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Quando il Comune rivede il classamento delle unità immobiliari

La revisione del classamento di unità immobiliari da parte del Comune comporta l’aggiornamento dei dati al Catasto e il versamento degli importi dovuti

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In sede di riscossione IMU, il Comune potrebbe accorgersi che i valori assegnati per categorie o classi di certe unità immobiliari differiscono dai valori medi indicati al Catasto, comportando una diversa rendita.

Nel caso di intere microzone, il Consiglio comunale può fare richiesta di revisione del classamento agli uffici del Territorio, a condizione che lo scostamento sia significativo e che il territorio comunale sia ripartito in almeno tre microzone, come indicato dalla circolare dell’allora Agenzia del Territorio n. 9 del 1° agosto 2005.

Per “scostamento significativo” si intende un valori pari ad almeno il 35% tra i due valori ottenuti da:
– il rapporto tra il valore medio di mercato indicato nell’Osservatorio e il corrispondente valore unitario per metro quadrato di superficie (valore medio catastale)
– il rapporto analogo riguardante l’insieme di tutte le microzone comunali.
Il valore medio catastale ai fini IMU si calcola moltiplicando la rendita indicata in Catasto al 1° gennaio dell’anno di riferimento per il 5% e per un coefficiente moltiplicatore uguale a 100.

Nel caso di singole unità immobiliari, questa situazione potrebbe incorrere in caso di intervenute variazioni edilizie non correttamente registrate al Catasto, ma individuate dal Comune sulla base di idonei elementi. Ad esempio, pratiche di interventi di ristrutturazione, restauro o risanamento conservativo dell’intero edificio, manutenzione straordinaria che abbia comportato una variazione di consistenza e delle caratteristiche tipologiche distributive ed impiantistiche, verbali di accertamento di violazione edilizia o confronti tra l’archivio edilizio comunale e quello delle licenze commerciali.

Altre situazioni simili possono incorrere qualora il Comune intenda procedere alla revisione del classamento per mancata iscrizione delle unità immobiliari in Catasto, in caso di nuova costruzione, o fabbricati ancora censiti al Catasto terreni (nonostante l’obbligatorietà di registrazione al Catasto fabbricati entro il 30 novembre 2012), per perdita dei requisiti di ruralità.

Il soggetto contribuente interessato dalla revisione del classamento di unità immobiliari riceve notifica dal Comune, con la richiesta di presentazione dell’atto di aggiornamento catastale e la quantificazione delle somme dovute. Le modalità per adempiere agli obblighi di variazione (o di iscrizione) prevedono l’utilizzo della procedura DOCFA da parte di un professionista abilitato entro 90 giorni.
Contemporaneamente il Comune invia comunicazione agli uffici del Territorio di aver mandato richiesta di aggiornamento catastale al proprietario della unità immobiliare. A questo punto, previa verifica della congruenza della rilevazione, entro il termine di 90 giorni saranno effettive le variazioni richieste dal Comune.

L’Agenzia del Territorio ha sinora attivato la procedura di revisione del classamento (e delle rendite) delle unità immobiliari urbane ex art. 1, comma 335 della L. n. 311/2004:
– con determinazioni del 30 novembre 2005 (G.U. 6.12.2005, n. 284), rispetto alle unità immobiliari di proprietà privata ricadenti:
• nelle microzone n. 1, 2, 8 e 14 del Comune di Milano;
• nella microzona n. 1 del Comune di Ferrara;
• nelle microzone n. 2 e 6 del Comune di Casale Monferrato (AL);

– con determinazioni del 31 maggio 2006 (G.U. 8.6.2006, n. 131), rispetto alle unità immobiliari ricadenti:
• nella microzona n. 1 del Comune di Bari;
• nella microzona n. 1 del Comune di Perugia;
• nella microzona n. 1 del Comune di Spello (PG);
• nella microzona n. 1 del Comune di Spoleto (PG);
• nella microzona n. 1 del Comune di Orvieto (TR);
• nella microzona n. 1 del Comune di Cervia (RA);

– con determinazione del 30 novembre 2006 (G.U. 6.12.2006, n. 284), rispetto alle unità immobiliari ricadenti:
• nella microzona n. 1 del Comune di Mirandola (MO);
• nella microzona n. 6 del Comune di Ravarino (MO);

– con determinazione del 31 maggio 2007 (G.U. 5.6.2007, n. 128), rispetto alle unità immobiliari ricadenti nella microzona n. 1 del Comune di Atri (TE);
– con determinazione del 30 novembre 2007 (G.U. 11.12.2007, n. 287), rispetto alle unità immobiliari ricadenti nella microzona n. 1 del Comune di Todi (PG);
– con determinazione del 28 novembre 2008 (pubblicato il 28.11.2008 sul sito Internet www.agenziaterritorio.it, ex art. 1, comma 361, L. 24.12.2007, n. 244) rispetto alle unità immobiliari ricadenti nella microzona n. 4 del Comune di Castellaneta (TA);
– con determinazione del 26 maggio 2010, rispetto alla microzona 1 del Comune di Bassano del Grappa (VI);
– con determinazione del 29 novembre 2010, rispetto alle unità immobiliari urbane ricadenti nelle microzone 1 e 2 del Comune di Lecce;
– con determinazione del 30 novembre 2010, rispetto alle unità immobiliari urbane ricadenti nelle microzone 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 14, 17, 18, 19, 20, 24 e 171 del Comune di Roma.

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