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Rendite catastali: i nuovi chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Fabbricati collabenti, fabbricati in corso di costruzione e definizione, opere di telefonia mobile e impianti eolici, opere di manutenzione ordinaria, impianto fotovoltaico non integrato, impianti di risalita, accatastamento unico e unioni di fatto: i nuovi chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate nella circolare 27/E 2016

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L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 27/e del 13 giugno 2016, ha fornito chiarimenti interpretativi relativi a quesiti posti dalla stampa specializzata in occasione del convegno Il Sole 24ore per i 130 anni del Catasto. In particolare, per quanto riguarda le tematiche catastali, la circolare tratta dei seguenti argomenti:
1. Attribuzione della categoria F/2 ai fabbricati collabenti
2. Attività di verifica dei fabbricati in corso di costruzione e in corso di definizione
3. Valorizzazione nella rendita di pali per telefonia mobile e impianti eolici
4. Revisione della rendita catastale in caso di opere di manutenzione ordinaria
5. Deduzione dalla rendita del fabbricato dell’impianto fotovoltaico sul tetto (non integrato)
6. Classificazione degli impianti di risalita
7. Accatastamento unico e unione di fatto ai fini fiscali

1. Attribuzione della categoria F/2 ai fabbricati collabenti
Le Unità collabenti sono quelle costruzioni caratterizzate da un notevole livello di degrado che ne determina una incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio. Il comma 2 dell’art. 3 decreto del Ministro delle Finanze n. 28 del 2 gennaio 1998 prevede che tali costruzioni, ai soli fini dell’identificazione, “possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso”.
Per tali immobili sussiste, quindi, la possibilità e non l’obbligo dell’aggiornamento degli atti catastali. La Direzione centrale catasto e cartografia, con la nota n. 29439 del 2013, ha precisato che l’attribuzione della categoria F/2 non è ammissibile quando il fabbricato che si vuole censire risulta comunque iscrivibile in altra categoria catastale, o non è individuabile e/o perimetrabile.
Per entrambe le fattispecie di immobili in esame – abitazione e fabbricato produttivo – quando lo stato di fatto non consente comunque l’iscrizione in altra categoria catastale, risulta attribuibile la destinazione F/2 – Unità collabenti, essendo soddisfatti i presupposti di individuazione e/o perimetrazione del cespite.

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2. Attività di verifica dei fabbricati in corso di costruzione e in corso di definizione
Anche per le unità immobiliari impropriamente censite nelle categorie F/3 – Unità in corso di costruzione ed F/4 – Unità in corso di definizione, il Comune ha sempre facoltà di produrre al competente Ufficio dell’Agenzia delle Entrate:
generiche segnalazioni finalizzate alla verifica di immobili il cui classamento risulti non aggiornato ovvero palesemente non congruo rispetto a fabbricati similari e aventi medesime caratteristiche (art. 3, comma 58, legge n. 662/1996);
segnalazioni fondate su elementi concreti concernenti la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali, per intervenute variazioni edilizie sugli immobili (art. 1, comma 336, legge n. 311/2004).

3. Valorizzazione nella rendita di pali per telefonia mobile e impianti eolici
a) Telefonia mobile: dal 1° luglio 2016, entrata in vigore del D.Lgs. n. 33 del 15 febbraio 2016, gli elementi di rete e le infrastrutture realizzate per le istallazioni di telefonia mobile (tra cui, ad esempio, tubature, piloni, cavidotti, pozzi di ispezione, pozzetti, centraline, edifici o accessi a edifici, installazioni di antenne, tralicci e pali) non devono essere presi in considerazione nella determinazione della rendita catastale, in quanto “Gli elementi di reti di comunicazione elettronica ad alta velocità e le altre infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, nonché le opere di infrastrutturazione per la realizzazione delle reti di comunicazione elettronica ad alta velocità in fibra ottica in grado di fornire servizi di accesso a banda ultra-larga, effettuate anche all’interno di edifici, da chiunque posseduti, non costituiscono unità immobiliari … e non rilevano ai fini della determinazione della rendita catastale.” (art.12, comma 2, D.Lgs. n. 33/2016, che ha modificato l’articolo 86, comma 3 del D.Lgs. n. 259 del 1° agosto 2003 Codice delle comunicazioni elettroniche).
b) Strutture di sostegno degli aerogeneratori delle centrali eoliche: le caratteristiche tipologico-costruttive di tali strutture, nelle quali è possibile riconoscere i caratteri della solidità, della stabilità, della consistenza volumetrica, nonché della immobilizzazione al suolo (circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016 dell’Agenzia delle Entrate), portano ad annoverare le stesse tra le “costruzioni” e, come tali, quindi, da includere nella stima diretta finalizzata alla determinazione della rendita catastale della centrale eolica. Pertanto, ai sensi dell’articolo 1, comma 21, della legge di Stabilità 2016, a decorrere dal 1° gennaio 2016 vanno considerate, tra le componenti immobiliari oggetto di stima catastale, il suolo, le torri con le relative fondazioni, gli eventuali locali tecnici che ospitano i sistemi di controllo e trasformazione e le sistemazioni varie, quali recinzioni, viabilità, ecc., posti all’interno del perimetro dell’unità immobiliare.

4. Revisione della rendita catastale in caso di opere di manutenzione ordinaria
Nell’ambito dei processi di revisione parziale del classamento avviati, su istanza dei comuni, ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, viene operata, da parte degli Uffici competenti dell’Agenzia delle Entrate, una verifica generalizzata dei classamenti attribuiti a tutte le unità immobiliari ubicate in specifici contesti territoriali (microzone) in cui sia stato riscontrato un anomalo scostamento nei rapporti tra valori medi di mercato e valori medi catastali.
La categoria catastale dell’unità immobiliare dipende, di norma, dalle caratteristiche intrinseche del fabbricato che le ospita e dalla destinazione dell’unità, ordinariamente compatibile con dette caratteristiche.

La revisione dei classamenti può avvenire con le seguenti modalità:
comparazione con le “unità tipo” che presentano destinazione e caratteristiche analoghe previste (art. 61, D.P.R n. 1142/1949);
comparazione con unità già censite aventi analoghe caratteristiche (art. 11, comma 1, D.L. n. 70/1988);
con riferimento al quadro di tariffa di altra zona censuaria del medesimo comune o di altro comune della medesima provincia che abbia analoghe caratteristiche socio-economiche e di tipologia edilizia, nei casi in cui il quadro di qualificazione e classificazione e il prospetto delle tariffe non sia idoneamente popolato (art. 11, comma 2, D.L. n.70/1988);
integrazione dell’originario quadro tariffario, al fine di includervi tipologie edilizie, destinazioni d’uso, o livelli di redditività (classi) originariamente non previsti (art. 64, D.P.R n. 1142/1949).
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5. Deduzione dalla rendita del fabbricato dell’impianto fotovoltaico sul tetto (non integrato)
Dal 1° gennaio 2016, la possibilità di presentare atti di aggiornamento per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti sussiste sia per gli impianti fotovoltaici autonomamente censiti in catasto nella categoria D/1 – Opifici, sia per gli impianti fotovoltaici costituenti pertinenza di unità immobiliari a destinazione diversa comunque censite nelle categorie dei Gruppi D e E.
Per gli impianti fotovoltaici dichiarati autonomamente in catasto, vanno considerate, tra le componenti immobiliari oggetto di stima, il suolo (quando trattasi di impianti a terra), ovvero l’elemento strutturale (solaio, copertura) su cui sono ancorati i pannelli fotovoltaici (quando trattasi di impianti realizzati su costruzioni), gli eventuali locali tecnici che ospitano i sistemi di controllo e trasformazione e le sistemazioni varie, quali eventuali recinzioni, platee di fondazione, viabilità, ecc., posti all’interno del perimetro dell’unità immobiliare.
Con specifico riferimento alle installazioni fotovoltaiche realizzate su edifici e su aree di pertinenza, comuni o esclusive, di fabbricati o unità immobiliari, non sussiste l’obbligo di accatastamento come unità immobiliari autonome, in quanto possono assimilarsi agli impianti di pertinenza degli immobili. Laddove tali istallazioni siano pertinenze di unità immobiliari a destinazione speciale e particolare, censite al catasto edilizio urbano nelle categorie dei Gruppi D e E, sussiste l’obbligo di dichiarazione di variazione da parte del soggetto interessato, per la rideterminazione della rendita dell’unità immobiliare di cui risulta pertinenza, allorquando le componenti immobiliari rilevanti ai fini della stima catastale di tale impianto ne incrementano il valore capitale di una percentuale pari al 15%.

6. Classificazione degli impianti di risalita
Gli impianti di risalita, quando hanno destinazione esclusivamente o prevalentemente commerciale, connessa al soddisfacimento di fini ricreativi, sportivi o turistico-escursionistici, sono censiti nella categoria D/8 – Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.

7. Accatastamento unico e unione di fatto ai fini fiscali
Di norma, non è ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità. Tuttavia, se a seguito di interventi edilizi vengono meno i requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un’unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare evidenza negli archivi catastali dell’unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, non è sufficiente richiedere ai competenti Uffici dell’Agenzia delle Entrate solo l’inserimento di un’apposita annotazione negli atti catastali, ma è necessario presentare due distinte dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni, contenenti:
• l’utilizzo della causale di presentazione “Altre”, nel cui campo descrittivo deve essere riportata la dizione “Dichiarazione di porzione di U.I.”;
• l’inserimento, nel riquadro “Note relative al documento”, della dizione “Porzione di u.i.u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”;
• la rappresentazione, nelle planimetrie di ciascuna porzione, dell’intera unità immobiliare, con l’avvertenza di utilizzare il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte rimanente;
• ai fini del classamento, l’attribuzione ai beni costituenti porzioni di unità immobiliare della categoria e classe più appropriata, considerando le caratteristiche proprie dell’unità immobiliare intesa nel suo complesso (cioè derivante dalla fusione di fatto delle porzioni), mentre la rendita di competenza viene associata a ciascuna di dette porzioni, in ragione della relativa consistenza.

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