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Il mercato immobiliare nelle grandi citta’: focus su Genova

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Dopo Milano, Roma, Torino e Bari, ecco un’altra tappa del ‘viaggio in Italia’ di Gruppo Tecnocasa, alla scoperta dell’andamento del mercato immobiliare nelle grandi città. È la volta di Genova, dove nel secondo semestre 2013 le quotazioni immobiliari sono diminuite del 5,1%. Rispetto all’anno complessivo 2013, il calo dei prezzi è del 9%, cifra in linea con quella del 2012, -9,1%.

Il mercato è ancora rallentato e le tempistiche medie di compravendita sono influenzate dalla notevole offerta di immobili e da una diffusa difficoltà di accesso al credito. Non mancano comunque segnali di incoraggiamento, grazie ad una maggiore consapevolezza da parte dei venditori e da una timida riapertura del credito da parte di alcune banche.

A livello di macroaree geografiche, si parte con Oregina, che risente ancora di una certa prudenza da parte dei potenziali clienti. Nella parte centrale che si sviluppa intorno a via Napoli e via Vesuvio un appartamento in buone condizioni costa 1.100-1.200 € al mq. L’area più richiesta è quella collinare che ha nelle vie Maculano, Costanzi, Fumagalli e Montanari le strade più caratteristiche grazie al verde e alla panoramicità.

La macroarea Cornigliano-Sampierdarena ha fatto segnare una contrazione dell’1,3%. A Cornigliano il mercato è prevalentemente interno, ma ci sono anche trasferimenti da parte di genovesi attirati dai prezzi più bassi rispetto ad altre zone della città. Qui per una tipologia ristrutturata con finiture di qualità il prezzo può arrivare a 1.600-1.700 € al mq, in caso contrario i valori sono di 1.300-1.500 € al mq. Alle spalle di Cornigliano si estende l’area collinare di Coronata caratterizzata da soluzioni semindipendenti. La parte alta, quella che porta al Santuario, si caratterizza per quotazioni di 1.700-1.900 € al mq se si tratta di appartamenti in ottimo stato e 1.500 € al mq per quelli di media-bassa qualità; la zona bassa, invece, è più economica e comporta circa 200 € al mq in meno rispetto a quella alta.

Nella macroarea Voltri-Pegli-Sestri il ribasso medio è del 3,5%, ma è più accentuato, fino al 5%, nella zona Sestri Alture-via Merano. Piace l’area delle alture perché consente un’ottima vista sulla città e sul mare, è tranquilla ed è più facile trovare parcheggio. Via Merano sta incontrando difficoltà perché è congestionata e molto trafficata, pertanto le quotazioni non superano 1.200-1.300 € al mq. I valori sono leggermente più alti (1.400-1.500 € al mq) per i condomini degli inizi del ‘900 che si trovano in tutta la parte bassa di Sestri Ponente. In via Sestri, cuore del quartiere, sono presenti case antecedenti gli anni ’60, spesso senza balcone e ascensore, ma i valori sono più alti e si attestano a 2.300-2.400 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registrano canoni di 450 € al mese per un bilocale e di 550 € al mese per un trilocale.

Venendo a Bolzaneto, la zona più richiesta è il centro, in particolar modo via Zamperini e via Bettini dove i prezzi medi sono di 2.200 € al mq. Interessante anche via Barchetta, dove si devono mettere in conto 2000-2200 € al mq per l’usato in buono stato; per l’usato recente, invece, servono mediamente 1800 € al mq. Via Bolzaneto è una strada molto importante e richiesta. Chi desiderasse soluzioni indipendenti si può spostare verso Murta, dove sono presenti piccole casette indipendenti (nella parte più vicina a Bolzaneto) e villette (nella parte più alta). Sempre a Murta sono presenti costruzioni più recenti (fino a 6-7 anni fa), edificate in classe B/A e valutate 400-500 mila €. Da segnalare anche San Biagio, quartiere residenziale costruito tra il 2000 e il 2005 con spazi verdi vivibili e con particolare attenzione alle barriere architettoniche; Sul mercato delle locazioni si registra un’elevata offerta e canoni in diminuzione (400-450 € al mese per i trilocali).

E’ la zona Marassi-Molassana-San Fruttuoso quella che ha registrato il calo più consistente, pari a -9,6%. A San Fruttuoso si arriva a contrazioni del 10,5%. La zona alta del quartiere (via Amarena, via Donaver) ha perso appeal perché è più congestionata, poco servita e più scarsa di spazio per parcheggiare. Le quotazioni di un appartamento di 80 mq oscillano da 1.650-1.750 € al mq (da ristrutturare) a non oltre 2.000-2.100 € al mq (già ristrutturato). La quasi totalità delle richieste si concentra nella parte bassa (corso Sardegna, piazza Giusti, piazza Manzoni), grazie alla comodità dei servizi e alla presenza dei mezzi pubblici: infatti è stata da poco inaugurata la nuova fermata della metropolitana che collega la stazione di Brignole con il Borgo degli Incrociati e c’è in progetto la realizzazione di una nuova fermata in zona più centrale al quartiere di San Fruttuoso.

Prezzi ancora in calo nell’area di Struppa-Prato nella seconda parte del 2013. Permangono infatti difficoltà di accesso al credito, inoltre l’offerta di immobili in vendita risulta elevata. Gli acquirenti infatti possono decidere con calma se acquistare o meno un immobile, sicuri comunque di avere a disposizione un’ampia scelta: i tempi medi di vendita attualmente si attestano sui 120 giorni, ai quali bisogna aggiungere le tempistiche di delibera dell’eventuale mutuo. Il mercato immobiliare in questa area della città è movimentato quasi esclusivamente da persone in cerca della prima casa, in alcuni casi si tratta di permute e gli acquisti avvengono sia in contanti sia con l’ausilio del mutuo. Le vie principali del quartiere, situate nell’area pianeggiante, sono via Struppa e via Molassana, dove è possibile acquistare appartamenti in buono stato a circa 1.700 € al mq.

Consistente anche il calo delle quotazioni nella macroarea Castelletto-Foce-San Martino, dove il ribasso raggiunge il 6%. Una delle strade maggiormente apprezzate è via San Martino di Albaro dove per un medio usato si spendono 2.000-2.500 € al mq. La parte bassa del quartiere San Martino è più ricercata dagli investitori, perché i prezzi sono più contenuti (2.000 € al mq) e consentono di ottenere rendimenti più elevati. Piace anche l’area esterna di Borgoratti, in particolare il quartiere Apparizione, grazie a una buona vista sul mare. Un appartamento in condominio costa circa 2.000 € al mq, una casetta indipendente si aggira intorno a 3.000-3.500 € al mq, una soluzione indipendente non costa più di 300 mila € (da ristrutturare) e fino a 330-350 mila € se già ristrutturata. Di Borgoratti si segnala anche la parte bassa, di tipologia medio-popolare che comporta quotazioni del medio usato di 1500-1700 € al mq.

Infine la macroarea Quarto – Quinto, che chiude il semestre con una contrazione del 7,1%. Quinto al Mare è la zona residenziale che si sviluppa nella parte levante della città. Le tipologie più datate si compravendono tra 2.000 e 3.200 € al mq in buono stato, mentre quelle degli anni ‘80 in edilizia cooperativa costano dai 2.500 ai 3.000 € al mq. Nervi è caratterizzata da infrastrutture turistiche (passeggiata Anita Garibaldi, ossia il lungomare), parchi verdi attrezzati e strutture balneari: i prezzi sono più alti e oscillano tra 3.000 e 3.800 € al mq fino ad arrivare a 5.000 € al mq per soluzioni particolarmente prestigiose. Di Quarto dei Mille sono molto ricercate le vie Ponte dell’Ammiraglio, Pio VII e Quartara, zone signorili dove sono presenti villette, piccoli condomini e villette successivamente riconvertite in appartamenti, dove i prezzi sono più alti e raggiungono 4.500 € al mq; una soluzione di qualità media, invece, costa circa 3.000 € al mq, mentre per una tipologia popolare il prezzo scende a 2.000-2.500 € al mq.

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