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Il calcolo della rendita di nuove unità immobiliari

Per il calcolo delle rendite di nuove unità immobiliari bisogna accatastarle tramite procedura DOCFA e dichiarare la chiusura dei lavori in Comune. Ecco come

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La procedura informatica DOCFA, disciplinata dal D.M. n. 701/1994, permette di iscrivere telematicamente al Catasto Fabbricati unità immobiliari nuove, oggetto di variazione (o interessate da frazionamento) con una rendita proposta che diventa definitiva entro dodici mesi se non incorre alcuna rettifica da parte dell’ufficio del Territorio competente.

L’efficacia di questa dichiarazione è immediata. Se però si riceve risposta tramite atto di notifica che la rendita proposta è rettificata, come da art. 74 della L. n. 342/2000, essa verrà automaticamente adeguata alle nuove disposizioni.

Qualora fosse il proprietario contribuente ad accorgersi di aver richiesto una procedura inesatta, è per lui possibile ritrattare quanto dichiarato attraverso una nuova denuncia; si tratta, però, di una situazione diversa dal verificarsi di nuovi eventi come mutamenti dello stato o della destinazione che possano determinare una discrasia sostanziale, di almeno il 50% rispetto al dichiarato, e non transitoria (tre anni), come indicato all’art. 38 del TUIR, “Variazioni del reddito dei fabbricati”.

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All’interno degli ambiti impositivi, la rendita, e dunque il reddito di una nuova unità immobiliare, inizia a decorrere quando il fabbricato è divenuto atto all’uso cui è destinato o è stato comunque utilizzato dal possessore (art. 40 del TUIR), a prescindere dal rilascio del certificato di agibilità (la cui istanza va presentata entro 15 giorni dal termine dei lavori).

L’utilizzo riguarda, ad esempio, attività preparatorie come allestimento, arredamento ecc. o anche l’allacciamento, con relativo contratto, a servizi di rete di energia elettrica, acqua e gas e, entro un termine di 30 giorni da questa data, bisogna effettuare la denuncia al Catasto, sensi dell’art. 28 del R.D.L. 16 aprile 1939, n. 652 conv. L. 11 agosto 1939, n. 1249. Tale procedura è spesso anticipata, ad esempio nel caso in cui l’opera sia realizzata da una società immobiliare che, provvedendo alla vendita, ha tutti gli interessi a poter concludere il rogito il prima possibile, dato che l’iscrizione al Catasto risulta essere uno dei documenti che le banche richiedono per concedere un mutuo. Questo comporta una dichiarazione non veritiera della data di ultimazione dei lavori, dato che il programma DOCFA richiede, all’interno di uno specifico campo nel Quadro A, che questa sia precedente a quella della presentazione della denuncia di iscrizione al Catasto. Invece, per quanto riguarda la comunicazione di fine lavori allo Sportello Unico per l’Edilizia, essa non potrà essere anticipata, soprattutto se i lavori ancora in corso riguardano aree esterne o spazi comuni, come indicato nella normativa sulla sicurezza in cantiere, D.Lgs. n. 494, del 14 agosto 1996. È questa poi la data che viene considerata nei conteggi ai fini IMU, come da art. 5, comma 6, D.Lgs. n. 504/1992 (se trascorsi meno di 15 giorni del mese solare considerato, altrimenti si passa al mese seguente), anche se per i fabbricati non classificabili nel gruppo D e/o non distintamente contabilizzati la rendita si considera vigente alla data del 1° gennaio dell’anno successivo a quello della loro ultimazione.

Nel caso occorrente di nuova unità immobiliare in seguito a demolizione di un’altra precedentemente esistente, si considera il valore dell’area fabbricabile fino al completamento della costruzione dell’opera. Ma in caso di manutenzione conservativa, in cui è prevista la realizzazione di fabbricati conformi all’originale, anche se comportante variazione al Catasto per ridistribuzione degli spazi interni, il valore considerato è quello del fabbricato.

L’articolo contiene frammenti estratti da “Immobili 2016” (ed. Ipsoa).

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