Il mercato immobiliare nelle grandi citta': focus su Roma | Geometra.info

Il mercato immobiliare nelle grandi citta’: focus su Roma

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Dopo il focus su Milano, l’Ufficio studi del Gruppo Tecnocasa focalizza la sua analisi semestrale sul mercato immobiliare nelle più importanti città italiane su Roma, dove nel secondo semestre del 2013 le quotazioni sono diminuite del 4,4%, e complessivamente in tutto il 2013 dell’8,4%. Il calo è leggermente più ridotto di quello del 2012 (quando si era toccato il -10,1%), ma resta molto forte rispetto agli anni precedenti (nel 2011 era -2,4%, nel 2010 era in crescita dello 0,5%).

Nel centro della capitale le quotazioni sono diminuite del 3,5%. Le zone più dinamiche sono state quelle intorno al Pantheon, la zona di piazza Cavour e il Ghetto Ebraico, ad acquistare sono stati sia investitori sia acquirenti di prima casa. A vendere sono prevalentemente proprietari di una casa diversa dalla prima che, in seguito alla revisione delle rendite catastali, hanno visto aggravarsi il carico fiscale e hanno deciso di dismettere l’immobile. La zona top resta sempre piazza di Spagna anche se le compravendite che si realizzano sono molto rare: le quotazioni di una soluzione signorile ristrutturata arrivano a 15 mila € al mq. Palazzi storici si trovano anche nella zona di piazza Barberini e di Fontana di Trevi, dove l’usato si vende mediamente a 6.000-7.000 € al mq. Molto richiesta anche l’area di piazza Navona, con quotazioni che si attestano su 8.000 € al mq per l’usato e su 9.000 € al mq per il ristrutturato. 

In Campo dei Fiori, Via Giulia, via Monserrato le cifre sfiorano i 9 e 10 mila € al mq. In zona Pantheon si trovano soluzioni storiche realizzate tra il XV ed il XIX secolo, spesso valorizzate da affreschi e travi a vista: l’usato si scambia a 8.000-9.000 € al mq, mentre per il ristrutturato la spesa sale di 500-1000 € al mq. Su via del Corso un appartamento ad un piano medio si acquista a valori compresi tra 8.000 e 9.000 € al mq. Immobili esclusivi e prestigiosi ci sono in via del Babuino ed in via Margutta, grazie anche alla presenza dei marchi più importanti della moda internazionale, con prezzi che per l’usato si attestano tra 9 e 10 mila € al mq. Sul mercato della locazioni si registra una diminuzione dei canoni. A cercare immobili in affitto sono prevalentemente professionisti che lavorano in zona e spesso sono le stesse aziende che si attivano per la ricerca. La diminuzione del budget di queste ultime ha contribuito a ridurre i valori dei canoni di locazione. Per un bilocale mediamente si spendono 1.100 € al mese.

Quotazioni in lieve calo nell’area del Colosseo e di Colle Oppio nella seconda parte del 2013. Si tratta di un’area sempre molto apprezzata dagli acquirenti, sia per abitarci sia per l’avvio di attività di B&B. Per un appartamento signorile in buone condizioni con vista sul Colosseo si arrivano a spendere circa 8.000 € al mq, mentre i prezzi medi dell’usato oscillano tra 4.500 e 5.500 € al mq.

Nella seconda parte del 2013 le quotazioni immobiliari dell’area compresa tra Santa Croce in Gerusalemme e via Manzoni hanno registrato un lieve aumento che ha interessato solo ed esclusivamente le tipologie abitative medio usate. Infatti i potenziali acquirenti hanno privilegiato, quando possibile, le abitazioni in buono stato e che non necessitano di importanti lavori di ristrutturazione. Tra le zone più apprezzate per la tranquillità e la presenza dei servizi c’è quella che si sviluppa tra via Manzoni, corso Vittorio Emanuele I, via San Quintino, dove si può pagare 4.500-5.000 € al mq per le soluzioni ristrutturate e 4.000-4.200 € al mq per quelle in buono stato.

L’area che si sviluppa a ridosso della stazione Termini è più apprezzata da chi cerca ad uso investimento e ha quotazioni medie di 3.000-3.500 € al mq. A Flaminio-Ponte Milvio il ribasso dei valori ha determinato una ripresa delle trattative e delle compravendite dopo la scorsa estate. Le soluzioni più signorili si trovano nella parte alta della zona Farnesina dove ci sono comprensori costruiti negli anni ’60, dotati di campi da tennis e piscine le cui quotazioni oscillano da 6.500 a 7.000 € al mq. Sul Lungotevere Flaminio le abitazioni costruite negli anni ’40-’50 hanno prezzi medi di 4.500 € al mq. Le soluzioni che sorgono a ridosso di Trastevere e che risalgono agli anni ‘70 sono più signorili e hanno valori medi di 4.500 € al mq. Spostandosi verso piazza della Radio, via Marconi e via Portuense gli immobili risalgono quasi sempre agli anni ’70 e possono raggiungere valori massimi di 4.000 € al mq se si gode della vista sul Gasometro o sul Tevere. Valori più contenuti, 3.000 € al mq, si registrano per una soluzione usata ed in buone condizioni nella zona di via Majorana più vicina alla stazione di Trastevere.

Uscendo dal centro, la macroarea che ha segnalato il ribasso dei prezzi più forte è stata quella di Cassia-Torrevecchia (-6,1%). Tra i quartieri in ribasso c’è Gemelli-Pineta Sacchetti (-2,6%) e Gemelli-Trionfale (-2,9%). Ci sono genitori che comprano per i figli studenti dell’Università Cattolica: dopo i primi anni in affitto, chi dispone di liquidità propria decide di acquistare trilocali e affitta una stanza ad altri studenti. I trilocali costano 900-1.000 € al mese, i bilocali 700-750 € al mese. Nelle vicinanze del Parco del Pineto e dell’Ospedale Gemelli le quotazioni sono di 4.100-4.200 € al mq per le tipologie signorili e 3700 € al mq per quelle di media qualità nelle immediate vicinanze. In zona Trionfale prezzi medi di 2.900-3.000 € al mq.

A seguire le macroaree Villa Ada-Montesacro e di Roma-Sud che hanno registrato un ribasso del 4,8%. Nella prima macroarea nella zona che si sviluppa intorno a corso Trieste, via Costanza, viale Regina Margherita, piazza Caprera e piazza Istria acquistano sia investitori che mettono a reddito l’immobile sia genitori per i figli che studiano nella vicina Università Luiss.

Nella seconda macroarea quotazioni in lieve calo in zona Eur dove l’offerta abitativa è molto alta, in particolare in zona Eur-Pavese, le richieste si concentrano su tipologie da ristrutturare anche grazie alle agevolazioni fiscali previste sugli interventi di riqualificazione degli immobili. Da segnalare un aumento della domanda in zona Dalmata, dove è possibile acquistare a prezzi competitivi rispetto alla media del quartiere. Il mercato delle locazioni è movimentato soprattutto da lavoratori trasfertisti oppure da aziende che affittano per i propri dipendenti, anche se queste ultime, rispetto al passato, hanno notevolmente diminuito le risorse destinate a questo tipo di benefit. Da segnalare che in zona Dalmata, dove è in fase di completamento la “Nuvola di Fuksas”, l’edilizia residenziale costa 4.000 € al mq.

Nei quartieri di Mostacciano e Torrino Sud è stato evidenziato un netto calo delle quotazioni immobiliari perchè risentono della pressione competitiva dovuta all’immissione sul mercato di immobili di proprietà dell’Enasarco e alle nuove costruzioni nella zona di Torrino Mezzocammino, proposte a prezzi convenienti.

Le zone di Serafico, Grottaperfetta e Tintoretto hanno registrato andamenti differenti. Un lieve aumento dei valori ha interessato la zona di Serafico, caratterizzata da immobili di tipologia medio alta e signorile acquistati da un target di acquirenti benestanti. La zona confina con l’Eur e attira anche acquirenti di questo quartiere alla ricerca di immobili di qualità, che non riescono ad acquistare all’Eur; le quotazioni medie della zona sono di 4.000 € al mq. Mercato completamente diverso su via del Tintoretto dove sono presenti ex case Inpdap valutate in buono stato 3.300 € al mq. Spostandosi in posizione più periferica sorge la zona di Grottaperfetta che confina col Parco dell’Appia Antica e che si caratterizza per la presenza di costruzioni degli anni ’70-’80 quasi tutte in edilizia cooperativa.

Nella macroarea di San Giovanni-Roma Est le quotazioni sono in ribasso del 4,7%. Nella zona di San Giovanni-Re di Roma il mercato immobiliare è alimentato soprattutto da acquisti ad uso abitativo, realizzati da giovani per motivi di studio o di lavoro, aiutati dai genitori. Ad esempio, si parla di 4.500 € al mq in via Fregene e via Faleria apprezzate soprattutto per la vicinanza a piazza San Giovanni in Laterano, con punte di 5.000 € al mq per le abitazioni più prestigiose.

Nella macroarea di Monteverde-Aurelio le quotazioni sono diminuite del 4,2%. Il secondo semestre 2013 ha visto prezzi in netto ribasso nelle zone di Monteverde Nuovo e della zona Gianicolense. Questa è una zona mista, dove convivono stabili degli anni ’40 con muratura in tinta e immobili degli anni ’60, talvolta in cortina e realizzati in cemento armato.

In diminuzione del 3,7% infine la macroarea di Prati-Francia. Nella seconda parte del 2013 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Prati-Cipro sono in leggero ribasso e questo ha determinato una ripresa delle compravendite. La zona più apprezzata perché offre tipologie immobiliari dei primi anni del 1900 è quella che si sviluppa intorno a via Andrea Doria (a ridosso di piazzale degli Eroi) e che al momento ha quotazioni medie intorno a 4.500 € al mq, con punte di 6.000 € al mq che si raggiungono per le soluzioni di piccolo taglio in ottimo stato.

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