende
se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, nell’intero territorio nazionale purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE ovvero può essere autocertificata dall’interessato mediante autocertificazione resa nell’atto di acquisto (ai sensi dell’articolo 46 del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445). In tal caso non è richiesta la sussistenza della condizione relativa al trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile, purché quest’ultimo si trovi sul territorio nazionale (CM 12 agosto 2005, n. 38/E).
• sussistono entrambe le seguenti condizioni:
– l’acquirente non è titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, del diritto di proprietà o di usufrutto, uso o abitazione su altre case di abitazione ubicate nello stesso Comune nel quale l’immobile con l’agevolazione è acquistato;
– l’acquirente non è titolare, nemmeno per quote, anche se detenute in regime di comunione legale dei beni, di altre case di abitazione, o di diritti di usufrutto, uso, abitazione sulle stesse, compresa la nuda proprietà, situate nel territorio nazionale, per le quali l’acquirente ha già usufruito delle agevolazioni prima casa;
l’agevolazione fiscale per l’acquisto della “prima casa” si applica anche nel caso in cui l’acquirente sia titolare, al momento del nuovo acquisto, di un altro immobile abitativo situato sul territorio nazionale, a suo tempo acquistato con l’agevolazione, purché l’immobile acquistato in passato con l’agevolazione sia alienato entro un anno dalla data del nuovo atto di acquisto agevolato (novità a opera della legge di Stabilità 2016 – Legge 28 dicembre 2015, n. 208).

Leggi anche: Agevolazioni prima casa: come non perderle secondo l’Agenzia delle Entrate

Attenzione: Soltanto la titolarità di altro appartamento nello stesso comune adibito ad abitazione principale in comunione (legale o convenzionale) con il coniuge determina l’impossibilità di usufruire dell’agevolazione. Invece, la titolarità di una quota con persone diverse dal coniuge non è ostativa all’applicabilità dell’aliquota agevolata. In caso di requisiti posseduti solo da uno dei coniugi in comunione legale, l’agevolazione spetta per il 50 per cento, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti. Inoltre, se la dichiarazione di possidenza dei requisiti viene resa solo da uno dei due coniugi l’agevolazione spetta per il 50 per cento, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge che ha reso la dichiarazione.
Ulteriori casi particolari di agevolazione “prima casa”
• Le agevolazioni “prima casa”, sussistendone le condizioni, si applicano anche per le ipotesi di acquisto contemporaneo di immobili contigui, destinati a costituire un’unica unità abitativa, ovvero di un immobile contiguo ad altra casa di abitazione già acquistata dallo stesso soggetto fruendo dei benefici “prima casa”, sempreché detto acquisto sia finalizzato a costituire con quest’ultima un’unica unità abitativa. Per poter fruire dell’agevolazione, l’immobile risultante dalla riunione delle unità immobiliari acquistate con le agevolazioni, dovrà essere accatastato, ricorrendone i presupposti, nelle categorie da A/2 ad A/7 che possono beneficiare dell’agevolazione, con esclusione, dunque delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (CM n. 2/E del 21 febbraio 2014).
Titolarità di nuda proprietà su altra abitazione: l’agevolazione “prima casa” compete anche all’acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato, a condizione che ricorrano le altre condizioni previste dalla legge. Tenendo presente che il beneficio spetta solo se la nuda proprietà sia stata acquistata senza fruire in precedenza delle agevolazioni “prima casa”, fatta salva l’ipotesi in cui il nudo proprietario acquisti l’immobile dall’usufruttuario, al fine di riunire usufrutto e proprietà.
Comunione con soggetti diversi dal coniuge: è possibile beneficiare dell’agevolazione “prima casa” se si è titolari in comunione con persone diverse dal coniuge di diritti reali su beni immobili anche se situati nel medesimo Comune in cui si intende procedere al nuovo acquisto, a condizione che tali diritti non siano stati acquistati godendo dell’agevolazione “prima casa”.
Fabbricato rurale: in presenza dei requisiti previsti, trova applicazione l’agevolazione purché il fabbricato, o una porzione dello stesso, sia idoneo all’utilizzo residenziale e non costituisca pertinenza di un terreno agricolo.
Acquisto reiterato di quote sullo stesso immobile: il titolare di una quota di diritti immobiliari, acquistato usufruendo delle agevolazioni, che proceda all’acquisto di un’ulteriore quota dello stesso immobile, può beneficiare dell’agevolazione, sempreché ricorrano le altre condizioni previste dalla specifica normativa agevolativa.
Coniugi in regime di comunione legale: nel caso in cui due coniugi, in regime di comunione legale, acquistino un appartamento da adibire ad abitazione principale ma solo uno dei due possegga i requisiti soggettivi per fruire dell’agevolazione “prima casa”, il beneficio si applica limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti prescritti (quindi al 50%). L’acquisto agevolato effettuato da uno dei coniugi in regime di comunione legale dei beni comporta l’esclusione dall’agevolazione per entrambi su tutti i successivi acquisti. Allo stesso modo, è esclusa l’applicabilità dell’agevolazione anche in caso di titolarità, in comunione con il coniuge, di altra abitazione nel territorio del Comune in cui si intende acquistare un nuovo immobile. Se, invece, il precedente acquisto agevolato è stato effettuato da uno dei coniugi in situazioni che permettono di escludere la comproprietà (art. 177 c.c.), l’altro coniuge, per meglio dire quello che non ha fruito dell’agevolazione, può beneficiare del regime di favore per l’acquisto in comunione legale per la quota a lui attribuita in presenza delle condizioni per l’agevolazione “prima casa”.
Locazione dell’immobile agevolato: la locazione dell’immobile acquistato con l’agevolazione non comporta la decadenza della stessa, in quanto, non si perde il possesso dell’immobile.
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