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Immobili di lusso, il mercato è vivo

Pubblicato l'Osservatorio sulle residenze esclusive di Tirelli & Partners e Nomisma. A Milano e Roma il mercato degli immobili di lusso rivede una fase di crescita, dopo il punto buio del 2013

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Il mercato degli immobili di lusso vive una fase di ripresa: a certificarlo è l’Osservatorio sulle residenze esclusive (Ore), elaborato dalla Tirelli & Partners, società di intermediazione e consulenza immobiliare per gli immobili di lusso, realizzato in partnership con Nomisma. L’Osservatorio sul II° semestre 2015 è focalizzato sulle aree ‘di pregio’ di Milano e Roma, rispettivamente: Quadrilatero, Centro storico, Brera – Garibaldi, Magenta, Venezia – Duse – Giardini – Manin, e Centro storico, Pinciano Veneto, Parioli – Salario – Trieste, Prati e Camilluccia.
Per “residenze esclusive” si identificano sia le unità immobiliari con profilo altissimo, residenze di grandi e grandissime dimensioni (da 250 mq in su), ricercate da una ristrettissima fascia di utilizzatori; sia le unità immobiliari che, pur rientrando nella denominazione “esclusiva”, per dimensioni e costo, sono accessibili ad una fascia di utenti più ampia. Nel II° sem. 2015 vengono a essere rafforzati i segnali di ripresa che il segmento ha iniziato a intravedere dalla seconda metà del 2014.

A Milano dopo anni caratterizzati da incertezza economica, aspettative negative del pubblico e degli operatori che hanno generato difficoltà anche nel mercato delle residenze esclusive, gli indicatori nel secondo semestre 2015 hanno confermato i segnali di ripresa già palesati nel corso del primo. Il dato più evidente è la crescita del numero di compravendite dell’anno, aumentate del 29% in numero e del 41% in valore rispetto al 2014. Rispetto al punto di minimo del 2013 gli incrementi sono addirittura a 3 cifre (+125% in numero, +123% in valore). Si tratta comunque di volumi di transazioni sempre molto inferiori agli anni di mercato accelerato.
L’offerta è rimasta tendenzialmente invariata rispetto alla prima parte dell’anno sebbene con andamenti diversi tra le zone. La domanda consolida nel semestre il trend positivo iniziato nella prima parte dell’anno. Le transazioni nel complesso sono rimaste invariate, ma l’analisi per zona mostra un andamento divergente tra 4 zone in crescita e 2 in cui si riscontra un segno negativo. La dinamica positiva della domanda dovrebbero contribuire a un’accentuazione della ripresa nell’immediato futuro.
Per quanto riguarda i prezzi, dall’analisi delle variazioni percentuali dei prezzi di vendita, richiesti e effettivi, emerge che nel corso del secondo semestre entrambe le serie hanno invertito il trend negativo dopo 11 semestri. Cresce infatti il prezzo di richiesta medio minimo (+0,4), ma molto di più quello medio massimo (+1,8) in modo tale che la risultante è un +0,9%. Inoltre grazie alla significativa riduzione degli sconti, i prezzi effettivi di vendita mostrano una variazione positiva dell’1,3%, la prima dal 2010.
In merito alle transazioni avvenute, si segnala una compravendita record in zona Magenta del valore complessivo di 9,3 milioni di euro, con un prezzo al mq pari a 15.500 €. In aggiunta si registrano due transazioni avvenute nelle zone di Brera e di Corso Venezia, rispettivamente per 3,7 e di 3,4 milioni di euro.

Nel settore residenziale della Capitale si attenua la flessione della domanda, a fronte di un’offerta che, sebbene stabile, continua a risultare sovrabbondante rispetto alle reali capacità di assorbimento. Si tratta ancora di indicazioni di modesta entità che, se da un lato delineano una prospettiva di possibile superamento della fase critica, dall’altro non sono ancora supportate da un concreto riscontro del numero di compravendite effettuate. Un allentamento della spinta recessiva è riscontrabile anche nell’attenuazione della flessione dei valori, la cui variazione, nel semestre, è del -1,2% per l’usato e del -1,0% per il nuovo. I tempi di vendita hanno esaurito la tendenza all’ampliamento che li ha caratterizzati negli ultimi anni e si sono portati in media sui 7 mesi per l’usato e intorno agli 8 mesi per il nuovo. Il divario percentuale relativo al segmento dell’usato è risultato in calo nel semestre, evidenziando una riduzione dell’effetto mercato sui valori: l’adeguamento delle aspettative di realizzo da parte dei venditori viene, infatti, già pienamente recepito nella fase di iniziale proposizione al mercato.
Nel corso del secondo semestre del 2015, si è rilevato nuovamente un aumento della domanda che ha interessato tutte le zone della Capitale. Il livello dell’offerta, al contrario, sembra essersi assestato dopo una lieve ripresa registrata nel semestre precedente.

Sul fronte dei prezzi, il semestre appena trascorso è risultato positivo. Ciononostante, si rileva un ulteriore aumento della forbice tra il prezzo iniziale e il prezzo effettivo ormai superiore al 18% in media. Tali andamenti mostrano ancora una volta la distanza tra le percezioni della domanda e dell’offerta che, nonostante la lunga fase recessiva, non hanno ancora trovato un allineamento.

Nel segmento delle abitazioni “top”, su base semestrale si registra una stabilità del prezzo complessivo medio, confermatosi pari a 2,1 milioni di euro. Da segnalare, invece, l’apprezzamento pari al 4% del prezzo massimo complessivo della zona Prati, che torna mediamente sui valori assoluti registrati nel primo semestre del 2014 e nel secondo semestre 2013. Facendo riferimento alle transazioni avvenute, si è nuovamente registrata una compravendita il cui valore supera i 4 milioni di euro.

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