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La revisione del classamento per microzone

Disposizioni attuative, scostamento, computo e aggiornamento del valore di mercato, richiesta di revisione, notifica degli atti: da "Immobili 2018" di Angelo Busani

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È disponibile la versione 2018 di “Immobili”, il volume operativo edito da Ipsoa, curato da Angelo Busani, che esamina tutti gli aspetti della materia immobiliare: disciplina catastale e urbanistica, imposte su redditi e trasferimenti, contrattazione, diritti reali, Imu e tributi locali; tra gli altri.

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Revisione del classamento per intere microzone

I Comuni hanno la facoltà di richiedere agli Uffici delle Entrate la revisione del classamento delle unità immobiliari di una determinata microzona qualora i valori delle unità immobiliari in essa situate si discostino in misura significativa dai valori medi catastali determinati ai fini dell’IMU.

La revisione del classamento consiste nell’assegnazione, alle unità immobiliari interessate, di nuove categorie e classi, nonché – conseguentemente – di nuove rendite catastali.

Nozione di “microzona”

La microzona rappresenta una porzione del territorio comunale o, nel caso di zone costituite da gruppi di comuni, un intero territorio comunale che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane.

In ciascuna microzona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti. Essa individua ambiti territoriali di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare per l’incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari.

Revisione del classamento: disposizioni attuative

La normativa di attuazione è contenuta nella determinazione dell’Agenzia del Territorio 16.2.2005 (GU 18.2.2005 n. 40), emanata ai sensi dell’art. 1, comma 339 della L. 311/2004. In materia, rilevano anche i chiarimenti forniti dalla circ. Agenzia del Territorio 1.8.2005 n. 9.

Tale provvedimento:

  • Ha definito i criteri per individuare quando lo scostamento possa ritenersi significativo;
  • Ha chiarito che per operare la revisione parziale del classamento è necessario che il territorio comunale sia ripartito in almeno tre microzone;
  • Ha indicato i criteri per: il computo del valore medio catastale determinato ai fini dell’IMU; il computo e l’aggiornamento del valore medio di mercato.

Prevede inoltre che le operazioni di revisione parziale del classamento per determinate microzone devono essere richieste dai Comuni, tramite motivata istanza da trasmettere ai competenti Uffici del Territorio.

Questi ultimi, esaminata la richiesta del Comune e verificata la sussistenza dei presupposti, devono emanare i provvedimenti di attivazione della revisione del classamento entro:

  • Il 31 maggio, per le richieste pervenute entro il 15 aprile di ciascun anno;
  • Il 30 novembre, per le richieste pervenute entro il 15 ottobre di ciascun anno.

Revisione del classamento: scostamento del valore medio di mercato relativo alla microzona

Per discernere se sussistano o meno le condizioni per l’insorgere, in capo al Comune, della facoltà di richiedere la revisione del classamento delle unità immobiliari site in una determinata microzona, occorre computare il valore medio di mercato delle unità immobiliari ivi situate.

Allo stesso modo, per le unità immobiliari situate nella microzona, occorre determinare il valore medio catastale determinato ai fini dell’IMU. Occorre quindi determinare il rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale determinato ai fini dell’IMU.

La stessa operazione dev’essere effettuata rispetto all’insieme delle microzone comunali (e quindi, con riferimento all’insieme delle unità immobiliari ivi situate). Occorre quindi confrontare il risultato del rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale riferito alla microzona con quello parallelamente computato rispetto all’insieme delle microzone comunali.

La richiesta della revisione del classamento delle unità immobiliari della microzona è ammessa soltanto ove il primo si discosti “in misura significativa” dal secondo.

Al riguardo, è intervenuta l’Agenzia del Territorio, chiarendo che il riclassamento può essere effettuato nei casi in cui si registri uno scostamento pari almeno al 35% tra: il rapporto tra il valore medio di mercato e il corrispondente valore medio catastale determinato ai fini dell’IMU, in relazione alla singola microzona; l’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali.

Sotto altro aspetto, la determinazione ha peraltro chiarito che per operare la revisione parziale del classamento è necessario che il territorio comunale sia ripartito in almeno tre microzone.

Revisione del classamento: computo e aggiornamento del valore medio di mercato

Per la selezione delle microzone interessate dalla revisione parziale del classamento, il valore medio di mercato delle unità immobiliari (site nella microzona così come nell’insieme delle microzone), deve essere aggiornato utilizzando i valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio, riferiti al secondo semestre 2004.

  • L’aggiornamento del valore medio di mercato si effettua calcolando: il valore centrale dell’intervallo dei valori indicati nell’Osservatorio, con riferimento alla tipologia immobiliare omogenea a quella del valore medio di mercato ed alla zona territoriale dell’Osservatorio corrispondente alla microzona comunale;
  • La media dei relativi valori centrali, qualora ad una microzona corrispondano due o più zone territoriali dell’Osservatorio.

Revisione del classamento: computo del valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’IMU

Agli effetti della procedura in esame, per valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’IMU si intende il valore unitario per metro quadrato di superficie, ottenuto come quoziente tra:

  • La sommatoria dei valori costituenti la base imponibile dell’IMU relativi alle unità immobiliari ubicate nella microzona e omogenee, per destinazione e categoria catastale, a quelle di riferimento per il valore medio di mercato. Si ricorda che il valore catastale delle unità immobiliari determinato ai fini dell’IMU è pari al prodotto della rendita iscritta in Catasto al 1° gennaio dell’anno di riferimento, rivalutata del 5%, per un coefficiente moltiplicatore pari a 100;
  • La superficie complessiva delle medesime unità immobiliari; la superficie delle unità immobiliari è desunta, con riferimento al territorio analizzato, dalla banca dati catastale, in forma diretta o indiretta attraverso il vano medio.

Revisione del classamento: richiesta di revisione del classamento della microzona

Le operazioni di revisione parziale del classamento per determinate microzone devono essere richieste dai Comuni, tramite motivata istanza da trasmettere ai competenti Uffici Provinciali del Territorio.

Questi ultimi, esaminata la richiesta del Comune e verificata la sussistenza dei presupposti, devono emanare i provvedimenti di attivazione della revisione del classamento entro:

  • Il 31 maggio, per le richieste pervenute entro il 15 aprile di ciascun anno;
  • Il 30 novembre, per le richieste pervenute entro il 15 ottobre di ciascun anno.

Revisione del classamento: notifica degli atti attributivi delle nuove rendite

Gli atti attributivi delle nuove rendite derivanti dalla revisione del classamento delle microzone, unitamente alla quantificazione delle somme dovute:

  • Sono notificati al soggetto interessato secondo la normativa vigente, con la collaborazione dei Comuni;
  • Devono contenere le indicazioni previste per gli atti impugnabili, definite dall’art. 19 del DLgs. 31.12.92 n. 546.

Ai fini fiscali risulta rilevante individuare il momento dal quale le nuove rendite producono effetto.

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