Bonus ristrutturazioni: definizioni degli interventi ammessi ed esempi pratici | Geometra.info

Bonus ristrutturazioni: definizioni degli interventi ammessi ed esempi pratici

Manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, risanamento conservativo e restauro, ristrutturazione “pura”: l’Agenzia delle Entrate chiarisce che cosa rientra nel bonus e cosa no

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Come di consueto, l’Agenzia delle Entrate ha aggiornato le regole, i requisiti e le definizioni relative ai bonus fiscali per le ristrutturazioni edilizie all’interno dell’edizione Giugno 2017 della Guida “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali”. Tra le novità più rilevanti di questa edizione, le regole per la cessione del credito relativo alle spese sostenute per interventi condominiali antisismico.
Come è noto, sono ammessi gli interventi di
– Manutenzione ordinaria (solo per le parti comuni)
– Manutenzione straordinaria
– Restauro e risanamento conservativo
– Ristrutturazione edilizia “pura”.
In questo articolo, vediamo come nella guida l’Agenzia definisce gli interventi e come capire se rientrano nella detrazione.

Manutenzione ordinaria
La detrazione è valida per gli interventi di manutenzione ordinaria soltanto per quanto riguarda gli interventi che riguardano le parti comuni. La detrazione spetta ad ogni condomino in base alla ripartizione millesimale. Le parti comuni interessate sono quelle indicate dall’articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del Codice civile.
Come le seguenti:
– il suolo su cui sorge l’edificio,
– le fondazioni,
– i muri maestri,
– i tetti e i lastrici solari,
– le scale,
– i portoni d’ingresso,
– i vestiboli,
– i portici,
– i cortili,
– tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune,
– i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere,
– gli ascensori,
– i pozzi,
– le cisterne,
– le fognature,
– eccetera.
I medesimi interventi non danno diritto ad alcuna agevolazione se eseguiti sulle proprietà private o sulle loro pertinenze (garage, cantine, soffitte).
L’Agenzia fornisce alcuni esempi di interventi di manutenzione ordinaria:
– le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici,
– le opere necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti,
– la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti,
– la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni,
– il rifacimento di intonaci interni,
– l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze,
– la verniciatura delle porte dei garage.
Se queste opere fanno parte di un intervento più vasto, come la demolizione di tramezzature, la realizzazione di nuove mura divisorie e lo spostamento dei servizi, l’insieme delle stesse è comunque ammesso al beneficio delle detrazioni fiscali.

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Manutenzione straordinaria
Sono valutati come interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, a patto che essi non vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso.
Sono interventi di manutenzione straordinaria anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

L’Agenzia fornisce alcuni esempi di manutenzione straordinaria:
• installazione di ascensori e scale di sicurezza
• realizzazione e miglioramento dei servizi igienici
• sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di 
materiale o tipologia di infisso
• rifacimento di scale e rampe
• interventi finalizzati al risparmio energetico
• recinzione dell’area privata
• costruzione di scale interne.

Interventi di restauro e risanamento
Sono considerati rientranti nella tipologia di “interventi di restauro e risanamento” quelli finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili.
Alcuni esempi di interventi di restauro e risanamento conservativo:
• interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado
• adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti
• apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.

Ristrutturazione edilizia
Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente.

Esempi di ristrutturazione edilizia:
• demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente
• modifica della facciata
• realizzazione di una mansarda o di un balcone
• trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda
• apertura di nuove porte e finestre
• costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.

Riguardo agli interventi di ristrutturazione edilizia ammessi al beneficio della detrazione fiscale, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito, tra l’altro, che:
– per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”;
– se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.

Questi stessi criteri si applicano anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione del cosiddetto Piano Casa (Ris. Agenzia delle Entrate n. 4/E del 2011).

Approfondisci: Bonus ristrutturazioni 2017: lista di tutti gli interventi ammessi alla detrazione

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