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Revisione del classamento di unità immobiliare: la guida

Disposizioni generali, notifica degli atti attributivi delle nuove rendite, inottemperanza del possessore e molto altro ancora. Da "Immobili 2018" di Angelo Busani

riclassamento catastale
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È disponibile la versione aggiornata al 2018 di “Immobili”, la guida operativa di riferimento edita da Ipsoa e curata da Angelo Busani che tocca tutti gli aspetti della materia immobiliare: disciplina catastale e urbanistica, imposte sui redditi e sui trasferimenti, contrattazione, diritti reali, Imu e tributi locali, etc.

Di seguito un estratto dedicato al tema della revisione del classamento di unità immobiliare su richiesta del Comuni. Per acquistare, clicca il box in basso.

Revisione del classamento: disposizioni generali

A decorrere dall’1.1.2005, i Comuni, qualora nel loro territorio constatino la presenza di immobili non denunciati in Catasto, ovvero iscritti in Catasto con un classamento divenuto incoerente a seguito di intervenute variazioni edilizie, devono richiedere ai soggetti che ne risultano possessori a titolo di proprietà o altro diritto reale di presentare la denuncia di iscrizione (variazione) in Catasto.

La richiesta del Comune, contenente gli elementi constatati (mancata iscrizione in Catasto o situazione di fatto non più coerente con il classamento catastale), nonché, se accertata, la data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, deve essere:

  • Notificata ai soggetti interessati;
  • E comunicata, con gli estremi di notificazione, all’ufficio del Territorio.

Unità immobiliari oggetto di attribuzione o
rideterminazione della rendita

Le unità immobiliari di proprietà privata, oggetto di attribuzione o rideterminazione della rendita, sono individuate dai Comuni sulla base della constatazione di idonei elementi, quali ad esempio quelli rinvenibili:

  • Nell’archivio edilizio comunale e nell’archivio delle licenze commerciali;
  • Nei verbali di accertamento di violazioni edilizie, nella cartografia tecnica, nelle immagini territoriali o in ogni altra documentazione idonea allo scopo.

Interventi edilizi rilevanti

In tale ambito possono essere oggetto di trattazione le richieste dei Comuni
riguardanti le unità immobiliari:

  • Interessate da interventi edilizi che abbiano comportato la modifica permanente nella destinazione d’uso, ovvero un incremento stimabile in misura non inferiore al 15% del valore di mercato e della relativa redditività ordinaria, derivante, di regola, da interventi di: ristrutturazione edilizia; restauro e risanamento conservativo, qualora in particolare abbiano interessato l’intero edificio; manutenzione straordinaria, in particolare quando gli interventi abbiano comportato una variazione della consistenza ovvero delle caratteristiche tipologiche distributive ed impiantistiche originarie delle unità immobiliari;
  • Di nuova costruzione, non dichiarate in Catasto;
  • Interessate dal rilascio di licenze ad uso commerciale che abbiano comportato modifiche permanenti nella destinazione d’uso, come definita nelle categorie catastali, e che sono iscritte in Catasto con categoria non coerente con la destinazione autorizzata;
  • Che hanno perso i requisiti di ruralità.

Interventi edilizi non rilevanti

Non sono interessate dall’adeguamento delle risultanze catastali le unità immobiliari già censite e oggetto di interventi edilizi che non abbiano comportato una variazione di destinazione d’uso, né un incremento del valore e della relativa redditività ordinaria in misura significativa ai fini della variazione del classamento, quali, di norma, gli interventi di:

  • Manutenzione ordinaria;
  • Manutenzione straordinaria, qualora, ad esempio, non abbiano comportato una variazione della consistenza e delle caratteristiche tipologiche distributive ed impiantistiche originarie delle unità immobiliari;
  • Restauro e risanamento conservativo, qualora, ad esempio, non abbiano
    interessato l’intero edificio;
  • Di adeguamento degli impianti tecnologici alle normative tecniche e di
    sicurezza, di riparazione e rinnovo di impianti esistenti, di consolidamento e conservazione degli elementi edilizi strutturali.

Notifica della richiesta di presentazione dell’atto di aggiornamento catastale

Il Comune notifica ai soggetti interessati la richiesta di presentazione dell’atto
di aggiornamento catastale, contenente:

  • dati catastali dell’unità immobiliare, quando disponibili, ovvero del terreno sul quale insiste la costruzione non dichiarata in Catasto;
  • Gli elementi oggetto della constatazione di omessa denuncia catastale o
    di classamento non più adeguato;
  • Le modalità per adempiere agli obblighi in esame. La denuncia di iscrizione (variazione) deve essere presentata secondo la procedura DOCFA e da parte di un professionista tecnico abilitato;
  • Il termine di 90 giorni, dalla notifica della richiesta, per provvedere all’adempimento;
  • Le conseguenze in caso di inadempienza;
  • La data, qualora accertabile, cui riferire il mancato adempimento degli obblighi in materia di dichiarazione delle nuove costruzioni o di variazione di quelle censite al Catasto Fabbricati.

Comunicazione all’Ufficio delle Entrate

Il Comune deve comunicare agli Uffici delle Entrate di aver richiesto ai contribuenti interessati (proprietari o possessori a titolo di altro diritto reale delle unità immobiliari urbane) la presentazione dell’atto di aggiornamento catastale, indicando anche gli estremi di notificazione dell’atto recante tale richiesta.

Tale comunicazione può essere contestuale alla richiesta di revisione del classamento per determinate microzone in relazione alle unità immobiliari ricadenti nelle microzone stesse.

Inottemperanza del possessore e adeguamento d’ufficio

Se, entro il suddetto termine di 90 giorni dalla notifica, il soggetto interessato
non presenta la denuncia di iscrizione o variazione catastale, l’Ufficio del
Territorio provvede direttamente ai necessari aggiornamenti, sulla base della
documentazione trasmessa dai Comuni.

In tal caso, i soggetti inadempienti sono tenuti al versamento:

  • Dei tributi dovuti;
  • Delle sanzioni previste (comprese tra un minimo di 258,00 euro e un massimo di 2.066,00 euro per le violazioni anteriori all’1.7.2011 e tra un minimo di 1.032,00 euro ed un massimo di 8.264,00 euro per le violazioni commesse dall’1.7.2011);
  • Delle spese di notifica;
  • Degli oneri per l’attività svolta dall’ufficio, determinati con provvedimento del Direttore Agenzia del Territorio.

Rigetto della richiesta di adeguamento catastale

L’Ufficio delle Entrate verifica la documentazione prodotta dal Comune e quella eventualmente fatta pervenire dai soggetti interessati. Qualora venga rilevata la non sussistenza dell’obbligo della denuncia di iscrizione o di variazione catastale, l’ufficio competente ne dà comunicazione al Comune.

Notifica degli atti attributivi delle nuove rendite

Gli atti attributivi delle nuove rendite, derivanti dall’adeguamento delle risultanze catastali a seguito di interventi edilizi, unitamente alla quantificazione delle somme dovute:

  • Sono notificati al soggetto interessato secondo la normativa vigente, con la collaborazione dei Comuni;
  • Devono contenere le indicazioni previste per gli atti impugnabili.

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