Locazioni brevi nella Manovrina 2017: definizioni, obblighi e opzioni | Geometra.info

Locazioni brevi nella Manovrina 2017: definizioni, obblighi e opzioni

La manovrina ha introdotto importanti modifiche rispetto al regime fiscale per i cosiddetti “contratti di locazione breve”. L’analisi del provvedimento punto per punto

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Aggiornamento: l’Agenzia delle Entrate ha reso disponibile una guida operativa sintetica, orientata sulle esigenze del consumatore e del mediatore, al nuovo regime delle locazioni brevi. Scaricala gratuitamente qui.

L’art. 4 del D.L. n. 50 del 24 aprile 2017 (c.d. Manovra correttiva 2017 – convertita nella Legge n. 96/2017) ha previsto delle importanti modifiche con riferimento al regime fiscale riservato ai contratti di locazioni brevi stipulati a decorrere dal 1° giugno 2017.

In prima analisi si evidenzia che la nuova disposizione normativa stabilisce che:
• per locazioni brevi si intendono “i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”;
• ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 si applicano le norme relative alla cedolare secca, con aliquota del 21% in caso di opzione;
• medesime disposizioni di cui al punto precedente tornano applicabili anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi a oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, stipulati alle stesse condizioni previste per le locazioni brevi;
• in capo ai soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, è previsto l’obbligo di trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti conclusi con il loro intervento. In caso di omessa, incompleta o infedele comunicazione è prevista la sanzione amministrativa da 250 a 2.000 Euro. Tale sanzione è ridotta alla metà qualora la trasmissione sia effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, sia effettuata la trasmissione corretta dei dati. Gli stessi soggetti, inoltre, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione in esame, operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto dell’accredito e provvedono al relativo versamento e alla relativa certificazione. Nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per la cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

La nuova definizione di locazioni brevi Il 1° comma dell’art. 4 del D.L. n. 50/2017 fornisce una definizione di locazioni brevi e più in dettaglio trattasi di “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”.
Sulla base del disposto normativo al fine di identificare il contratto di locazione breve, bisogna fare riferimento ai seguenti elementi:

  • la durata della locazione, che non deve essere superiore a 30 giorni;
  • i soggetti: il contratto deve essere stipulato da persone fisiche che possono agire sia direttamente sia tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online;
  • la prestazione del servizio, che è stata ampliata rispetto al passato, comprendendo non solo la locazione ma altresì la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali.

Attenzione: dal contenuto della norma si può evincere quanto segue:

  • tra le locazioni che possono accedere alla cedolare secca vi rientrano anche quelle che prevedono la fornitura del cambio della biancheria e la pulizia dei locali, e ancorché non richiamate nella disposizione normativa sembra ragionevole ritenere che dovrebbero essere comprese anche le utenze. L’espressione pulizia dei locali dovrebbe essere intesa come pulizia finale in quanto una pulizia quotidiana potrebbe far rientrare l’attività nell’area del contratto di albergo con la conseguente non applicabilità della cedolare secca. Lo stesso ragionamento vale per una eventuale somministrazione di cibi e bevande, o il cambio della biancheria;
  • affinché si possa applicare la cedolare secca risulta necessario che le citate locazioni siano produttive di reddito fondiario, quindi, non siano esercitate professionalmente;
  • qualora i servizi resi durante la locazione eccedano il limite della fornitura di biancheria e pulizia si rischia di uscire fuori dal perimetro e di svolgere un’attività alberghiera abusiva.
Opzione per la cedolare secca sulle locazioni brevi L’opzione per l’applicazione della cedolare secca (21% – tassazione sostitutiva che sostituisce l’Irpef, l’imposta di registro e bollo), sui contratti di locazione breve stipulati dal 1° giugno 2017, deve essere espressamente esercitata nella dichiarazione dei redditi. Infatti, solo in tal caso l’intero corrispettivo verrà tassato al 21%.

Attenzione: in assenza di opzione, invece, il reddito, nella generalità dei casi, dovrebbe rientrare tra quelli fondiari con deduzione forfetaria del canone del 5%.

Sulla base di quanto precede ne consegue che i locatori di affitti brevi avranno due possibilità:

  • possibilità di esercitare l’opzione per la cedolare secca (in dichiarazione dei redditi ovvero 730) con applicazione dell’imposta sostitutiva nella misura del 21% (in tal modo ci si libererà degli adempimenti legati all’Irpef, all’imposta di registro e di bollo);
  • assoggettare all’Irpef i proventi delle locazioni brevi (quindi, senza optare per la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi ovvero 730) indicandoli nella dichiarazione dei redditi. Senz’altro, nella generalità dei casi, avendo una tassazione maggiore rispetto all’imposta sostitutiva del 21%.

Si evidenzia che qualora sia direttamente il proprietario di casa che provvede ad affittare l’immobile, lo stesso dovrà procedere al pagamento delle imposte scegliendo una delle due possibilità precedentemente descritte; discorso diverso vi è quando si inseriscono nell’attività soggetti terzi, ovvero agenzie immobiliari o i nuovi portali internet specializzati all’intermediazione immobiliare o più in generale intermediari immobiliari

Obblighi e adempimenti degli eventuali intermediari La nuova disposizione normativa stabilisce che i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, comunichino all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle locazioni brevi (inferiori ai 30 giorni) stipulate per il loro tramite.

In base al contenuto della disposizione normativa:

  • gli intermediari immobiliari devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti conclusi per suo tramite (sulla base delle indicazioni che saranno fornite entro il 22 luglio 2017 da apposito Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate);
  • nel caso in cui l’intermediario immobiliare, incassi anche il canone pattuito, lo stesso dovrà operare in qualità di sostituto d’imposta con l’obbligo di trattenere il 21% e procedere poi al suo versamento direttamente all’Erario;
  • l’imposta trattenuta e versata dall’intermediario dovrà essere certificata al locatore. Per il locatore tale imposta trattenuta avrà natura a titolo di imposta o a titolo d’acconto a seconda che lo stesso abbia optato o meno per la cedolare secca.

Attenzione: la RM n. 88/E del 5 luglio 2017 ha individuato il codice tributo da utilizzare per il versamento della ritenuta mediante F24. Nel dettaglio il codice tributo da utilizzare per il versamento della ritenuta è il “1919” (Ritenuta operata all’atto del pagamento al beneficiario di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve – articolo 4, comma 5, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50) da indicare nella sezione “Erario” del modello F24, in corrispondenza della colonna “importi a debito versati” con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.” e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”. Se la ritenuta è versata dal rappresentante fiscale, nella sezione “Contribuente” del modello F24 nel campo “codice fiscale” va indicato quello del soggetto rappresentato, intestatario della delega; il campo “Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare” è valorizzato con il codice fiscale del rappresentante, intestatario del conto di addebito, unitamente all’indicazione nel campo “codice identificativo” del codice “72”.

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