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Nel Rapporto Inea 2012 il rallentamento del mercato fondiario

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L’Inea, l’Istituto nazionale di economia agraria, ha pubblicato il rapporto annuale sulI’andamento del mercato fondiario relativo al 2012. L’annata conferma la tendenza al rallentamento per il settore, sia sul fronte della compravendita sia in termini di quotazioni. La riduzione del volume compravendite, confermata dagli operatori del settore intervistati per l’indagine, si è riflessa anche sulle quotazioni, che per la prima volta da vent’anni a questa parte hanno registrato il segno negativo come media nazionale. Si tratta di una diminuzione impercettibile in termini nominali, pari a -0,1%, ma se si tiene conto del tasso di inflazione la contrazione è piuttosto rilevante (-3,1%) e va ad aggiungersi alle riduzioni in termini reali registrate dal 2008. Considerando l’incremento generale dei prezzi, il patrimonio fondiario italiano, in media, vale il 93% di quanto valeva nel 2008.

A livello geografico si conferma la graduale divaricazione dei valori fondiari tra le regioni settentrionali e quelle centrali e meridionali, ma mentre negli anni precedenti la crescita dei valori al Nord riusciva a compensare la stasi delle quotazioni nel Mezzogiorno, nel 2012 si evidenzia un cedimento delle quotazioni anche in regioni come Lombardia, Veneto e Trentino Alto Adige, dove i valori fondiari sono generalmente più elevati e la domanda più sostenuta. A ciò va aggiunto che il prezzo della terra diminuisce in misura relativamente più elevata nelle zone di pianura, malgrado tali aree siano più ricche di terreni fertili e dotati di buone infrastrutture dove si concentra la maggior parte dell’attività di compravendita.

Il rapporto prova a tracciare delle cause per la flessione: da un lato va rilevato il processo di aggiustamento dei prezzi innescato dalla crisi economica, con l’elemento-chiave della difficoltà d’accesso al credito e la mancanza di liquidità, nonostante l’interesse di investitori, anche stranieri, per l’acquisto di aziende intere o corpi fondiari. Dall’altro l’agricoltura italiana risente delle mutate condizioni di mercato e degli sviluppi della politica agricola sempre più orientata verso una riduzione del sostegno ai redditi. È probabile che, in un contesto caratterizzato da elevata volatilità dei prezzi e da prospettive di ulteriori contrazioni degli aiuti al reddito, gli agricoltori anziani e quelli meno professionali abbandonino il settore anche attraverso la vendita del fondo. Sembra venir meno anche l’effetto della domanda degli incentivi per le fonti energetiche rinnovabili, che in alcuni contesti avevano portato il valore dei terreni a livelli particolarmente elevati, senza dimenticare l’introduzione dell’Imu per i terreni agricoli.

Secondo l’Inea, a fronte di prezzi della terra che nell’ultimo decennio sono stati ritenuti in molti casi non compatibili con la normale redditività agricola, la flessione delle quotazioni potrebbe continuare anche nel prossimo futuro. Va aggiunto che non sembra possibile generalizzare questa prospettiva, considerato l’andamento differenziato che caratterizza il mercato fondiario a livello territoriale. Inoltre il riallineamento tra valori fondiari e redditività potrebbe rimettere nuovamente in gioco gli agricoltori che sono interessati a investire nella propria impresa.

Il rapporto poi dedica una parte consistente al tema del mercato degli affitti. Secondo i dati, nel 2012 la domanda di terreni in affitto ha continuato a prevalere sull’offerta nelle regioni settentrionali, dove il mercato ha mantenuto la sua dinamicità, a eccezione di alcune aree che registrano un calo del numero di trattative poiché soggette all’abbandono dell’attività agricola a causa degli elevati costi di produzione o influenzate dalla competizione per suoli a potenziale destinazione urbanistica. Appaiono in diminuzione le contrattazioni di lungo periodo, mentre i canoni sono rimasti tendenzialmente stabili, sebbene legati alla tipologia di coltura praticata o alla utilizzazione agroenergetica. Nelle aree montane sono aumentate le richieste per malghe e pascoli, anche a seguito dell’esigenza di adeguare il carico animale secondo quanto richiesto dalla direttiva sui nitrati.

Al Centro la situazione rimane sostanzialmente stabile, anche se sono stati segnalati alcuni incrementi dei canoni. Nelle regioni meridionali è proseguita la regolarizzazione dei contratti, in alcuni casi imposta dalle regole di accesso alle misure dei Psr, ma sono ancora frequenti gli accordi verbali e pagamenti in natura. Sempre più diffuse le contrattazioni stagionali, non solo nel caso di terreni destinati a colture orticole per via delle esigenze agronomiche di rotazione legate alle problematiche di stanchezza del terreno, ma anche per i vigneti dove gli operatori hanno segnalato forme contrattuali limitate a una sola annata, per cui, ad esempio, le cantine prendono direttamente in gestione i vigneti al fine di garantire il soddisfacimento di accordi commerciali preventivati. Anche in queste regioni è continuato l’abbandono delle attività agricole con un conseguente incremento delle superfici offerte in affitto.

Secondo l’ultimo censimento l’affitto interessa quasi 5 milioni di ettari (il 38% della superficie agricola nazionale) e si consolida come principale strumento di ampliamento delle superfici aziendali in tutta Italia, probabilmente a causa della lunga congiuntura negativa e della conseguente difficoltà nel mercato delle compravendite. In linea generale, il ricorso all’affitto è stato favorito dall’incerta evoluzione delle politiche agricole sebbene si tenda a contratti di durata più breve in attesa che si delinei il nuovo quadro delle politiche comunitarie. Si è rafforzato anche il ruolo e l’importanza dei contoterzisti, che oltre a ottimizzare l’utilizzo del parco macchine combinando le prestazioni di servizi con la lavorazione di fondi propri, spesso stringono accordi di coltivazione con i proprietari in possesso di titoli di aiuto al reddito. L’aumento delle imposte sul capitale fondiario sembra abbiano comportato un certo irrigidimento nelle trattative da parte dei concedenti.

In futuro le contrattazioni e i canoni sono attesi in crescita anche a causa del perdurare della crisi economica oltre che per l’insediamento di giovani agricoltori. Inoltre, gli orientamenti della futura Pc a favore degli imprenditori agricoli definiti “attivi” potrebbero incentivare i soggetti “non attivi” a cedere in affitto i terreni.

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