Condominio, una riforma con luci ed ombre | Geometra.info

Condominio, una riforma con luci ed ombre

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Lo scorso 18 giugno è entrata in vigore la riforma del condominio. (leggi qui lo speciale di Geometra.info). Una riforma che cambia la vita a 30 milioni circa di italiani e ad alcune migliaia di amministratori condominiali, ma che è, ciò nonostante, “una riforma pigra, più che altro un restyling”. Così esordisce Corrado Sforza Fogliani, presidente di Confedilizia, nel suo intervento di commento alla riforma che pubblichiamo integralmente di seguito.

L’occasione che il legislatore poteva cogliere, era grande. Negli Stati Uniti, 57 milioni di americani (Silvio Boccalatte, La città sussidiaria-Vivere oltre lo Stato, ed. Ass. Carlo Cattaneo) vivono in comunità autoregolate, nella gran parte dei casi vivono come in enormi condomìni o, se vi sono parti comuni, come in supercondomìni. La loro legge è un regolamento contrattuale, approvato da tutti. Co-munità di questo tipo esistono anche in Italia e tutte hanno una specifica caratteristica: che in esse la spesa pubblica insostenibile non esiste.

A queste comunità avrebbe potuto ispirarsi il legislatore della riforma, facendo del regolamento (contrattuale, quindi: approvato da tutti) il perno del condominio. Ancora 77 anni dopo, il legislatore ha invece preferito riferirsi nuovamente al modello varato nel 1935 (a quell’anno risale la nostra prima legge sul condominio) e mantenuto intatto nel 1942, allorché fu trasfuso nel nuovo Codice civile: un modello che, pur attenuato fin dall’origine dalla distinzione (mantenuta dalla riforma) fra norme derogabili (dal regolamento condominiale) e norme inderogabili, racchiude comunque il condominio in un involucro calato dall’alto, col quale lo Stato si arroga il diritto di regolare la vita condominiale nei suoi più minuti aspetti (perfino – e con norma inderogabile – in quello della durata dell’incarico dell’amministratore scelto dai condòmini). Un’impostazione che risente dell’epoca (accentratrice) in cui fu concepita e varata per la prima volta, anche in reazione alla regolamentazione – se vogliamo chiamarla così – prevista dal Codice liberale del 1865, sostanzialmente basata su servitù volontarie (e su tre norme in tutto – gli articoli 562, 563 e 564 – che, negli edifici con piani appartenenti a differenti proprietari e in mancanza di accordi fra questi ultimi, regolavano la so-praelevazione e il riparto delle spese in genere e per i lastrici solari in particolare). Un’impostazione – quella del ’35 e del ’42 – che il timido (per non dire neghittoso) legislatore del 2012 non s’è sentito di abbandonare, forse non avvertendo che – come accade anche in tanti altri casi – bisognava tornare indietro per andare avanti.

Allo stesso modo, il legislatore della riforma non ha affrontato il problema di attribuire al condominio – così come s’è fatto in diversi Paesi europei – la capacità giuridica (la capacità, quindi, di agire come una persona o una società, senza scomodare ogni volta i condòmini per l’esecuzione di particolari delibere assembleari). La solita, provinciale dietrologia (“ma cosa si cela mai dietro questa proposta?”) ha avuto il sopravvento, impedendo all’istituto condominiale di aggiornarsi, di mettersi vera-mente al passo coi tempi. Impedendogli, soprattutto, di semplificarsi e di semplificare la vita a condòmini ed amministratori, salvo oggi lamentarsi – anche, paradossalmente, da parte di oppositori dell’attribuzione della capacità giuridica – dei troppi aggravi che si sarebbero aggiunti (e che dovrebbero, a loro avviso, comportare la revisione dei compensi), in una con l’aumento delle spese in gene-rale. Il condominio rimane così un semplice “ente di gestione” (ma per certa dottrina e giurisprudenza, neppure questo), basato – in particolare – sul rapporto di mandato condòmini-amministratore.

Nonostante tutto questo (che ha comunque fatto la gioia di molti editori, che ci hanno invaso di pub-blicazioni che sono semplici rifritture di testi precedenti), la riforma ha anzitutto il merito di aver recepito, e ufficializzato, l’orientamento dei giudici espresso in decenni di giurisprudenza. Non solo. Si sono, anche, meglio precisati particolari aspetti della vita condominiale (distacco dal riscaldamento centrale, installazione di impianti di videosorveglianza, ripartizione delle spese dell’ascensore, modalità e condizioni per la modifica delle tabelle millesimali, previsione di specificazione analitica del compenso dell’amministratore e così via). Al pari – per fare alcuni esempi – si è modificata la tabella delle maggioranze assembleari richieste, si è stabilita l’obbligatorietà della nomina dell’amministratore solo negli edifici con più di 8 condòmini, si sono adeguati gli importi delle sanzioni per la violazione di norme condominiali, si è precisato che le delibere possono essere impugnate anche dagli astenuti.

Il regolamento di condominio (per il quale è rimasto fermo l’obbligo di adozione da parte dei soli condomìni con più di 10 condòmini) resta poi, allo stato, un documento di fondamentale importanza, da consultare – specie se approvato all’unanimità o comunque da tutti accettato – anche prima delle norme di legge. Ancora, la legge di riforma ha espressamente sancito l’applicabilità delle disposizioni sul condominio pure ai condomìni orizzontali nonché ai supercondomìni (caratterizzati entrambi dall’esistenza di spazi comuni a più unità immobiliari, edifici o condomìni), precisando altre-sì che la proprietà comune dei beni indicati nella legge di riforma sussiste anche in caso di multiproprietà. Da ultimo, è di fondamentale importanza – e, quasi, una rivoluzione, finalmente semplificatrice com’è – la piena legittimazione che la riforma fornisce agli amministratori del proprio condominio (nel senso di essere in esso proprietari di almeno una unità immobiliare, pur in esso – magari – non risiedendo), amministratori esonerati dalla formazione sia iniziale che periodica, invece ritenuta necessa-ria per gli amministratori professionali e semiprofessionali (con, quindi, gestioni ben più complesse).

In sostanza, la normativa di riforma rappresenta un semplice restyling – come già detto – della vecchia legge, ma un restyling importante, e appieno rispettoso (nonostante i tempi) dei diritti proprietari, così da aver ottenuto – nella sua forma attuale e superati, quindi, alcuni “sbandamenti” che essa a-veva subito nell’iter parlamentare – il convinto consenso della Confedilizia. Di questa normativa, addi-rittura ancor prima che essa entrasse in vigore e che sia debitamente rodata, si sono chieste (e si chiedono) già, da qualche parte, modifiche ed addirittura – financo – la sospensione. A rimediare ad alcuni problemi (come per il fondo spese lavori), forse basterà però anche la sola prassi attuativa o, al massimo, qualche iniziativa di interpretazione (ad esempio sulla solidarietà tra morosi). A riaprire il cantiere della riforma vera e propria (dagli esiti in gran parte imprevedibili) è il caso di pensare solo se si vorrà effettivamente fare opera nuova, guardandosi intorno e, comunque, almeno all’Europa.

 

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