La servitù reciproca limita la proprietà del condomino? | Geometra.info

La servitù reciproca limita la proprietà del condomino?

Negli edifici di recente costruzione si possono creare servitù a carico di tutti i condomini finalizzate al miglior godimento di ogni singola unità immobiliare

servitu nel condominio
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Con la sentenza 8 giugno 2017, n. 14292 (scarica gratis la sentenza), la Suprema Corte di Cassazione ha stabilito un principio applicabile a ogni condominio: è legittima la presenza di servitù reciproche, finalizzate per il miglior godimento dell’unità immobiliare.

È frequente, all’interno di condomini, soprattutto quelli di recente costruzione, che i fili elettrici, quelli del citofono o dell’antenna satellitare centralizzata, siano contenuti in corrugati inseriti nella muratura verticale e in quella orizzontale. Si creano, in questo modo, servitù a carico di tutti i condomini (servitù reciproche) finalizzate al miglior godimento di ogni singola unità immobiliare di proprietà esclusiva.

La fattispecie affrontata dalla Cassazione riguarda il passaggio di una tubazione d’acqua condominiale, sotto il pavimento di un appartamento in proprietà.

Nello stabile condominiale, necessariamente le tubazioni, che possono riguardare o le condutture dell’acqua o i cavi elettrici o altri impianti, quali quelli del gas, della fognatura e degli scarichi delle acque piovane, sono incassate nei muri perimetrali, in quelli divisori delle singole unità immobiliari e nei solai sussistenti tra queste; l’esistenza di questi manufatti sorge sin dalla fase di costituzione dell’immobile, considerata la loro rilevanza per il corretto suo utilizzo.

Si tratta di una limitazione, seppure residuale, del godimento delle unità. La giurisprudenza ha, da sempre, stabilito che si tratta di servitù reciproche nell’interesse dell’intera compagine condominiale; ne consegue devono essere esplicitate, seppure non in modo dettagliato, nei rispettivi atti di compravendita.

Può anche accadere che i tubi, fatti con diversi materiali, per esempio, pvc o rame, servano soltanto ad alcuni condomini e non a tutti; si verifica la fattispecie del, così detto, condominio parziale. Non per questo le servitù non sussistono a carico di tutti i condomini, potendo interessare beni comuni.

D’altronde, le tubazioni possono “attraversare” le facciate dell’edificio, le quali costituiscono beni comuni, ex art. 1117 cod. civ., così come novellato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220.

Non necessita, pertanto, una conoscenza effettiva e soggettiva dell’esistenza delle opere relative alla servitù, essendo sufficiente una presunzione che il proprietario possa conoscerla.

La moderna tecnica costruttiva tende a occultare i fili, i tubi e i pluviali, non solo ai fini della sicurezza, ma, inoltre, allo scopo estetico di garantire il decoro complessivo dell’edificio, tanto da evitare di nascondere i fili elettrici e della telefonia, sempre più utilizzata persino per internet, nelle canaline esterne a vista, al fine di conservare l’aspetto architettonico originale dello stabile.

Ne consegue che l’acquirente di una unità immobiliare, sita in un condominio, non può non sapere che esistono questa tipologia di servitù, anche se non ne abbia una conoscenza concreta.

La questione della servitù apparente ha offerto alla Corte di Cassazione l’occasione per un’elaborazione di un principio applicabile in ogni edificio condominiale, sia eretto verticalmente sia esteso orizzontalmente.

Non rileva, quindi, come già espresso da una precedente pronuncia sempre del 2017, che l’opera sia a vista né che il proprietario del fondo che si assume asservito abbia, in concreto, conoscenza dell’esistenza dell’opera.

Premesso, dunque, che il contratto di compravendita deve riportare in forma chiara e inequivocabile l’esistenza delle servitù condominiali, la Cassazione ha constatato come, nel contratto di vendita del ricorrente, fosse riportata espressamente l’esistenza di servitù e che la circostanza che questi non potesse materialmente vederla all’atto dell’acquisto, era irrilevante.

Infatti, il ricorrente avrebbe ben potuto accertarsene, considerato che la conoscenza delle servitù è presunta, proprio in relazione a tutto quanto dedotto, anche se, nella fattispecie esaminata, occasionalmente e tempo dopo essere divenuto proprietario dell’appartamento.

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