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Locazioni doppie rispetto alle compravendite: il caso Italia

Mancano gli immobili per chi ha poco potere finanziario: in Italia a fine 2018 avremo un milione di case in affitto ed è esploso il fenomeno della locazione breve ad uso turistico

Il convegno Sidief-Banca d’Italia sulle nuove tipologie di offerta per la crescente domanda in affitto
Il convegno Sidief-Banca d’Italia sulle nuove tipologie di offerta per la crescente domanda in affitto
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Voglia di casa, ma in affitto: complice la crisi economica e le mutazioni continue in ambito lavorativo, la locazione residenziale diventa sempre più importante nella realtà delle città italiane e dei comportamenti delle famiglie e degli operatori economici. C’è una domanda residenziale aggregata di giovani, studenti e lavoratori immigrati che oscilla tra 2,4 milioni e 2,8 milioni di persone, e di questi si stima la metà sia in grado di pagare un canone di circa 500 euro al mese. Il mercato della locazione è di circa 670mila case l’anno, a cui se ne aggiungono altre 730mila usate per la locazione breve (da un giorno a un anno). Si tratta di oltre il doppio delle compravendite. Questi sono alcuni dei dati emersi  nel corso del convegno ‘Una casa da vivere – Offerte innovative per nuovi modi di abitare’ organizzato da Sidief e Banca d’Italia nei giorni scorsi a Roma.

L’analisi dei dati Sidief

L’affitto era considerato un investimento ‘residuale’ fino a pochi anni fa – ha commentato Mario Breglia, Presidente di Sidief – mentre oggi, anche per il forte incremento della ‘locazione breve’, aumenta la redditività degli immobili e ha creato un nuovo mercato. Le famiglie sono i maggiori proprietari di alloggi per oltre l’84 per cento in Europa e il 92 per cento in Italia. Questo ha determinato l’assenza di una offerta in locazione strutturata per categorie sociali più deboli o per chi, come gli immigrati, ha difficoltà ad accedere al mercato dei privati. Solo di recente sono nate iniziative per realizzare residenze specializzate per studenti o per giovani laureati. Un fenomeno del tutto nuovo, esploso nell’ultimo triennio – ha concluso Breglia – è quello della locazione breve per usi turistici o lavorativi”. La stima della Banca d’Italia è che alla fine del 2018 avremo in Italia un milione di alloggi in affitto: un dato che segna un raddoppio in due anni, con una media di occupazione di 4,5 mesi a livello nazionale ma di oltre 9 nelle città turistiche. Questo ovviamente riduce il mercato della locazione tradizionale e della compravendita, acuendo le difficoltà delle categorie più deboli.

Le soluzioni per il mercato immobiliare

La gestione degli immobili ad uso residenziale – ha sottolineato Fabrizio di Lazzaro, Professore Ordinario di Economia Aziendale Luiss Guido Carli – richiede un’attività di trasformazione e riqualificazione dell’esistente per adattarlo alle mutate richieste del mercato. Tuttavia, questa attività di gestione, prettamente di natura industriale, non può essere utilmente esercitata nella forma giuridica più confacente, quale quella delle società commerciali, a motivo dei vincoli fiscali e giuridici che ne caratterizzano l’operatività. In particolare, l’impossibilità di dedurre le quote di ammortamento degli immobili residenziali locati sfavorisce gli investimenti necessari alla riconversione e riqualificazione del patrimonio esistente. La gestione dei patrimoni residenziali, conseguentemente, rimane appannaggio di veicoli di natura finanziaria fiscalmente più efficienti, come Siiq, Sicav, Sgr, ecc., che per vocazione, però, non sono focalizzati sul processo industriale”. La soluzione per rilanciare l’investimento nel comparto immobiliare residenziale, potrebbe essere che tutti gli immobili siano considerati, anche fiscalmente, a carattere strumentale, prevedendo, quindi, che partecipino al reddito imponibile in base ai costi e ricavi effettivi. Occorrebbe eliminare la distinzione fiscale tra immobili strumentali e non strumentali, favorendo i processi di gestione immobiliare di tipo industriale su larga scala: questo incentiverebbe anche le aggregazioni o l’incremento della dimensione degli operatori economici.

La locazione residenziale – ha spiegato Carola Giuseppetti, Consigliere e Direttore Generale di Sidief – può rappresentare una importante asset class, in grado di catalizzare e attrarre l’attenzione degli investitori istituzionali, che guardano ora con interesse questo comparto. Il nostro Paese, tuttavia, sconta diversi problemi, tra cui uno importante legato alle caratteristiche dell’offerta, che è inadeguata in termini di qualità, comfort, dimensione delle abitazioni e soprattutto servizi sia gestionali che per l’abitare. Nei nostri edifici, considerando che a Roma gestiamo 64 palazzi, per 2.100 appartamenti, sono presenti spazi inutilizzati o sottoutilizzati, in particolare aree comuni, cortili, terrazzi, magazzini, negozi ed altri. Per dare un numero, si tratta di più di 20.000 mq di spazi comuni e commerciali solo nella Capitale”. Da qui l’idea di valorizzare questi spazi, non solo per i propri abitanti ma anche per gli utenti del quartiere, e cominciare a viverli, per farli tornare ad essere luoghi di socializzazione, come nel passato. Alla base del progetto del Sidief c’è anche l’obiettivo di rendere ‘facile’ la fruizione di questi spazi e quindi ispirarsi al passato per i contenuti, ma utilizzando anche la nuova tecnologia digitale. Il progetto prevede di valorizzare e riutilizzare corti, cortili, magazzini, terrazze, depositi, ex case portieri e alcune unità commerciali, e trasformarli in luoghi per servizi per gli abitanti e per gli utenti, come aree giochi per i bambini, aree relax o spazi lettura, fitness, gioco all’aperto, gioco delle carte, per corsi o eventi, sale per feste, spettacoli musicali e proiezioni. Gli ambienti e i servizi potranno essere gestiti e prenotati grazie alla nuova app. Il meccanismo di condivisione sarà aperto ai clienti Sidief partendo da un progetto pilota che sarà attivato in primis sul patrimonio immobiliare romano, per poi estendersi in tutta Italia creando un network nazionale che garantirà a tutti di condividere esperienze, possibilità e spazi in tempo reale.

In un arco di tempo molto lungo (1927-2015) il rendimento totale dell’attività residenziale è stato superiore a quello del mercato azionario. A questo maggior rendimento si è associata una più bassa volatilità”, ha dichiarato nel corso del suo intervento Paolo Piselli di Banca d’Italia.

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