Acquisto prima casa: come conteggiare la superficie per ottenere le agevolazioni | Geometra.info

Acquisto prima casa: come conteggiare la superficie per ottenere le agevolazioni

Per la Cassazione, sono da considerare anche i muri perimetrali e divisori. Esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto auto

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Per stabilire se l’abitazione è di lusso – di superficie complessiva superiore a mq. 240 – e, quindi, esclusa dai benefici per l’acquisto della prima casa, la Corte di Cassazione ha ribadito con l’ordinanza n. 24469/2015 che “la sua superficie utile va calcolata secondo i criteri del D.M. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, n. 1072, e va determinata in quella che – dall’estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposto all’imposta – residua una volta detratta la superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina”.

Il fatto
La Cassazione ha accolto il ricorso che l’Agenzia delle Entrate aveva proposto contro una sentenza della Ctr Emilia Romagna favorevole al contribuente circa le modalità di calcolo per ottenere i benefici fiscali prima casa. Per la Ctr il calcolo della superficie per la quantificazione dell’immobile come di lusso doveva essere effettuato, in analogia al disposto dell’articolo 3 del D.M. lavori pubblici 10 maggio 1997, al netto delle murature, dei pilastri, dei tramezzi e dei vani di porte e finestre.

L’Agenzia in appello ha eccepito, invece, che la determinazione corretta dovesse seguire le regole in tema di imposta di registro e ipocatastali e quindi per stabilire se una casa è di lusso ed esclusa, pertanto, dai benefici (Tariffa I, articolo 1, nota II bis, del D.P.R. n. 131/1986) la sua superficie utile – sulla base di quanto disposto dal D.M. Lavori pubblici n. 1072/1969 – deve essere determinata in base all’estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposta all’imposta, detratta la superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto auto.

La superficie utile complessiva
Quindi, nel conteggio va considerata la superficie utile complessiva, che non deve essere valutata al netto degli spazi calpestabili, ma comprendendo anche i muri perimetrali e divisori, mentre sono esclusi, i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e i posto auto.

L’ordinanza indica come norma applicabile il D.M. n. 1072/1969, che non fa riferimento all’aggettivo “netto” nella formula “superficie utile complessiva”, e non il D.M. Lavori Pubblici 10 maggio 1977, n. 801, le cui previsioni relative ad agevolazioni o benefici fiscali non possono essere interpretate in modo da ampliare la sua sfera di applicazione.

Tale orientamento, già presente nella giurisprudenza della Corte (vedi sentenza n. 861/2014) si basa sulla considerazione che “l’inciso dell’art. 6, D.M. n. 1072/1969 contenuto in parentesi – (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) – esplica, definendone in negativo la portata semantica, il senso dell’aggettivo “utile” contenuto nella prima parte della disposizione; è, cioè, “utile” tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dagli spazi indicati nella parentesi” come si legge anche nella sentenza n. 21287/2013: l’art. 6 va interpretato “nel senso di dover escludere dal dato quantitativo globale della superficie dell’immobile indicata nell’atto di acquisto solo i predetti ambienti e non l’intera superficie non calpestabile”.

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