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Deliberazioni del condominio: nullita’ e annullabilita’

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E’ nulla la delibera dell’assemblea condominiale qualora sia priva degli elementi essenziali ovvero se presenti un oggetto impossibile o illecito o esorbitante dalle attribuzioni dell’assemblea. Le delibere sono altresì nulle qualora provvedano su materie non rientranti nella competenza dell’assemblea condominiale, o incidano sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini. L’annullabilità si ha quando la deliberazione, meglio il procedimento collegiale che sfocia nella deliberazione, ha violato una norma di legge e/o di regolamento dell’edificio.

Qui la sanzione non è così grave come nel caso della nullità, dove la deliberazione non è valida sin dal suo nascere. Nel caso dell’annullabilità della deliberazione, essa è valida ma può essere impugnata ex art. 1137 c.c. entro il termine di decadenza di trenta giorni. Il termine ha una decorrenza diversa a seconda del condomino che la impugna: il condomino presente nella riunione e dissenziente o astenuto ha l’onere di procedere giudizialmente entro trenta giorni dalla data dell’assemblea; il condomino assente invece deve procedere entro trenta giorni da quando riceve il verbale incriminato.

Il verbale di assemblea è l’ultimo tassello del procedimento collegiale di cui alle deliberazioni dell’assemblea di condominio. Si tratta di un procedimento a formazione progressiva, dove la legge e eventualmente il regolamento di condominio fissa/fissano i paletti di validità dei singoli passaggi

Così è a partire dall’avviso di convocazione, che deve avere un certo contenuto e deve essere inoltrato ai singoli condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione ex art. 65 disp. Att. C.c. “L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione”. Il termine decorre non dal giorno in cui è stato inviata la comunicazione bensì dalla data in cui essa è effettivamente stata ricevuta da tutti i condomini (Trib. Roma Sez. V Sent., 09-06-2009). L’amministratore deve chiamare i singoli condomini per la riunione a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o la consegna a mano della convocazione

Lo stesso dicasi per la costituzione dell’assemblea, dove sono prescritte determinate maggioranze per la prima e la seconda convocazione ex art. 1136 c.c. Lo stesso dicasi per validamente deliberare in merito ai singoli argomenti portati dall’ordine del giorno di cui alla convocazione assembleare. L’art. 1136 c.c. detta alcune maggioranze generali, salvo specifiche deroghe per la determinata materia che deve essere decisa dall’assemblea.

Sotto questo profilo, la Suprema Corte ha affermato che”la dedotta insufficienza alla sua approvazione del numero di condomini presenti nell’assemblea non costituiva un motivo di nullità della delibera, ma di eventuale annullamento, che andava fatto valere nel termine di trenta giorni”(così Cass. 11 maggio 2009 n. 10816). L’art. 1136 c.c. così recita: “L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, e 1122ter, , nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e 1122bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio. L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.”

Dal lato della seconda ipotesi di annullabilità delle deliberazioni, si pensi ai casi in cui il regolamento di condominio prevede particolari clausole, ad esempio, in merito alla figura dell’amministratore relativamente alle assemblee dell’edificio. Può a titolo esemplificativo vietare che l’amministratore sia il segretario o il presidente dell’assemblea; può stabilire l’obbligo o il divieto di partecipazione; può sancire il divieto di ricevere deleghe dai condomini e così via. Se viola le clausole del regolamento, l’assemblea è passibile di annullamento ex art. 1137 c.c. (Trib. Ivrea, 11/11/2003; Tribunale Bologna, 12 marzo 1997)

Come detto, il procedimento termina con l’invio del verbale della riunione ex art. 1136 ultimo comma c.c., da cui può conseguire la possibilità di impugnare la decisione, ove invalida

Il Tribunale di Roma, con la recente decisione del 18 settembre 2013 ha riaffermato questo principio, facendolo proprio in una fattispecie particolare.

Volendo schematizzare le ipotesi di annullabilità si può sinteticamente dire che sono annullabili le delibere: a) con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea; b) adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; c) in generale, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea; d) genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; e) che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

Nel caso di specie, l’organo giudiziario ha accolto l’impugnazione presentata dal condomino proprietario di un appartamento concesso in locazione, avverso la delibera che poneva a suo carico le spese del giudizio incardinato contro il conduttore che non permetteva di effettuare alcuni interventi di rifacimento del terrazzo esclusivo con funzioni di lastrico solare. Nelle more del giudizio, l’assemblea approvava una nuova delibera con contenuto identico a quello della delibera impugnata.

Nel caso di specie, il Tribunale di Roma ha affermato che le deliberazioni del condominio erano affette da nullità in quanto aventi un oggetto impossibile e/o illecito: non rientra nella competenza dell’assemblea addebitare ad un condomino spese astrattamente rese necessarie per il comportamento ostruzionistico di un terzo, anche qualora esso sia il conduttore dell’appartamento. La successiva decisione assembleare di (ri)conferma/ratifica della precedente deliberazione non ha alcuna rilevanza, trattandosi sempre di decisione con oggetto nullo.

La giurisprudenza osserva che sono nulle le delibere in tema di riparto spese con le quali, a maggioranza, sono fissati o cambiati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità rispetto a quanto stabilito dall’art. 1137 c.c. o dal regolamento di condominio di natura contrattuale, essendo per esse essenziale l’unanimità dei consensi; sono invece, annullabili e quindi impugnabili ai sensi dell’art. 1137 c.c. le delibere con cui l’assemblea condominiale determina concretamente la ripartizione delle spese stesse in maniera diversa rispetto ai criteri stabiliti dall’art. 1123 c.c. (Cass. Civ., Sez. II,14 giugno 2013, n. 15042; Cassazione, sez. II civile, 20 giugno 2013, n. 15523)

L’eventuale errore del deliberato in ordine alla apposizione delle somme dovute integra invece una causa di annullabilità e non di nullità della delibera. La posizione di debito-credito del condomino se non viene fatta valere al momento dell’ approvazione del bilancio consuntivo non può essere motivo di sospensione delle quote (Cass, sez. II 30/5/2013, n. 13627)

Com’è noto, per l’azione di nullità della deliberazione, valgono i principi generali in tema di contratto, compresa l’imprescrittibilità dell’azione salvo la prescrizione delle azioni ad essa conseguenti (ad es, per l’azione di ripetizione di indebito). La domanda di nullità non è soggetta al termine di decadenza di cui all’art. 1137 c.c. La sentenza conclusiva del giudizio ha efficacia dichiarativa, valendo ex tunc, sin dal momento in cui è stata assunta la deliberazione dichiarata nulla.


L’autore


Anna Nicola

Avvocato, è stata assistente di diritto civile presso la Facoltà di Giurisprudenza di Torino nonché docente di seminari universitari. Esperta in diritto civile e commerciale, Anna Nicola è consulente legale di imprese e società, relatrice di convegni in ambito forense, docente di mediazione delle controversie civili e commerciali ex D.Lgs. 28.2010 e ss.mm. nonché mediatore presso vari organismi di mediazione e vicepresidente dell’Agl (Associazione giovani legali).
Il suo studio legale è sede regionale dell’Anapi (Associazione nazionale amministratori professionisti d’immobili) dove è docente di formazione e di aggiornamento per amministratori di condominio. È inoltre autrice di pubblicazioni di articoli e volumi, tra i quali la collana “Guida al Condominio” (in cinque volumi, Utet Scienze Tecniche, 2011-2012) e i due e-book “Guida pratica al condominio. Le nuove disposizioni del codice civile” e “Guida pratica al condominio. Disposizioni di attuazione e altre norme specifiche”.

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