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Ristrutturazione edilizia: ecco tutte le novità per il 2016

Una panoramica sulla ristrutturazione edilizia dal punto di vista fiscale con tutte le novità del 2016 e la normativa a regime

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La norma che riguarda il tema della ristrutturazione edilizia, è attualmente disciplinata dall’art. 16 bis del D.P.R. n. 917/1986 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi).
Dal 1° gennaio 2012 l’agevolazione è stata resa permanente dal D.L. n. 201/2011, quindi non più soggetta a scadenza.

La detrazione è pari al 36% delle spese sostenute, fino ad un ammontare complessivo di Euro 48.000,00 per ogni unità immobiliare e le pertinenze, anche se distintamente accatastate, si considerano facenti parte dell’unità immobiliare.
Fino al 31dicembre 2016 la detrazione è stata aumentata all’aliquota del 50% con un importo di spesa massimo di Euro 96.000,00; pertanto, a partire dal 1° gennaio 2017, l’agevolazione tornerà alla misura ordinaria.

Tale agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute nell’anno, secondo il criterio di cassa e va ripartita fra tutti i soggetti che hanno sostenuto la spesa ed hanno diritto alla detrazione, senza che per questo però si possa superare il limite massimo di spesa consentito.
La detrazione è fruibile in 10 quote annuali di pari importo e, al contrario di quanto avveniva nel passato, non è più previsto che i soggetti più anziani (con età superiore a 75 o 80 anni) possano ripartire la detrazione in rispettivamente 5 o 3 quote annuali.
Se gli interventi che vengono realizzati nell’anno sono la prosecuzione di lavori già iniziati in anni precedenti, si dovrà tenere conto di quanto già speso negli anni precedenti: vale a dire, che il limite di spesa deve essere considerato cumulativamente per ogni intervento e non per singola annualità.
Se l’immobile oggetto di intervento edilizio è adibito promiscuamente all’esercizio di attività commerciale, arte o professione, la detrazione va ridotta del 50%.
Per gli interventi su parti comuni dell’edificio, il beneficio compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte della amministrazione condominiale, a patto che il singolo condomino abbia versato al condominio la quota di sua spettanza entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.

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Sempre fino al 31 dicembre 2016 è stata prevista una detrazione “rafforzata” per gli interventi di adozione di misure antisismiche su costruzioni che si trovino in zone sismiche ad alta pericolosità, purché adibite ad abitazione principale, o ad attività produttiva: la detrazione è pari al 65% di un importo massimo di spesa pari ad Euro 96.000,00.

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Si ricorda che la detrazione fiscale non può dare origine a rimborsi di imposta, pertanto spetta nel limite della imposta IRPEF dovuta per l’anno in questione.

Possono usufruire della agevolazione le persone fisiche che siano:
• proprietari o nudi proprietari;
• titolari di un diritto reale di godimento;
• locatari o comodatari;
• soci di cooperative divise ed indivise;
• soci delle società semplici;
• imprenditori individuali, per gli immobili NON rientranti fra i beni strumentali o beni merce.

L’agevolazione spetta anche al familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese e siano a lui intestati bonifici e fatture.
Non è necessario che l’abitazione nella quale convivono familiare ed intestatario dell’immobile costituisca per entrambi l’abitazione principale, anche se è necessario che i lavori siano effettuati su una delle abitazioni nelle quali si esplica il rapporto di convivenza.
La detrazione spetta anche se i titoli abilitativi sono intestati al proprietario dell’immobile e non al familiare che usufruisce della detrazione.

Inoltre, con circolare n. 20/2011 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che nel caso in cui la fattura e il bonifico siano intestati a un solo comproprietario, ma le spese di ristrutturazione siano state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto che non risulti indicato nei predetti documenti, a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta.

Inoltre, nel caso in cui sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita, l’acquirente dell’immobile ha diritto all’agevolazione se:
• è stato immesso nel possesso dell’immobile;
• esegue gli interventi a proprio carico;
• è stato registrato il compromesso.

Può richiedere la detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull’immobile, limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.
Gli interventi agevolabili sono quelli elencati dall’art. 31 della Legge n. 457/1978, poi ripreso dall’art. 3 del D.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001. Vale a dire:
• lettera a): Manutenzioni Ordinarie (solo su parti comuni di edifici);
• lettera b): Manutenzioni Straordinarie;
• lettera c): Restauro e Risanamento Conservativo;
• lettera d): Ristrutturazione Edilizia.

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Gli altri interventi agevolabili sono i seguenti:
• ricostruzione o ripristino di immobili danneggiati da eventi calamitosi;
• realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali;
• eliminazione delle barriere architettoniche;
• prevenzione di atti illeciti di terzi;
• cablatura di edifici;
• contenimento dell’inquinamento acustico;
• misure antisismiche e opere per la messa in sicurezza statica;
• bonifica dell’amianto;
• riduzione degli infortuni domestici;
• conseguimento di risparmi energetici (compreso il fotovoltaico);
• acquisto di abitazioni in fabbricati interamente ristrutturati.

Gli adempimenti richiesti per poter fruire dell’agevolazione, sono la preventiva comunicazione alla ASL competente per territorio, a mezzo raccomandata AR, sempreché tale comunicazione sia prevista dalle norme edilizie specifiche per il tipo di intervento che si va a realizzare.

I pagamenti devono essere effettuati a mezzo bonifico bancario o postale, da cui risulti:
• la causale del versamento;
• codice fiscale del beneficiario della detrazione;
• codice fiscale o partita IVA del soggetto a favore del quale è effettuato il bonifico.

Non sono più richiesti:
• la preventiva comunicazione alla Agenzia delle Entrate (centro operativo di Pescara);
• la comunicazione dei lavori sopra la soglia di Euro 51.645,69;
• la separata indicazione in fattura della manodopera.

Ritenuta sui bonifici
Al momento del pagamento del bonifico, banche e Poste Italiane Spa devono operare una ritenuta a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall’impresa che effettua i lavori. Dal 1° gennaio 2015 la ritenuta è pari all’8%.
Con la circolare n. 40 del 28 luglio 2010 l’Agenzia delle Entrate ha fornito le istruzioni operative in merito all’applicazione di questo adempimento.
Con riferimento alle spese sostenute in favore dei Comuni, se il contribuente paga con bonifico, pur non essendo tenuto a tale forma di versamento, deve indicare nella motivazione del pagamento il Comune, come soggetto beneficiario e la causale del versamento (per esempio, oneri di urbanizzazione, Tosap, eccetera).
In questo modo, la banca o Poste Spa non codificano il versamento come importo soggetto a ritenuta (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 3/E del 4 gennaio 2011).

Se cambia il possesso
Se l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio è venduto prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente dell’unità immobiliare (se persona fisica).
In sostanza, in caso di vendita e, più in generale, di trasferimento per atto tra vivi, il venditore ha la possibilità di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all’acquirente (persona fisica) dell’immobile. Tuttavia, in assenza di specifiche indicazioni nell’atto di compravendita, il beneficio viene automaticamente trasferito all’acquirente dell’immobile.
In caso di decesso dell’avente diritto, la detrazione non fruita in tutto o in parte è trasferita, per i rimanenti periodi d’imposta, esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la “detenzione materiale e diretta dell’immobile”.
La condizione della detenzione del bene deve sussistere non soltanto per l’anno di accettazione dell’eredità ma anche per ciascun anno per il quale si vuole fruire delle residue rate di detrazione.
Se, per esempio, l’erede che deteneva direttamente l’immobile ereditato successivamente concede in comodato o in locazione l’immobile stesso, non potrà fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non ha più la detenzione materiale e diretta del bene. Potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza degli anni successivi al termine del contratto di comodato o di locazione (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 17/E del 24 aprile 2015).

Trasferimento dell’inquilino o del comodatario
La cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venire meno il diritto alla detrazione in capo all’inquilino o al comodatario che hanno eseguito gli interventi oggetto della detrazione, i quali continueranno quindi a fruirne fino alla conclusione del periodo di godimento.

Interventi su parti comuni condominiali – condomini minimi
Anche nei condomini cosiddetti minimi, senza codice fiscale, si potranno effettuare interventi edilizi e di qualificazione energetica sulle parti comuni, beneficiando delle relative detrazioni.
Il punto nodale è che il condominio cosiddetto “minimo”, ossia quando è costituito da non più di otto unità immobiliari, non ha l’obbligo di nominare un amministratore; la mancanza dell’amministratore non fa però venire meno tutti gli altri obblighi che gravano su un condominio.
Il condominio è infatti sostituto di imposta e deve operare una ritenuta di acconto del 4% sui corrispettivi dovuti per le prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi esercitati in regime di impresa.

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Questa ritenuta non viene però applicata quando si tratta di lavori, sia di ristrutturazione edilizia che finalizzati al risparmio energetico, per i quali si richiede il beneficio della detrazione fiscale, che invece devono essere assoggettati alla ritenuta dell’8%.
La conseguenza di ciò è che anche i condomini “minimi” devono dotarsi di codice fiscale, pur in assenza di amministratore.
Il codice fiscale è anche necessario per la corretta intestazione delle fatture emesse per i lavori che vengono effettuati.
Fino ad oggi, secondo la circolare 11/E del 21 maggio 2014, pur in assenza di amministratore nei condomini “minimi”, nei pagamenti che venivano effettuati per le spese sia dei lavori di ristrutturazione che di risparmio energetico, era necessario indicare sia il codice fiscale del condomino “facente funzione” del ruolo di amministratore, che del condominio.
Pertanto, molti condomini di più piccole dimensioni, per evitare tutte queste complicazioni, rinunciavano a richiedere l’applicazione dei benefici fiscali.
Con la circolare 2 marzo 2016, n. 3/E la Agenzia delle Entrate ha invece chiarito che non è più necessario per i condomini “minimi” dotarsi di codice fiscale. Quindi in assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti per beneficiare della detrazione per gli interventi edilizi e per gli interventi di riqualificazione energetica realizzati su parti comuni di un condominio minimo, per la quota di spettanza, possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il relativo bonifico.
Questa agevolazione riguarda però solo e soltanto i condomini “minimi” e non quelli di più grandi dimensioni.

Acquisto di Immobili ristrutturati – Novità
Oltre alla detrazione fiscale prevista per gli interventi di ristrutturazione edilizia, è prevista una detrazione IRPEF anche per gli acquisti di fabbricati, a uso abitativo, ristrutturati.
In particolare, la detrazione si applica nel caso di interventi di ristrutturazione riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che provvedono, entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori, alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile.
Anche questa detrazione è stata elevata dal 36 al 50% quando le spese per l’acquisto dell’immobile sono sostenute nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2016 e spetta entro l’importo massimo di Euro 96.000,00 invece che Euro 48.000,00.
Dal 2017 la detrazione ritornerà alla misura ordinaria del 36% su un importo massimo di Euro 48.000,00.

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L’acquirente o l’assegnatario dell’immobile dovrà comunque calcolare la detrazione (del 50 o 36%), indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, su un importo forfetario, pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione, e comunque sempre entro il limite massimo di spesa previsto.

Esempio 1
Il 21 dicembre 2015 un contribuente acquista un’abitazione al prezzo di Euro 400.000,00.
Il costo forfetario di ristrutturazione (25% di Euro 400.000,00) è di Euro 100.000,00.
L’importo supera il massimale previsto, pari ad Euro 96.000,00=, che pertanto sarà la cifra massima agevolabile.
La detrazione, 50% di Euro 96.000,00=, sarà pari a Euro 48.000,00.

Esempio 2
Il 21 dicembre 2015 un contribuente acquista un’abitazione al prezzo di Euro 300.000,00.
Il costo forfetario di ristrutturazione (25% di Euro 300.000,00) è di Euro 75.000,00.
L’importo è inferiore al massimale previsto, pari ad Euro 96.000,00.
La cifra agevolabile sarà pertanto pari ad Euro 75.000,00.
La detrazione, 50% di Euro 75.000,00=, sarà pari a Euro 37.500,00.
La detrazione deve essere sempre ripartita in 10 rate annuali di pari importo.
Il limite massimo di spesa ammissibile deve essere riferito alla singola unità abitativa e non al numero di persone che partecipano alla spesa.
Di conseguenza, questo importo va suddiviso tra tutti i soggetti aventi diritto all’agevolazione.
La detrazione si applica quando sul fabbricato, da parte dell’impresa, sono stati effettuati interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell’art. 3 del D.P.R. n. 380/2001.

Interventi di Restauro e Risanamento Conservativo:
sono quelli fatti per la conservazione dell’edificio e per assicurarne la funzionalità (per esempio, consolidamento, ripristino e rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, inserimento di elementi accessori e di impianti necessari).

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Interventi di Ristrutturazione Edilizia
Sono quelli volti a trasformare un edificio mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Condizioni richieste per fruire dell’agevolazione
La detrazione Irpef si applica alle seguenti condizioni:
• l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa deve avvenire 18 mesi;
• l’immobile acquistato o assegnato deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia riguardanti l’intero edificio. L’agevolazione trova applicazione, pertanto, a condizione che gli interventi edilizi riguardino l’intero fabbricato (e non solo una parte di esso, anche se rilevante);
• il termine “immobile” deve essere inteso come singola unità immobiliare e l’agevolazione non è legata alla cessione o assegnazione delle altre unità immobiliari, costituenti l’intero fabbricato, così che ciascun acquirente può beneficiare della detrazione con il proprio acquisto o assegnazione.

In caso di stipula del compromesso, per fruire della detrazione occorre che il rogito avvenga entro i termini previsti.
Per fruire dell’agevolazione non è necessario effettuare i pagamenti mediante bonifico bancario.

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