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Che cos’è il contratto preliminare?

Il contratto preliminare tutela le parti nella cessione o modifica della proprietà di un bene . Il nostro focus

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In occasione di una contrattazione immobiliare, un primo accordo tra le parti può essere inquadrato tramite il contratto preliminare, che per sommi capi delinea l’atto definitivo e ne vincola la stipula.
Si tratta di un documento utilizzato per esprimere una propria intenzione in un periodo temporale anteriore alla compravendita vera e propria, che permette, ad esempio, di tranquillizzare l’acquirente in merito alla prenotazione del bene magari perché al momento della stipula non possiede la cifra necessaria per l’acquisto e procederà dunque alla richiesta di un mutuo bancario e, d’altra parte, anche l’acquirente che procederà allo sgombero dell’immobile.

La fase di accordo prevede l’incontro della proposta contrattuale e la conseguente possibile accettazione. Se non si perviene subito ad un’accettazione, bisognerà variare il contenuto al fine di accordare entrambe le parti, con un incontro successivo.
Affinché risulti valido, l’oggetto del contratto preliminare deve essere «possibile, lecito, determinato o determinabile» (art. 1346 c.c.).

Deve essere chiara l’identificazione delle parti, l’oggetto di cui sopra, il corrispettivo pattuito e le modalità di pagamento, la data limite per la stipula del contratto definitivo (“entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta” (art. 2645-bis, co. 3, c.c.), i dati dei mediatori, se presenti, ed eventuali patti e condizioni particolari (ad esempio penali in caso di ritardo di consegna).

Dato che gli estremi dei provvedimenti edilizi e urbanistici sono obbligatori, a pena di nullità, solo nel contratto definitivo (per quanto risulti consigliabile indicarli anche nel contratto preliminare), è opportuno che il bene immobiliare sia correttamente registrato e conforme presso il Catasto (il trasferimento di immobili abusivi non è consentito) e che il Comune abbia emesso il relativo Certificato di agibilità.
È essenziale indicare il dettaglio della documentazione inerente a licenza di costruzione, concessione edilizia e permesso di costruire, se successivi al 1° settembre 1967. Per situazioni precedenti, è possibile sopperire con un atto di notorietà che attesti che l’inizio dei lavori di costruzione sia anteriore alla data sopra riportata.

È compito dell’acquirente verificare, anche tramite accertamento di un professionista tecnico abilitato, che non ci siano pendenze, ad esempio per abusi edilizi minori, o vincoli. Nel caso in cui sia evidente che non sono presenti tutti i documenti che permettano la fruizione del bene e questo ne riduca la commerciabilità, se l’acquirente è d’accordo a procedere comunque, è necessario che venga messo per iscritto l’esonero del venditore ad ottenere tali licenze.
Nel caso in cui questa situazione dovesse emergere successivamente al contratto, l’acquirente è legittimato a procedere a una richiesta di riduzione del prezzo ovvero, come da pronuncia della Cassazione n. 14899 del 6 luglio 2011, a richiedere una sentenza di risoluzione del contratto preliminare.

È possibile accordarsi su una caparra, che potrà essere trattenuta dal venditore del bene per risarcimento del danno da inadempimento, mediante clausola penale da inscriversi nel contratto preliminare.
Ai sensi dell’art. 2657 c.c. il contratto preliminare deve essere redatto in forma di atto pubblico o almeno come scrittura privata autenticata, al fine della sua trascrizione nei pubblici registri immobiliari obbligatoriamente in caso di trasferimento della proprietà, di modifica del diritto di usufrutto e di abitazione, costituzione o modifica di servitù prediali, comunione e preferibilmente a forma di tutela delle parti.

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