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Le scale condominiali sono sempre parti comuni? Il no arriva dalla Cassazione

Possono essere di proprietà esclusiva di un condomino se servono ad accedere solo ad una parte dell’immobile e sono inutilizzabili dagli altri

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La Corte di Cassazione lo dice chiaramente. Le scale di un condominio non fanno parte dei beni comuni se, per loro caratteristiche, vengono utilizzate solo da una parte dell’immobile. In tal caso possono consderarsi private.
Il Tribunale è arrivato a questa conclusione con la sentenza 7704/2016, in cui ha spiegato che l’elenco dei beni condominiali riportato nell’articolo 1117 del Codice Civile, in cui sono annoverate le scale, non è tassativo, ma solo esemplificativo.

L’art. 1177 del Codice Civile, infatti, fa un elenco di parti dell’edificio che si presumono essere di tutti i condomini (quindi in comunione tra loro), in quanto ritenute necessarie per l’esistenza dello stabile o perché permanentemente destinate all’uso o al godimento comune. Nell’elenco sono indicate anche le scale: da ciò ne consegue quindi che anche la rampa che porta all’ultimo piano non può essere chiusa con un cancelletto dal proprietario dell’appartamento ivi situato. Infatti anche se le scale danno accesso alle proprietà esclusive, restano comunque di proprietà del condominio e non dei singoli condomini.

Tale presunzione di comproprietà, però, può essere superata nei seguenti casi:
• se c’è un contratto che attribuisce la proprietà esclusiva di una determinata scala a un solo soggetto e non a tutti gli altri;
• oppure se la destinazione della scala è rivolta a servire un solo condomino e non tutti gli altri. In tal caso, quindi, la presunzione di contitolarità viene superata perché il bene, per obiettive caratteristiche strutturali, è destinato a servire in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile.

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In tali casi viene quindi meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene supera la previsione contenuta nel codice civile che, invece, parla di comunione.
La Cassazione è giunta a questa conclusione esaminando la controversia sorta tra due soggetti. Il primo abitava in un condominio e aveva acquistato due locali situati al piano terra di una palazzina attigua.

Tra i due edifici esisteva un passaggio, con una scala che serviva solo per accedere ai due locali. La palazzina attigua, in cui erano presenti i due locali, era di proprietà di una banca, che aveva realizzato una serie di opere, alcune delle quali impedivano al proprietario di accedere ai locali. La Cassazione ha dato ragione al proprietario dei locali che rivendicava il suo diritto di passaggio e accesso alle sue proprietà. Le scale sono state quindi dichiarate di sua proprietà esclusiva e sono state sottratte dall’insieme dei beni comuni della palazzina. La banca ha dovuto quindi rimuovere le opere realizzate sulla scala.

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