Condominio: se la serra sul terrazzo altera la facciata va rimossa (anche se autorizzata) | Geometra.info

Condominio: se la serra sul terrazzo altera la facciata va rimossa (anche se autorizzata)

Secondo l’ordinanza n. 12917/2016 della Cassazione, le autorizzazioni amministrative non possono incidere sui rapporti tra condomini sanciti dalle regole comuni

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Una serra realizzata dai proprietari sul loro terrazzo deve essere rimossa, pur essendo autorizzata dall’amministrazione comunale, se altera la facciata dell’edificio e quindi è vietata dal regolamento condominiale. Questa la decisione assunta dalla Corte di cassazione, Sez. Civile VI, con l’ordinanza n. 12917 del 22 giugno 2016.

Il caso
Il caso riguarda il ricorso da parte dei condomini per ottenere la rimozione di una serra costruita – con il permesso di costruire del Comune e nel rispetto delle norme urbanistiche – sul terrazzo di un appartamento, in quanto lesiva del decoro architettonico e del regolamento condominiale.
In tutti i gradi di giudizio, i giudici avevano accolto le ragioni del condominio, rilevando un danno ai condomini dovuto alle “dimensioni molto rilevanti [della serra], tanto da apparire come un prolungamento dei locali interni dell’unità immobiliare”, tali da “insistere sulla facciata, incidendo sull’aspetto della stessa” a scapito del decoro architettonico dell’edificio.

La tutela del decoro architettonico
Il decoro architettonico dell’edificio è definito come “l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia” (Cass. n. 27224/2013). La violazione di tale armonia consiste nel modificare l’originario assetto del fabbricato, variando anche soltanto “singoli punti o elementi”, indipendentemente dalla valenza estetica o artistica dell’edificio.
Per tutelare il decoro architettonico, l’assemblea dei condomini può introdurre regole che possono anche limitare il diritto di proprietà esclusiva del singolo condomino, se approvate all’unanimità o accettate da tutti i condomini (art. 1138 Cc).
Secondo una costante giurisprudenza, essendo il condominio degli edifici caratterizzato dalla coesistenza di una comunione forzosa e di proprietà esclusive, si richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, in modo che l’uso del bene comune da parte di ciascuno sia compatibile con i diritti degli altri (Cass. n. 8808/2003; Cass. n. 4617/2007; Cass. n. 17208/2008; Cass. n. 13879/2010).

Autorizzazioni amministrative e rapporti tra privati
L’ordinanza della Cassazione chiude la controversia, imponendo la rimozione della serra e sottolineando che “al fine di accertare la legittimità della innovazione eseguita dal proprietario di un piano o di una porzione di piano, in corrispondenza della sua proprietà esclusiva (art. 1120, comma 2, Cc), è irrilevante che l’autorità preposta abbia autorizzato l’opera, in quanto il rapporto tra la pubblica autorità e il condomino esecutore dell’opera non può incidere negativamente sulle posizioni soggettive degli altri condomini. Infatti, le autorizzazioni amministrative [come i titoli edilizi] esauriscono la loro efficacia nell’ambito del rapporto pubblicistico tra Pa e privato, senza estendersi ai rapporti tra privati”.

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