Buongiorno a tutti,
sono stato incaricato della formazione di tabella millesimi e ,visti i precedenti,volevo chiedere:
1)Come si può obbligare i condomini-committenti all'accettazione dei millesimi visto che in vari casi al momento della consegna alcuni non accettano la tabella predisposta?
2)I millesimi devono essere ricavati dagli stati di fatto delle singole unità immobiliari o anche da mappe catastali attuali come richiesto da alcuni condomini visto che tutti hanno "alterato"la situazione urbanistica delle loro proprietà?(!!).
3)Nella tabella per la predisposizione dei valori di ogni unità immobiliare,come si procede per determinare il giusto valore di unità commerciale in luogo turistico rispetto all'unità residenziali?E quale differenza tra bar e negozio di souvenir?

Vi ringrazio anticipatamente per le vs.risposte .

1 - non si può. Forse un giudice.

2 - questa è una questione complicata. In teoria conta l'uso che ne fanno al momento della compilazione.

3 - poco o niente in termini millesimali. L'attività commerciale potrebbe anche non essere aperta o non esserci... è l'uso possibile che ne determina il valore.

Saluti.

Salve,
rispondo di seguito, sommariamente, ai tre quesiti posti:
1) Innanzi tutto bisogna chiarire se il regolamento condominiale con le relative tabelle millesimali di propprietà e di uso sono di tipo contrattuale o assembleare. Nel primo caso per modificarle occorre l'unanimità di tutti i condomini oppure si può ricorrere al giudice quando si riscontra una più che palese sperequazione. Nel caso invece siano di tipo assembleare occorre la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e chbe la stessa sia validamente costituita.
2) Le tabelle millesimali di proprietà si possono ottenere teoricamente in due modi: a) in base ai valori condominiali (non dico valori di mercato); b) in base a parametri tecnici (superficie virtuale -superficie reale per dei coefficienti; o volume virtuale - volume reale per dei coefficienti - questo secondo metodo si applica quando le unità immoliliari di un palazzo hanno altezze diverse altrimenti si applica la superficie virtuale).
Il primo metodo non si usa in quanto per farlo le unità immobiliari dovrebbero essere nel loro stato originario (percò si parla di valore condominiale); le unità immobiliari già dal loro acquisto vengono modificate dai proprietari. Quindi si devono utilizzare le superfici virtuali (misurazione delle superfici reali e moltiplicare le stesse per opportuni coefficienti che devono tener conto degli apprezzamenti che il mercato attribuisce a ciascuna caratteristica (destinazione funzionale dei vani, prospetto, orientamento, illuminamento, forma dei vani, livello di piano, destinazione d'uso per citare quelli più importanti.)
3) Se il palazzo si compone anche a piano terra di unità commerciali si deve procedere allo stesso modo delle unità abitative scegliendo i coefficienti più importanti (prospetto e destinazione d'uso). Il valore dei coefficienti deve essere scelto in funzione proporzionale agli apprezzamenti che il mercato fa di queste caratteristiche. Per quanto riguarda la differenza tra bar e negozio di suvenir risiede nel coefficiente di destinazione d'uso e il rapporto tra i coefficienti scelti deve essere uguale al rapporto tra i prezzi unitari deile due tipologie commerciali.
Buon lavoro.