Il mercato degli uffici in Italia 4° trimestre 2009 | Geometra.info

Il mercato degli uffici in Italia 4° trimestre 2009

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A livello italiano aumentano i rendimenti e cresce il divario location centrali e quelle dell’hinterland. Continuano i ridimensionamenti dei canoni di locazione e degli spazi richiesti. Numerosi progetti di sviluppo stanno subendo ritardi. Molte richieste per gli spazi di 500-600 mq. La locazione prevale sull’acquisto. Grande attenzione ai costi di gestione dell’immobile.

Alcuni dei cambiamenti in atto sono probabilmente legati all’attuale situazione di difficoltà economica, che porta ad un efficientamento nei processi lavorativi e conseguentemente nelle sedi, in sintesi ci sono esigenze convergenti verso tagli di 500-600 mq.

Stanno aumentando infatti gli Studi Associati e questo cambiamento genera una richiesta di superfici diverse, di maggiori dimensioni rispetto allo studio singolo: spazi di 500-600 mq, mono piano, più difficilmente individuabili nei Centri Storici. Mentre avvocati e notai tendono a rimanere nella zona centrale, diversi commercialisti stanno cercando uffici più decentrati.

Si nota una tendenza al decentramento anche da parte di banche e assicurazioni, che preferiscono conservare solo le sedi di rappresentanza nei Centri Storici, con uffici operativi nei Business Park o nei Centri Direzionali.

Le aziende effettuano sempre di più  le scelte localizzative in termini di costo per postazione, questa è un’altra variabile che penalizza gli immobili dei Centri Storici, di solito poco compartimentabili, con stanze passanti, complessivamente poco omogenei e quindi meno efficienti. 

Prime rents

Su base annuale si è registrata una flessione dei canoni prime del 12.5% a livello italiano. Dal punto di vista dei comportamenti commerciali, si è rilevata una differenza significativa a seconda della tipologia della proprietà. I Privati sono sicuramente più propensi ad accettare sconti significativi in sede di chiusura delle trattative, mentre le Sgr per evitare svalutazioni del patrimonio sono più restie ed intervengono con benefit diversi, dall’allungamento dei periodi di free rent, all’assumersi costi di personalizzazione nell’entrata del tenant.

4° Trimestre 09 PRIME RENTS (€/mq/anno)

 

MILANO

ROMA

NAPOLI

BOLOGNA

FIRENZE

PADOVA

Centro

490

450

250

195

320

180

Semicentro

320

320

200

180

210

156

Periferia

210

140

120

150

180

110

Hinterland

190

100

100

130

144

100

E’ aumentato il divario  fra i canoni delle top location e delle location secondarie. Il caso più significativo è Roma, dove si passa dai 450 € al mq annuo in Centro, ai 100 € al mq annuo nell’hinterland. Meno marcata la forbice a Padova dove l’intervallo va dai 180 € al mq annuo in Centro ai 100 € al mq annuo in periferia.

Le zone che hanno visto la diminuzione meno significativa sono state quelle semicentrali (solo -2.1% nel trimestre).

 

Var % Rent 4°-3° Trimestre 2009

Centro

-3,8%

Semicentro

-2,1%

Periferia

-7,2%

Hinterland

-5,5%

Le zone della periferia e dell’hinterland sono quelle che hanno visto crescere l’offerta di nuovi importanti Centri Direzionali, in misura superiore alla domanda, da questo eccesso di offerta di nuovo, la flessione dei canoni più sensibile. 

Il trend decennale relativo all’andamento dei canoni, evidenzia per tutte le città monitorate il 2007 come l’anno di picco dei valori, da allora la diminuzione è stata costante, anche se con velocità differenti, nelle diverse metropoli.

RENTS

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

MILANO

100

118

130

128

127

130

130

131

121

112

ROMA

100

119

129

130

132

131

129

132

123

98

BOLOGNA

100

103

111

115

113

116

120

125

121

112

FIRENZE

100

107

117

120

113

112

111

112

97

93

PADOVA

100

104

109

115

118

117

120

122

117

99

NAPOLI

100

103

107

115

116

119

120

121

109

109

Il trend è stato rilevato alla chiusura dell’anno di riferimento.

Prime Yields

Rispetto allo scorso anno si è registrato un incremento degli yields  del 7.2%. I valori più elevati si raggiungono nell’hinterland della Capitale, con l’8.00%, mentre i più ridotti nel Centro di Napoli,  pari in media al 4.00%.

4° Trimestre PRIME YIELDS %

 

MILANO

ROMA

NAPOLI

BOLOGNA

FIRENZE

PADOVA

Centro

5,25%

6,00%

4,00%

6,20%

6,20%

6,00%

Semicentro

6,30%

6,50%

5,00%

6,80%

6,50%

7,00%

Periferia

7,20%

7,50%

6,50%

7,20%

6,70%

7,20%

Hinterland

7,60%

8,00%

7,00%

7,50%

7,00%

7,50%

Considerando i cambiamenti rispetto all’ultimo trimestre in termini di punti base

Variazione in  Basis Point 4°vs 3° Trimestre 2009

 

MILANO

ROMA

NAPOLI

BOLOGNA

FIRENZE

PADOVA

Centro

=

10

=

20

=

=

Semicentro

=

20

=

=

=

=

Periferia

10

=

50

20

=

20

Hinterland

10

30

100

30

=

50

E’ interessante vedere che la crescita in termini di Basis Point, non è stata omogenea sul territorio. Questa, è stata molto sensibile nell’Hinterland (+36.67 bp) e in Periferia (+16.67 bp), ridotta nel Semicentro (+3.33 bp) e nel Centro (+5.00 bp). In queste zone centrali e semicentrali  l’offerta è contingentata, si sono verificati  aumenti del vacancy di soluzioni usate.

Il trend decennale di andamento degli Yields, in termine di numeri indice, evidenzia una ripresa in atto da due anni, ad un tasso che è stato superiore rispetto a quello registrato nel 2008.

YIELDS

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

MILANO

100

100

102

100

93

89

86

85

89

96

ROMA

100

107

99

98

96

91

85

79

84

94

BOLOGNA

100

96

98

94

87

84

83

81

85

90

FIRENZE

100

99

100

99

95

90

87

82

89

92

PADOVA

100

98

96

91

88

83

83

79

81

91

NAPOLI

100

100

98

93

87

79

75

74

85

90

transazioni

Sul fronte delle compravendite, si è registrata una frenata significativa a Milano (-35.40% su base trimestrale), minore a Roma (-10.80%). Più in salute il mercato bolognese, che è addirittura in crescita rispetto alla scorso anno.

 

ROMA

MILANO

BOLOGNA

FIRENZE

NAPOLI

I trim 2008

271

461

118

87

147

II trim 2008

358

560

133

86

133

III trim 2008

276

477

82

61

74

IV trim 2008

342

671

160

122

112

I trim 2009

272

375

99

59

72

II trim 2009

274

460

129

68

115

III trim 2009

246

308

97

62

68

Var % III trim 2009-2008

-10,80%

-35,40%

18,40%

3,20%

-8,70%

Nell’arco degli ultimi sette trimestri analizzati, il III trimestre 2009 è stato il più basso come numero di transazioni di uffici effettuate. Si è ridotta molto la distanza la Milano, Roma e Bologna.

Questa dinamica peraltro non risale solo all’inizio del 2008, ma è diventata significativa già a partire dal 2002 e riteniamo che la presenza dell’alta velocità non possa che aumentarla.

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