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Certificazione energetica: le novità per gli immobili

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Il decreto legislativo n. 28 del 3 marzo 2011 in materia di energia da fonti rinnovabili, pubblicato sul Supplemento Ordinario n. 81 della Gazzetta Ufficiale del 28 marzo 2011, interviene sulla materia della certificazione energetica degli edifici prevedendo due modifiche di rilievo in tema di compravendita e locazione.

In particolare, il provvedimento inserisce due nuovi commi, il 2-ter e il 2-quater. Il primo dispone che “nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis , 1-ter e 1-quater”.

Il nuovo comma 2-quater afferma che “nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica”.

Confedilizia ha dunque fornito alcune prime indicazioni in merito alla disposizione del comma 2-ter già in vigore – mentre l’entrata in vigore del comma 2-quater è prevista per il 1° gennaio 2012 -, relativa all’obbligo di inserire nei contratti di compravendita e di locazione una nuova clausola.

Innanzitutto, per quanto riguarda i rapporti con la legislazione regionale, si pone la questione delle conseguenze che la nuova norma produce in funzione del fatto che le Regioni abbiano o meno legiferato in materia di certificazione energetica. A tal proposito, la nuova disposizione attiene alla disciplina dei contratti, sulla quale lo Stato ha competenza esclusiva. Quindi le disposizioni contenute nel nuovo comma 2-ter prevalgono sulla normativa regionale.

Per quanto riguarda invece l’utilizzabilità dell’autodichiarazione (classe energetica G), il d.m. 26.6.2009 (“Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”) prevede che – per gli edifici di superficie “utile” (cioè calpestabile) inferiore o uguale a 1000 mq, e per il solo caso di trasferimento a titolo oneroso di edifici realizzati o radicalmente ristrutturati in base a titolo richiesto precedentemente all’8.10.’05 – il proprietario, “consapevole della scadente qualità energetica del suo immobile, possa scegliere di ottemperare agli obblighi di legge attraverso un’autodichiarazione da trasmettere, in copia, alla Regione o Provincia autonoma competente per territorio entro 15 giorni dalla data di formazione, in cui afferma che “l’edificio è di classe energetica G” e che “i costi per la gestione energetica dell’edificio sono molto alti”.

In seguito alle nuove disposizioni, Confedilizia afferma che sembra confermata la possibilità di ricorrere all’autodichiarazione che costituisce un’alternativa alla dotazione dell’attestato di certificazione energetica.

Con riferimento alle locazioni, l’obbligo previsto dal nuovo comma 2-ter si applica “solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis , 1-ter e 1-quater”. Si tratta, nello specifico, dei seguenti casi:

• immobili costruiti o radicalmente ristrutturati in base ad un titolo richiesto successivamente all’8.10.2005

• immobili oggetto di trasferimento a titolo oneroso (in particolare ove tale trasferimento sia avvenuto: per “gli edifici di superficie utile superiore a 1000 metri quadri,” dopo l’1.7.2007; per “gli edifici di superficie utile fino a 1000 metri quadri”, dopo l’1.7.2008; per le “singole unità immobiliari”, dopo l’1.7.2009)

• immobili per i quali sono stati richiesti, a partire dall’1.1.2007, “incentivi” e “agevolazioni di qualsiasi natura”, che siano “finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche”

• immobili pubblici, allorché si stipulino o rinnovino, a partire dall’1.1.2007, contratti relativi alla “gestione” dei loro “impianti termici o di climatizzazione”

Un’altra questione che si pone è se la disposizione che prevede l’indicata clausola sia inderogabile in quanto disposta in ragione della tutela di interessi pubblicistici oppure se la norma sia dettata nell’esclusivo interesse dell’acquirente o del conduttore e quindi sia per gli stessi disponibile. Su tale complessa tematica non è al momento possibile pronunciarsi, attesa l’assenza di qualsiasi interpretazione o anche commento dottrinale in punto coi quali confrontarsi. Ciò che pare invece potersi senz’altro escludere è che l’assenza della clausola ora prevista produca la conseguenza della nullità del contratto.

di O.O.

 

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