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Affidamento dei servizi di manutenzione degli immobili: le linee guida

L'Anac fornisce le indicazioni utili per l'inquadramento concettuale-normativo e le modalita' di affidamento dei servizi di manutenzione degli immobili

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Con la determina n. 7 del 28 aprile 2015 l’Anac traccia le linee guida per l’affidamento dei servizi di manutenzione degli immobili.
Si tratta di indicazioni operative utili per le amministrazioni che operano in settori assai diversi, atteso che il servizio di manutenzione degli immobili, nella prassi, include molteplici prestazioni, tra cui lo svolgimento di servizi in senso proprio (ad esempio, le attività di coordinamento degli interventi, la conduzione e la gestione degli impianti) e altre attività che, nei limiti che saranno meglio di seguito precisati, sono qualificate come lavori (ad esempio, gli interventi di riparazione o di sostituzione degli impianti).
Tale tipologia di appalto è inquadrabile all’interno della categoria dei contratti misti, disciplinati dall’art. 14 del D.Lgs. n. 163/2006 (Codice degli appalti).
In estrema sintesi, è possibile affermare che se la gestione e la manutenzione dell’immobile per un certo periodo di tempo e tra gli interventi programmati sono previste anche delle lavorazioni, all’esclusivo scopo, tuttavia, di mantenere in efficienza l’edificio e/o gli impianti in esso presenti, l’attività funzionalmente prevalente sarà quella del servizio; viceversa, se l’obiettivo della stazione appaltante è quello di effettuare uno o più interventi puntuali e definiti di manutenzione, ristrutturazione e/o riparazione, come ad esempio, il rifacimento di una facciata, la tinteggiatura delle pareti interne o la sostituzione/riparazione di un dato impianto, l’oggetto sarà l’esecuzione dei lavori.
L’attività di manutenzione deve essere intesa, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. n), del d.p.r. 5 ottobre 2010, n. 207, come una combinazione delle azioni tecniche, specialistiche ed amministrative, incluse le azioni di supervisione, tese a mantenere o a riportare un’opera o un impianto nella condizione di svolgere la funzione prevista dal provvedimento di approvazione del progetto.
Le indicazioni operative dell’ANAC, relative alla predisposizione dei documenti di gara, riguardano la preparazione di una tabella che indichi analiticamente tutte le diverse tipologie di attività, specificando per ciascuna di esse:
• la classificazione (se servizi o lavori);
• l’importo complessivo di tale attività;
• la qualificazione, certificazione, abilitazione ed ogni altra tipologia di requisito richiesta dalla normativa vigente per la sua esecuzione;
• le modalità di pagamento del corrispettivo (a corpo, a canone, a misura, ecc.).
La suddivisione in lotti dell’appalto rappresenta uno dei recenti interventi normativi più rilevanti, proposto al fine di incentivare la partecipazione delle piccole medie imprese e allargare così la platea dei possibili affidatari.
Sul punto, le linee guida dell’autorità sono molto precise nell’affermare che “la possibilità di suddividere in lotti funzionali può essere accompagnata da ulteriori misure volte a promuovere la partecipazione delle imprese di minori dimensioni e contenere i rischi di gestione dei contratti; in presenza di un numero molto elevato di lotti, ad esempio di tipo geografico, può essere utile valutare l’opportunità di porre un limite al numero di lotti che possono essere assegnati ad uno stesso concorrente. Tale limite, se ben calibrato (tenendo opportunamente conto del numero, della natura e della dimensione dei lotti e dei potenziali concorrenti per ciascun lotto), può favorire la concorrenza e incoraggiare la partecipazione delle imprese, soprattutto di quelle medio-piccole e di recente costituzione, che potrebbero essere incentivate a partecipare alla gara (e a presentare offerte vantaggiose).”.
Nella decisione di procedere mediante suddivisione in lotti, infine, possono rilevare ulteriori fattori, quali, ad esempio, la qualità delle prestazioni, che potrebbe essere compromessa nel caso dell’eccessiva concentrazione di attività in capo ad un solo soggetto – elemento che spinge verso l’affidamento separato dei servizi – ovvero le potenziali economie di scala e/o di gestione nella gestione dei rapporti contrattuali che, viceversa, suggeriscono l’affidamento ad un unico contraente.
Dopo aver proposto una serie di indicazioni generali in merito ai requisiti speciali di partecipazione, i requisiti speciali per i lavori, il criterio di aggiudicazione da adottare, le linee guida dell’ANAC individuano alcuni tra i criteri di valutazione tecnica maggiormente rilevanti, ovvero:
1. Anagrafica tecnica;
2. Soluzioni IT per il governo dei servizi;
3. Sistemi di controllo;
4. Organizzazione del servizio;
5. Risorse umane dedicate al servizio;
6. Programma operativo delle attività;
7. Tempi di intervento;
8. Gestione ambientale e ciclo di vita.
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L’autore


Giuseppe Rusconi

Giuseppe Rusconi, nato in provincia di Lecco nel 1959, diploma di liceo classico a Roma (1978) e laurea in giurisprudenza a Milano (1984).

Avvocato – Professore a contratto presso il Politecnico di Milano in ‘Gestione esecutiva del procedimento’ (già Procedure per le opere pubbliche), nella Scuola di Ingegneria edile-architettura.

Già responsabile della parte economico-giuridica dei Master in materia di appalti pubblici, anni 2000-2006, sia per il Politecnico di Milano che per il Politecnico di Torino.

Curatore scientifico della collana “I Codici Tecnici” edita da Utet Scienze Tecniche e della collana “Codice dei contratti pubblici”, sempre di Utet Scienze Tecniche.

Autore di “TEKNOSolution”, piattaforma web di Edilizia, Urbanistica e Appalti  del gruppo Wolters Kluwer Italia, relativamente alla voce Appalti.

Curatore scientifico e docente di tutte le edizioni del Master sui contratti pubblici de Il Sole 24 Ore (sia a Milano che a Roma) e docente nel Master in Diritto e Impresa de Il Sole 24 Ore.

Curatore scientifico della banca dati sugli appalti pubblici dal 1998, per il gruppo editoriale de “Il Sole 24 Ore”, ora confluita in ‘Tecnici 24’.

Curatore della rubrica ‘L’esperto risponde’ on line, per il gruppo editoriale de “Il Sole 24 Ore”, per i contratti pubblici, le società pubbliche, l’urbanistica e l’edilizia.

Co-autore di pubblicazioni per il gruppo editoriale de “Il Sole 24 Ore”.

Autore di articoli sulla stampa e su riviste specializzate, in tema di contratti pubblici, espropriazioni, urbanistica ed edilizia.

Docente per le principali società di formazione sull’intero territorio nazionale, in corsi, seminari, workshop, in materia di appalti pubblici, sicurezza nei cantieri, edilizia ed urbanistica, gestione del patrimonio immobiliare pubblico, cartolarizzazione, project financing, barriere architettoniche.

Esercita la libera professione in questi ambiti:

1 – auditing sugli atti di gara e sulla procedura d’appalto, gestione dell’esecuzione e del contenzioso (attività prestata in favore delle Stazioni appaltanti);

2 – appalto di lavori pubblici (attività prestata in favore di imprese);

3 – appalto di lavori privati;

4 – project financing e concessioni;

5 – arbitrati;

6 – appalto pubblico di servizi tecnici;

7 – appalto pubblico di forniture;

8 – società pubbliche;

9 – servizi pubblici ;

10 – edilizia e urbanistica;

11 – ambiente e cave;

12 – espropriazioni.

Si occupa in particolare di grandi opere, con affidamento a General Contractor.

L’autore


Marco Porcu

Avvocato, specializzato in diritto amministrativo con particolare riferimento agli appalti pubblici, edilizia ed urbanistica. Collabora con lo Studio Legale Rusconi & Partners dal 2009.

Riferimenti Editoriali


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Autore:   •   Editore: Wolters Kluwer Italia   •   Anno:

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