Il mercato immobiliare nelle grandi citta': focus su Bologna | Geometra.info

Il mercato immobiliare nelle grandi citta’: focus su Bologna

wpid-22380_bologna.jpg
image_pdf

Dal Gruppo Tecnocasa arriva una nuova analisi del mercato immobiliare nelle grandi città italiane. Dopo Milano, Roma, Torino, Bari e Genova è la volta di Bologna, dove nella seconda parte del 2013 le quotazioni immobiliari sono diminuite del 5,9% rispetto al semestre precedente. Complessivamente nell’arco del 2013 la contrazione è del -11,6%, cifra leggermente più bassa del -13,9% del 2012 ma comunque molto più consistente dei ribassi delle annate precedenti (nel 2010 erano del -3,3% e nel 2011 del -3,4%).

In Centro i valori sono scesi del -9,1%. E’ in particolare la zona Marconi – Lame a risentire della disponibilità di spesa diminuita e del conseguente calo di investitori. Le abitazioni più richieste sono quelle posizionate in via Marconi ed in via Lame. Apprezzate le abitazioni che hanno affaccio sul parco dell’ex Manifattura Tabacchi, per un buon usato si spendono mediamente 2.200-2.300 € al mq. Le soluzioni più costose si trovano in via Marconi, all’altezza di via Ugo Bassi, dove condomini degli anni ’60 si alternano a palazzi dei primi anni del 1900 in stile vecchia Bologna, alcuni dei quali vincolati dalle Belle Arti. 

Queste ultime tipologie in particolare si trovano in via Nazario Sauro alle spalle di via Ugo Bassi, qui una soluzione ristrutturata si scambia a prezzi medi di 3200 € al mq, mentre un buon usato ha valori medi di 2600 € al mq. Nella zona a ridosso della Stazione, in via Polese presso piazza dei Martiri, ci sono soluzioni degli anni ’30-‘40 dove si registrano valori medi di 2.200-2.300 € al mq. Le quotazioni salgono nel Centro storico, in particolare nell’area di via D’Azeglio e di piazza San Francesco, dove è possibile acquistare tipologie storiche. Qui un buon usato si compra con una spesa media di 2.400-2.500 € al mq. Da segnalare che il Comune di Bologna ha previsto di modificare la viabilità di via Lame, via Calori e piazza Azzarito che diventeranno zone a traffico limitato.

Cospicua l’offerta di box e posti auto: ne sono stati costruiti molti negli ultimi tempi, la domanda in zona non è ancora molto elevata essendoci buone possibilità di parcheggio, situazione che potrebbe cambiare in seguito all’ampliamento della Ztl.

Il mercato delle locazioni rileva una domanda molto vivace, alimentata da studenti, lavoratori fuori sede e soprattutto da famiglie che attualmente non riescono ad acquistare.

La macroarea di Mazzini – Savena ha evidenziato un ribasso dei prezzi del 3,8%. Nell’area di San Ruffillo nella seconda parte del 2013 le quotazioni delle abitazioni si sono ribassate del 7,5%. I valori per l’usato oscillano tra i 1.400 € al mq per le tipologie più economiche fino ad arrivare a 2.200 € al mq per le soluzioni signorili. Tra le zone maggiormente richieste dagli acquirenti da segnalare via Cilea e via Scarlatti, dove si possono acquistare tipologie degli anni ’60 realizzate con criteri innovativi per l’epoca ed esteticamente pregevoli. Per l’acquisto di un buon usato si spendono circa 2.000 € al mq. Prezzi leggermente più alti si registrano nell’area collinare come ad esempio via Pacinotti e via Novaro: qui per un buon usato si arrivano a spendere 2.400-2.500 € al mq.

Nella macroarea di San Donato – San Vitale, nella seconda parte del 2013, il ribasso dei prezzi dell’8,5%. Prezzi ancora in calo in zona Massarenti. Nella seconda parte dell’anno a comprare casa sono state prevalentemente famiglie. L’assenza di investitori ha determinato un forte calo di richieste di monolocali e bilocali, un tempo apprezzati da chi voleva mettere a reddito. La zona compresa tra via Mazzini e l’Ospedale Sant’Orsola è caratterizzata da aree verdi e numerosi servizi. Le soluzioni ristrutturate hanno valori medi di 2.200-2.300 € al mq. In via Massarenti stanno per partire i lavori di ristrutturazione di un intero palazzo i cui prezzi di vendita sono di 3.500 € al mq.

Buono il mercato degli affitti per la vicinanza dell’Ospedale Sant’Orsola e di numerose facoltà universitarie, bilocali e trilocali si affittano rispettivamente a 450 e a 600 € al mese.

Nella macroarea di Bolognina – Corticella i prezzi sono diminuiti dell’8,3%. Nella seconda parte del 2013 si registrano quotazioni in calo in zona Bolognina – Piazza Unità. L’area di Bolognina – Piazza Unità è popolare ed è composta prevalentemente da palazzi costruiti tra gli anni ’50 e ’60 i cui valori oscillano tra 1.200 e 1.600 € al mq. Quotazioni più alte rispetto alla media si registrano nella zona di via Matteotti e piazza d’Italia, dove i valori dell’usato si attestano su 2.100 € al mq. Il mercato delle locazioni è vivace e il canone di locazione di un bilocale è di 430 € al mese, mentre quello di un trilocale è di 500 € al mese. Il contratto utilizzato è sempre quello a canone concordato.

Nella macroarea Saffi la contrazione dei valori immobiliari è pari al 7,9%. Nella seconda parte del 2013 in zona Battindarno si evidenzia un mercato dinamico. Da segnalare la ricomparsa di qualche investitore che attualmente cerca di approfittare del calo delle quotazioni. Una delle zone maggiormente richieste è quella a ridosso del Parco della Certosa, area verde e ben collegata al centro della città grazie alla presenza di vie pedonali e piste ciclabili. Un usato in buone condizioni costa 2.000 € al mq, le tipologie degli anni ’90 3.000 € al mq. Chi volesse optare per un appartamento di nuova costruzione può indirizzarsi nell’area di via Borghese dove il nuovo costa 2.600 e 2.800 € al mq.

Prezzi in netto calo in zona Saffi: a causare il ribasso delle quotazioni sono stati una serie di fattori quali le difficoltà di accesso al credito, l’offerta molto ampia e l’instabilità lavorativa. In forte diminuzione la domanda ad uso investimento. Il quartiere Saffi è sorto a ridosso degli anni ’30, ’40 e ’50 nei pressi della stazione ferroviaria. Tra le strade maggiormente richieste da segnalare via Montello, traversa di via Saffi, dove si possono acquistare appartamenti in piccoli contesti residenziali degli anni ’30 a valori compresi tra 1.800 e 2.000 € al mq.

La richiesta di immobili in locazione proviene soprattutto da studenti universitari e da lavoratori trasfertisti, attualmente il canone di un bilocale si attesta su 450 € al mese.

La macroarea di Murri – San Mamolo nella seconda parte dell’anno ha segnalato un lieve calo dei prezzi pari al -1,0%. Numerose le richieste di acquisto in zona Murri, si tratta infatti di una zona più economica rispetto a Murri Alta ed a San Mamolo e per questo più ricercata. Qui un buon usato costa 2.000 € al mq. Sempre in zona Murri si segnalano alcuni interventi di recupero e il nuovo costa 3.000 € al mq. Le zone di Murri Alta, Castiglione Alta e San Mamolo sono tranquille e poco trafficate, soprattutto nelle traverse interne. L’offerta immobiliare di queste zone spazia dalle soluzioni in stile liberty, concentrate soprattutto in San Mamolo dove si toccano valori massimi di 3750 € al mq, a quelle costruite tra gli anni ’30 e gli anni ’60 in Castiglione Alta e che raggiungono anche queste valori massimi di 3750 € al mq. A ridosso dei Giardini Margherita si sviluppa una zona esclusiva con poca offerta: i proprietari difficilmente vendono questi immobili.

Attivo il mercato delle locazioni, la richiesta è alta ed anche l’offerta è abbondante, per quanto riguarda i canoni di locazione si spendono cifre comprese tra 500-550 € al mese per i bilocali e circa 600 € al mese per i trilocali.  

Copyright © - Riproduzione riservata
Il mercato immobiliare nelle grandi citta’: focus su Bologna Geometra.info