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Soppalco, quando serve il titolo abilitativo?

Il Consiglio di Stato con la Sent. n. 4166/2018 fornisce nuovi chiarimenti in merito ai requisiti che deve avere un soppalco affinché non sia necessario il permesso di costruire per la sua realizzazione

Soppalco
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La realizzazione di un soppalco comporta ulteriore superficie calpestabile ed autonomi spazi rientrando nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia, dal momento che determina un aumento della superficie utile dell’unità con conseguente aggravio del carico urbanistico (salvo che lo spazio realizzato consista in un vano chiuso, privo finestre o luci, di altezza interna modesta, assolutamente non fruibile dalle persone).

Lo stabilisce il Consiglio di Stato, sez. VI, nella Sentenza n. 4166/2018, consultabile e scaricabile gratuitamente alla fine della news.

Cos’è un soppalco? quali sono i titoli abilitativi da richiedere?

Considerando in via preliminare, che si intende per soppalco, quello spazio aggiuntivo che si ricava all’interno di un locale interponendovi un solaio e che la relativa disciplina giuridica (edilizia) non è definita in modo univoco, ma deve essere apprezzata caso per caso in relazione alle caratteristiche del manufatto realizzato, in linea di principio, ai sensi dell’art.3, I, del D.P.R. n. 380/2001 per la sua realizzazione, è necessario richiedere il permesso di costruire, quando quest’ultimo sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, con conseguente incremento delle superfici dell’immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico.

Da ciò si evince quindi, che la rilevanza edilizia del soppalco (quale intervento di ristrutturazione) è diretta conseguenza della sua estensione (superficie, incremento di volume conseguente all’interposizione di un solaio) e della verosimile destinazione dell’ambiente realizzato. Rientra infatti, nell’ambito degli interventi edilizi minori, per il quali non è richiesto il permesso di costruire, la realizzazione di un soppalco, ove quest’ultimo sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile e solo nel caso in cui lo spazio realizzato consista in un vano chiuso, privo finestre o luci, di altezza interna modesta ed assolutamente non fruibile dalle persone.

Approfondisci il tema e vedi quando e cosa occorre richiedere per poter realizzare un soppalco

Il fatto

Nel Marzo del 1994 viene effettuato dai tecnici del Comune di Verona un sopralluogo in una casa di alto valore storico intestata a una società, durante il quale è emersa la realizzazione di opere edilizie in difformità dai titoli edilizi abilitativi.

Per regolarizzare la propria posizione, la società ha presentato istanza di concessione in sanatoria per la realizzazione di un soppalco ed il cambio di destinazione d’uso con opere.

Ma il Comune nel Settembre del 1996 respinge l’istanza presentata dalla società, giustificando che:

  • la sanatoria per la realizzazione di un soppalco, non era ammessa dalla variante in quanto, configurandosi come aumento di superficie utile, eccedeva i limiti del restauro imposti dalla stessa;
  • la sanatoria per il cambio di destinazione d’uso da residenza ad ufficio nell’unita immobiliare sita al primo piano, risultava in contrasto con l’art. 16 della variante di cui sopra, il quale recitava: “sono ammesse nuove destinazioni d’uso non abitative esclusivamente ai piani terreno”.

portando la società ad impugnare detto provvedimento davanti il TAR Veneto che, con sentenza del n. 1363 del 2012 ha rigettato il ricorso.

Segue dunque da parte della stessa, la presentazione di un ricorso al Consiglio di Stato, poiché secondo l’appellante:

  • il TAR sostiene che “in conseguenza della locazione dell’appartamento venivano realizzati alcuni interventi tra i quali un soppalco e ciò unitamente al mutamento di destinazione d’uso”, mentre dai documenti agli atti risulta che tutte le opere erano state fatte ai fini della locazione ad una famiglia e non del cambiamento della destinazione d’uso da residenza ad ufficio;
  • non sarebbe corretta l’affermazione del TAR dove sosteneva che, all’atto del sopralluogo, i tecnici comunali riscontravano come abuso la realizzazione del soppalco, mentre, in realtà, avrebbero indicato solo il cambio di destinazione d’uso;
  • la decisione del Comune nel punto in cui afferma che la realizzazione di un soppalco è motivo sufficiente per rientrare nella categoria delle ristrutturazioni edilizie, perché vi è un aumento di superficie. Infatti secondo la società, il soppalco non sarebbe utilizzabile come luogo di soggiorno, non avendone le caratteristiche necessarie, pertanto, la sua realizzazione non sarebbe riconducibile al concetto di ristrutturazione.

La posizione presa dal Consiglio di Stato ed i chiarimenti in merito

Il Consiglio di Stato con la Sentenza n. 4166/2018 rigetta il ricorso presentato dalla società e precisa che:

  • le considerazioni dell’appellante appaiono del tutto irrilevanti in merito al cambio di destinazione d’uso, in quanto egli stessa ha riferito che rispetto all’originaria destinazione abitativa, l’unità è stata poi adibita ad ufficio;
  • risulta irrilevante quanto abbiano constato i tecnici comunali durante il sopralluogo effettuato dell’immobile, dal momento che la realizzazione del soppalco non è in discussione, ed è la stessa società proprietaria a chiederne la sanatoria;

facendo ulteriore chiarezza sulla disciplina giuridica ed affermando, in generale, che la realizzazione di un soppalco comporta ulteriore superficie calpestabile ed autonomi spazi, e rientra nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia, dal momento che determina un aumento della superficie utile dell’unità con conseguente aggravio del carico urbanistico (cfr. Sent.  Consiglio di Stato, Sez. VI, n. 4468 del 2014), condividendo di fatto la statuizione del TAR e portando a respingere l’appello impugnato dalla società, condannando quest’ultima alla refusione delle spese di lite in quanto, nel caso di specie, dalle rappresentazioni fotografiche prodotte in causa, si è evinto che il soppalco in questione, seppur di modeste dimensioni, integra comunque un aumento di superficie fruibile, concretizzando la possibilità di accedervi in sicurezza per lo svolgendo del normale esercizio di calpestio e di posizionamento di carichi variabili essendo lo stesso:

  • con un’altezza media tale da consentire ad una persona di accedervi comodamente;
  • protetto dal vuoto sottostante, così da poter essere fruito in tutta sicurezza;
  • illuminato adeguatamente, essendo completamento aperto su un lato ed usufruendo della luce del locale sul quale si affaccia;
  • raggiungibile tramite una scala fissa munita di corrimano.

I requisiti di un soppalco non soggetto al permesso di costruire

Tuttavia però, il Collegio intervenuto, non ha disconosciuto l’orientamento volto a ricondurre la realizzazione di un soppalco nell’ambito degli interventi edilizi minori, per i quali non è richiesto il permesso di costruire, qualora l’opera sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile, precisando che quest’ultima ipotesi si verifica solo nel caso in cui lo spazio realizzato col soppalco:

  • consista in un vano chiuso;
  • sia senza finestre o luci;
  • sia di altezza interna modesta, non deve avere cioè un’altezza media tale da consentire ad una persona di accedervi comodamente;
  • sia tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone ( Consiglio di Stato, Sez. VI, n. 985 del 2017).
  • non sia protetto dal vuoto sottostante, così da essere fruito in tutta sicurezza;
  • non sia essere raggiungibile tramite una scala fissa munita di corrimano.

Approfondisci la Sent. n. 4166/2018 del Consiglio di Stato, Sez. VI

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