Danni da infiltrazioni di acqua nei condomini? Ecco le regole per chiedere il risarcimento | Geometra.info

Danni da infiltrazioni di acqua nei condomini? Ecco le regole per chiedere il risarcimento

In quali casi il risarcimento va chiesto al condominio e in quali casi va chiesto al singolo proprietario

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Il condomino che realizza degli interventi su un terrazzo comune, ma sul quale ha accesso esclusivo, commette un’appropriazione indebita e deve risarcire i danni causati dai lavori.

Cosi ha deciso la Corte di Cassazione con la recente sentenza n. 12007/2016 ribaltando le precedenti pronunce che ritenevano sempre e comunque responsabile il condomìnio in quanto custode delle parti comuni.

La vicenda trae origine dalla richiesta di un condòmino di risarcimento dei danni subiti a causa di infiltrazioni d’acqua nel suo appartamento. Analizzando il danno ci si rende conto però che la responsabilità era di un condòmino che aveva realizzato un’altana sul terrazzo di sua proprietà.
L’altana è una sorta di belvedere posta nella parte più alta dell’edificio, all’altezza del tetto, alla quale si accede da un abbaino. Il tetto del condomìnio era in parte a falde e in parte costituito da un terrazzo di cui beneficiava solo il condòmino che poi aveva realizzato l’altana. Il terrazzo, costituendo una copertura, era in realtà un bene comune anche se agli altri condòmini non era possibile accedervi.
La realizzazione dell’altana è stata quindi considerata frutto di un’appropriazione indebita di una cosa comune con conseguente condanna del condòmino che l’aveva realizzata al risarcimento del danno e alla riparazione dei guasti causati.

Alcune regole generali sui danni da infiltrazioni
Macchie di umidità e infiltrazioni di acqua sono una tra le principali cause di liti tra condòmini: non sempre, infatti, è agevole individuare la fonte del danno e stabilire a chi spetti la riparazione.
Di seguito, brevemente, alcune regole generali.

Acqua piovana
Se l’acqua piovana che ha causato il danno è filtrata attraverso il terrazzo “a livello” di un condomino, che non abbia funzione di copertura dell’edificio, sarà il singolo condomino proprietario dell’immobile a dover risarcire il danno.
Se invece la terrazza ha la funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti, la spesa deve essere così ripartita: un terzo a carico del proprietario del terrazzo e due terzi a carico dei condomini le cui unità immobiliari vengono coperte dal terrazzo.

Condutture delle acque nere
Se il danno è causato dalla rottura dei servizi igienici di un’unità immobiliare, ne risponde il proprietario di quest’ultima.
Se il danno è prodotto dalla tubatura comune ne risponde il condominio e la spesa va ripartita tra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà (salvo diverso accordo).

Tubature
Quelle di adduzione sono di proprietà condominiale sino a quando non incontrano i contatori dei singoli condomini, mentre quelle di scarico lo sono sino a quando non si collegano con i tubi dei vari appartamenti.

Muro perimetrale
Se le infiltrazioni di acqua provengono dal muro perimetrale, la riparazione e il risarcimento spettano a tutti i condomini, in proporzione dei rispettivi millesimi.
Se il danno è stato causato da un “grave difetto” di costruzione e non sono decorsi dieci anni dall’ultimazione dell’immobile, sia il danneggiato che il condominio possono agire nei confronti del costruttore per ottenere sia la riparazione che il risarcimento.

Tetto
Se le infiltrazioni provengono dal tetto di cui un condomino abbia l’uso esclusivo, la ripartizione delle spese avverrà tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà.
Nell’ipotesi di edifici distinti e autonomi, ma raggruppati in un unico condominio, le spese di riparazione dei singoli tetti vanno divise tra i soli condomini degli edifici su cui l’opera deve essere eseguita e coperti dal tetto interessato ai lavori.

Lastrico solare
Se le infiltrazioni riguardano il lastrico solare di cui un condomino abbia l’uso esclusivo, la ripartizione delle spese avverrà così: un terzo a carico del proprietario esclusivo e due terzi a carico di tutti i condomini a cui lo stesso serve da copertura.
Se però le infiltrazioni sono dovute a fatto e colpa di chi usa in via esclusiva il lastrico solare o il tetto, sarà questi a dover risarcire tutta la spesa.

Terrazza a livello
La Corte di cassazione, con la sentenza 25 agosto 2014 numero 18164, ha ricordato che essa, anche se è di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve nei confronti degli appartamenti sottostanti alla medesima funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio. Di conseguenza rispondono tutti i condomini dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni che provengono dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione.
Il termine per chiedere il risarcimento è di cinque anni: dopo il diritto si prescrive.
É importante che la richiesta di riparazione e indennizzo venga formalizzata con una lettera di cui si possa provare, in futuro, la data certa (raccomandata a.r. o telegramma). Ciò al fine di verificare, in un successivo ed eventuale giudizio, la tempestività dell’intervento da parte del responsabile.

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