Recupero del sottotetto a fini abitativi e sopraelevazione: ecco la differenza | Geometra.info

Recupero del sottotetto a fini abitativi e sopraelevazione: ecco la differenza

Presupposto per il recupero abitativo dei sottotetti è che sia identificabile come già esistente un volume sottotetto passibile di recupero, cioè di riutilizzo a fini abitativi

sottotetto e sopraelevazione
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Con la sentenza n. 20 del 2017, il Tribunale di Giustizia Amministrativa di Trento (scarica gratis la sentenza al termine dell’articolo) ha stabilito che in assenza di un volume già di per sé utilizzabile, praticabile ed accessibile, l’intervento si risolverebbe nella sopraelevazione di un piano ulteriore. La pronuncia si incardina nell’ambito di una controversia che ha riproposto la questione dei criteri distintivi tra recupero del sottotetto a fini abitativi e sopraelevazione.

I ricorrenti, proprietari di un appartamento sito all’ultimo piano di uno stabile, con terrazza confinante con l’attiguo edificio di proprietà dei controinteressati, avevano contestato la validità della concessione edilizia rilasciata dal comune di Trento, in quanto assumevano che fosse stata rilasciata in violazione delle previsioni delle Norme tecniche di attuazione (NTA) del PRG comunale, che «consentono di soprelevare i sottotetti per renderli abitabili, recuperandone i volumi esistenti, solo se già accessibili e praticabili, almeno come deposito o soffitta in quanto diversamente opinando sarebbero sopraelevabili anche le intercapedini di ventilazione o isolamento, sprovviste di solaio idoneo a sopportare il peso di cose o persone».

Secondo la ricostruzione dei ricorrenti, si sarebbe trattato di «mera intercapedine, ancorché occasionalmente accessibile, per operazioni di manutenzione e pulizia, per il tramite della scala retrattile indicata negli elaborati progettuali», come peraltro comprovato dalla stessa documentazione fornita dai controinteressati a corredo della domanda di concessione dalla quale si deduceva l’esistenza di un solaio con funzione non portante, in quanto spesso circa 20 cm (a differenza degli altri solai dei piani intermedi, che misurano 40 cm), e che si presentava come una mera soletta con funzione di pensilina sporgente in facciata (con un’altezza media interna dello spazio in questione di 50/80 cm, con una luce solo in falda, senza vani interni, comunicanti col piano sottostante).

Il tema dei requisiti necessari alla definizione di “sottotetto esistente”, suscettibile di recupero a fini abitativi, era stato già affrontato dalla giurisprudenza con riferimento all’art. 1 della legge regionale lombarda 15 luglio 1996, n. 15, il quale stabilisce che “negli edifici destinati in tutto o in parte a residenza è consentito il recupero volumetrico a solo scopo residenziale del piano sottotetto esistente” e definisce come sottotetti “i volumi sovrastanti l’ultimo piano degli edifici di cui al comma 2”.

In particolare il T.A.R. Lombardia ha affermato che «presupposto per il recupero abitativo dei sottotetti è che sia identificabile come già esistente un volume sottotetto passibile di recupero, cioè di riutilizzo a fini abitativi». Ciò richiede che il sottotetto abbia, fin dall’inizio, dimensioni tali da essere praticabile e da poter essere abitabile, sia pure con gli aggiustamenti che occorrono per raggiungere i requisiti minimi di abitabilità (altezza media ponderale m. 2.40: cfr. art. 2, L.R. 15 luglio 1996, n. 15, oggi art. 63, ultimo comma, legge regionale n. 12/2005).

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Solo a queste condizioni il “recupero”, che la legge regionale classifica come “ristrutturazione”, è effettivamente ascrivibile a tale categoria di interventi, come definita dall’art. 31 della legge n. 457/1978 (oggi, art. 3, D.P.R. n. 380/2001), la quale richiede che il nuovo organismo edilizio corrisponda a quello preesistente, senza alterarne in misura sostanziale sagoma, volume e superficie; diversamente l’intervento si risolverebbe non già nel recupero di un piano sottotetto, ma nella realizzazione di un piano aggiuntivo, che eccede i caratteri della ristrutturazione per integrare un intervento di nuova costruzione. Sulla basa di queste premesse il TAR Lombardia è pervenuto alla conclusione che «non può ravvisarsi l’esistenza di un sottotetto laddove – come nella fattispecie – l’ultimo piano abitabile sia sormontato da uno spazio, compreso tra la soletta e la copertura in tegole, di entità tale da presentarsi come una mera intercapedine, di guisa che la realizzazione di vani abitabili finirebbe per risolversi non già nel recupero di uno spazio già esistente, ma nella sopraelevazione di un piano ulteriore».
Nel caso su cui si è pronunciato il TAR di Trento, è ben vero che l’art. 87 delle NTA del PRG, nel disciplinare gli interventi di recupero dei sottotetti a fini abitativi, non prevede espressamente le misure o altezze minime del volume esistente, né indica le caratteristiche tecnico-costruttive del relativo solaio, limitandosi a sancire quali sono le condizioni per la sopraelevazione:
a) la stessa possa essere assentita “per una sola volta”;
b) la zona sia adeguatamente urbanizzata in relazione all’intervento edilizio previsto tanto sotto il profilo della viabilità quanto sotto il profilo delle reti tecnologiche;
c) l’intervento non superi il limite di m 2,20 misurati all’imposta del tetto;
d) le falde di copertura abbiano pendenze riferibili al contesto edilizio dell’intervento.

Non una qualsiasi parte di edificio immediatamente inferiore al tetto può ritenersi un “sottotetto” sfruttabile ai fini abitativi, ma solo quella parte che, a seconda dell’altezza, della praticabilità del solaio, delle modalità di accesso, dell’esistenza o meno di finestre e di vani interni, integra un volume già di per sé utilizzabile, praticabile ed accessibile, quantomeno come deposito o soffitta. In altri termini, presupposto per il recupero abitativo dei sottotetti è che sia identificabile come già esistente un volume sottotetto passibile di recupero, ovvero di riutilizzo a fini abitativi, in quanto avente caratteristiche dimensionali (altezza, volume e superficie) e funzionali (utilizzabile), tali da risultare già praticabile ed abitabile, seppure con gli adattamenti necessari per raggiungere i requisiti minimi di abitabilità.

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