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Il mercato immobiliare nelle grandi citta’: focus su Milano

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Dall’Ufficio studi del Gruppo Tecnocasa arrivano le consuete analisi semestrali dedicate al mercato immobiliare nelle più importanti città italiane. La prima città analizzata è Milano, dove nel secondo semestre del 2013 le quotazioni sono diminuite del 3,4%, e complessivamente in tutto il 2013 del 7%. Il dato è in linea con il 2012 (-7,3%), quando la contrazione era stata ben più forte rispetto agli anni precedenti (nel 2011 era -2,3%, nel 2010 era -0,4%).

Venendo all’analisi delle aree, in Centro la contrazione dei valori è stata del 4,7%. A Brera, via Moscova e corso Como si registra una contrazione dell’offerta abitativa ed una domanda sempre dinamica grazie ad investitori e famiglie alla ricerca della prima casa. La zona di corso Como è quella più richiesta, in acquisto ed in affitto, da acquirenti giovani e da investitori soprattutto in seguito all’insediamento nel complesso di Porta Nuova dei nuovi uffici dell’Unicredit. Le famiglie preferiscono corso Garibaldi, via Solferino, via della Moscova dove cercano metrature grandi (oltre 150 mq). Nella zona di corso Como le quotazioni medie sono di 4.500-5.500 € al mq per le soluzioni da ristrutturare, per arrivare a punte di 6.500-7.500 € al mq per le soluzioni di nuova costruzione. In Brera le quotazioni sono tra le più elevate di Milano e si va da 7.000 € al mq per arrivare a 12 mila euro al mq. A seguire tra le preferenze dei potenziali acquirenti c’è corso di Porta Nuova dove i top prices sono di 6.500 € al mq. Le quotazioni più elevate si raggiungono nella zona di largo Treves: 10 mila € al mq, poi via Moscova nella zona dell’Arco della Pace, con 8.000-9.000 € al mq.

Nella zona dell’Arco della Pace sono stabili per le abitazioni medie e in leggero calo sulle abitazioni signorili. Sul segmento più alto, degli immobili di prestigio, si muovono potenziali acquirenti alla ricerca di tipologie medio-grandi, dalla metratura superiore a 150 mq, possibilmente piani alti, meglio se con affaccio su Arco della Pace, Parco Sempione o il Castello Sforzesco. Le quotazioni sono di 5.000-6.000 € al mq con punte di 8.000 € al mq per le tipologie particolarmente prestigiose con caratteristiche come affaccio, vista. Più commerciale è la zona di via Canonica, via Sarpi e le strade limitrofe composta da stabili costruiti tra gli anni ’50 e ’60 con soluzioni situate ai piani alti valutate 5.000 € al mq (ristrutturato). Per rimanere in centro, nei quartieri di San Vittore-Cadorna-Magenta e di Vercelli-Aquileia si viaggia tra gli 8.000 € al mq per gli immobili di prestigio (in via XX Settembre, via Saffi) alle soluzioni più economiche tra Piazza Aquileia e Corso Vercelli, che non superano i 6.000 € al mq per le abitazioni signorili ristrutturate.

Sempre molto ambiti, data anche la vicinanza con il centro, gli immobili posizionati su corso Genova e nell’area che si sviluppa tra via Ausonio, via San Calocero e via San Vincenzo, dove i prezzi medi sono di 4.000-5.000 € al mq.

Uscendo dal centro, la macroarea che ha visto il ribasso più forte è stata quella di Fiera – San Siro (-6,1%). Il ribasso registrato nel II° semestre 2013 riguarda in modo particolare l’area adiacente al nuovo intervento di Parco Vittoria che ha risentito dell’immissione degli immobili sul mercato. In particolare hanno sofferto le tipologie economico popolari costruite tra la fine degli anni ’50 e gli inizi degli anni ’60. Qui si compra casa attualmente con cifre intorno a 1.800-2.000 € al mq. Da segnalare che la zona è interessata dai lavori della linea 5 della metropolitana e questo sta creando sempre più distanza tra le richieste dei venditori che puntano sulla rivalutazione della zona e la capacità di spesa dei potenziali acquirenti.

In ribasso forte anche la macroarea di Vercelli – Lorenteggio, con i prezzi in calo del -4,1%. Se su via Washington le quotazioni vanno da un minimo di 3.700 -3.800 € al mq ad un massimo di 5000 € al mq, a ridosso di piazza Piemonte si può sfiorare i 7.000 € al mq. In quest’area non si segnalano più investitori, come invece accadeva in passato. Poco quotata la zona che si sviluppa da via Lorenteggio verso via Savona: prezzi medi di 2.800-3.200 € al mq.

Per la macroarea di Città Studi – Indipendenza la contrazione è del 3,3%. Il calo si avverte in particolare nella zona di Padova-Crescenzago, Lambrate e piazza Udine-Feltre, zone periferiche della città dove ha pesato sicuramente la difficoltà di accesso al credito, la bassa qualità degli immobili e la presenza di nuove costruzioni a prezzi competitivi. Un mercato immobiliare completamente diverso e con dinamiche diverse è quello che si sviluppa nella zona di viale Piave, dove c’è stato un leggero incremento in particolare sulle soluzioni in buono stato che non hanno necessità di interventi di ristrutturazione. Apprezzate in particolare le aree di Porta Venezia e il tratto di viale Piave a ridosso di Porta Venezia dove si concentrano spesso soluzioni d’epoca. Le quotazioni di una tipologia usata in buono stato è di circa 5.500-6.000 € al mq, con punte di prezzo che possono anche raddoppiare per le soluzioni ultra signorili in stile liberty presenti in alcune strade della zona (via Malpighi, piazza Duse).

Per la macroarea di Bovisa-Sempione la contrazione è del 3,2%. Qui si registra una domanda in ripresa e i proprietari che non intendevano abbassare i prezzi soprattutto per le aspettative legate al completamento della nuova linea metropolitana hanno iniziato a ridimensionare le richieste. Al momento la zona è interessata dai lavori per la realizzazione di tre fermate (Cenisio, piazza Gerusalemme, Domodossola e le fermate delle Tre Torri all’interno di City Life). Ad acquistare sono stati principalmente coloro che hanno voluto migliorare la qualità abitativa. La quotazioni arrivano anche ai 4.000 € mq (nella richiesta area tra via Alberti, via Arona e via Giovanni da Procida, ma anche in via Borsieri), mentre i valori immobiliari per le abitazioni situate in via Monteceneri e viale Certosa scendono sotto i 2.000 € al mq.

Contrazione più contenuta nella macroarea di Stazione Centrale – Gioia – Fulvio Testi, dove le quotazioni immobiliari sono diminuite del 2,3%. In zona Buenos Aires-Venezia vi è una leggera contrazione che sta portando ad un avvicinamento dei potenziali clienti all’acquisto. Quest’area confina con la zona di Porta Nuova che ha contribuito a tenere elevate le richieste dei proprietari e comunque a non determinare perdite di valori importanti e con la zona di Castelmorrone e Morgagni dove le quotazioni sono più elevate e non tutti possono permettersi di acquistare. La zona più prestigiosa è quella che si sviluppa intorno a piazza Oberdan e verso piazza della Repubblica dove ci sono rispettivamente immobili d’epoca o soluzioni degli anni ’70. Il prezzo di un’abitazione ristrutturata è di 4.500-5.000 € al mq. I valori scendono a 4.000 € al mq per le soluzioni vecchia Milano costruite nei primi anni del 1900 e situate a ridosso di Porta Venezia. Prezzi ancora più bassi nella zona a ridosso della Stazione centrale: 3500 € al mq. Nelle zone di Testi-Ca’ Granda e viale Sarca i valori immobiliari non hanno registrato importanti variazioni, poiché i servizi della zona sono migliorati in seguito all’arrivo della nuova linea metropolitana.

La macroarea di Navigli-Famagosta ha registrato un ribasso dell’1,9%. In diminuzione i prezzi di tutti i quartieri della zona ad eccezione dell’area di viale Tibaldi che ha registrato stabilità. Infine, nella macroarea di Lodi-Corsica la diminuzione dei valori è stata del 2,2%. In ribasso le quotazioni delle abitazioni nella zona di Viale Forlanini interessata in questo momento ai lavori per la costruzione della linea 4 della metropolitana. La nascita futura di quest’ultima suscita curiosità ed interesse tra i potenziali acquirenti ma la volontà di acquisto si scontra con difficoltà nell’ottenimento del mutuo e con una diminuita disponibilità di spesa che contribuisce a ridurre i prezzi.

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