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Quando le agevolazioni sulla prima casa decadono: la perdita dei benefici

I requisiti per accedere alle agevolazioni sull'acquisto della prima casa possono decadere. Che cosa succede in questi casi in termini di perdita dei benefici? Il commercialista fa il punto

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La decadenza dall’agevolazione “prima casa” goduta in relazione ad un determinato acquisto immobiliare comporta: la corresponsione dell’imposta in misura ordinaria; l’applicazione della sanzione nella misura del 30% dell’imposta non pagata; la corresponsione degli interessi di mora sulla differenza tra l’imposta versata alla registrazione dell’atto e quella effettivamente dovuta. Tenendo presente, comunque, che potrà tornare applicabile, a determinate condizioni, l’istituto del ravvedimento operoso così come da ultimo chiarito dalla CM n. 27/E/2016.

Benefici in tema di imposizione indiretta
L’agevolazione “prima casa” comporta i seguenti benefici ai fini dell’imposizione indiretta:
• imposta di registro nella misura del 2% anziché del 9%;
• IVA nella misura del 4% anziché del 10%.

Acquisto con agevolazione “prima casa”

Cedente IVA Registro Ipotecaria Catastale
Privato NO 2% 50 Euro 50 Euro
Impresa, con vendita esente IVA NO 2% 50 Euro 50 Euro
Impresa, con vendita soggetta ad IVA 4% 200 Euro 200 Euro 200 euro

Acquisto senza agevolazione “prima casa”

Cedente IVA Registro Ipotecaria Catastale
Privato NO 9% 50 Euro 50 Euro
Impresa, con vendita esente IVA NO 9% 50 Euro 50 Euro
Impresa, con vendita soggetta ad IVA 10/22% 200 Euro 200 Euro 200 euro

N.B.: quando la vendita della casa è soggetta a IVA la base imponibile è costituita dal prezzo della cessione. Per le cessioni dei fabbricati a uso abitativo e delle relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, l’acquirente può scegliere – richiedendolo al notaio rogante – di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale del fabbricato, anziché sul corrispettivo pagato.

Perdita dei benefici fiscali “prima casa”
Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono, in determinati casi, venire meno con la necessità di versare le imposte in via ordinaria (quindi, senza riduzione), gli interessi e una sanzione del 30% dell’imposta stessa.

Casi in cui i benefici “prima casa” vengono meno
• Le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;
• l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non si considera soddisfatto nel caso in cui venga stipulato, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, un contratto preliminare, in quanto questa fattispecie negoziale non produce l’effetto reale del trasferimento del bene, ma soltanto quello obbligatorio di concludere il contratto definitivo;
• non venga trasferita la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto.

N.B.: la determinazione del termine entro il quale gli Uffici dell’Amministrazione finanziaria sono legittimati a procede alla verifica delle dichiarazioni rese in atto, per accertare la sussistenza dei necessari requisiti per godere dell’agevolazione in esame, è stato un tema per lungo tempo dibattuto. Tale problematica è stata definitivamente risolta ad opera delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione che, con la sentenza 21 novembre 2000, n. 1196, hanno determinato, una volta per tutte, il termine di decadenza e la sua decorrenza. In primo luogo, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno chiarito che alla fattispecie in esame si applica il termine triennale di decadenza di cui all’art. 76 del D.P.R. n. 131/1986 (e non quello decennale di cui all’art. 78 del medesimo D.P.R. n. 131/1986).

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