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Come si fa la rivalutazione del costo fiscale dei terreni

La rivalutazione del costo fiscale dei terreni permette di rideterminarne le plusvalenze conseguite in caso di cessione a titolo oneroso

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La rivalutazione dei terreni agricoli o edificabili è un’agevolazione fiscale che permette ai seguenti soggetti:

  • persone fisiche, enti commerciali, società semplici e soggetti equiparati, o non residenti in Italia privi di una stabile organizzazione nel territorio dello Stato, al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni di conseguire plusvalenze immobiliari sui terreni posseduti (alla data del 1° gennaio per perizie da effettuarsi entro il 30 giugno dello stesso anno), come da art. 67, co. 1 lett. a) e b) del TUR;
  • società di capitali esercitanti in Italia mediante stabili organizzazioni oggetto di misure cautelari poi cessate positivamente, di conseguire plusvalenze immobiliari sui terreni posseduti dalla data del 1° luglio 2011, come da DL 70/2011, conv. L. 106/2011.

Il calcolo della perizia estimativa asseverata, effettuato da un professionista abilitato, è il seguente:

plusvalenza = P – (K + I),

dove

P = corrispettivo percepito

K = costo o valore fiscale del terreno

I = costi inerenti.

L’imposta sostitutiva delle imposte sui terreni è pari all’8% del valore del terreno risultante dalla suddetta perizia e, per essere tutelato il beneficio di plusvalenza, deve risultare versata dal contribuente (soggetto possessore o eventuali aventi diritti reali di godimento) per intero ovvero, in caso di rateizzazione, per la prima delle tre rate di pari ammontare, aumentate dei relativi interessi moratori.

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Per i soli terreni edificabili, in caso di vendita è possibile determinare il valore fiscale del terreno secondo la variazione dell’indice ISTAT FOI registrata nel periodo tra la data della perizia e l’atto di cessione. In ogni caso, è possibile cedere un terreno ad un prezzo inferiore del valore di perizia, ma sempre secondo un “valore normale minimo” di cessione secondo gli ordinari criteri indicati all’art. 82 del TUIR. A questo punto si procede indicando sia il corrispettivo che il valore di perizia nell’atto di cessione e, per quanto riguarda le imposte, quelle di registro (ipotecaria e catastale) si applicano sull’ammontare del valore di perizia ma si beneficia del totale affrancamento della plusvalenza.

Ovviamente è possibile rielaborare il calcolo ed effettuare questa operazione anche nel caso di terreni già rivalutati in passato dalla data del primo gennaio 2002.

Nel caso in cui il terreno da rivalutare sia compreso in una parcella dove sia indicato in parte agricolo e in parte edificabile, è possibile effettuare l’operazione anche per una sola di queste porzioni, senza dover far richiesta di frazionamento al Catasto.

In caso di diminuzione del valore del terreno, ad esempio per cause naturali, come frane, alluvioni ecc. o varianti urbanistiche incorse che possano comportare la perdita o la contrazione dell’attitudine edificatoria, è possibile effettuare richiesta di rimborso dell’imposta sostitutiva già versata tramite compensazione o omettere il versamento delle rate non scadute, per importi di pari valore e, in caso di rogito notarile di compravendita, occorre segnalare gli eventi occorsi.

Questo breve approfondimento è tratto da “Immobili 2016”, la guida completa pubblicata da Wolters Kluwer / Ipsoa sul mondo immobiliare

 

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