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Imu e diritti reali diversi tra porzioni di immobili

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L’introduzione dell’Imu sulla prima casa ha riportato in auge problematiche già risolte con il consolidamento nell’applicazione ventennale dell’Ici. In particolare la nuova norma sembra colpire gli immobili su cui gravano diritti reali diversi.

I regolamenti comunali richiamano spesso l’art. 1 comma 104 della L. 296/2006(1) l’art. 4 comma 12 quinquies del D.L. 16/2012 (convertito con L. 44/2012) che richiama a sua volta l’art. 13 della Legge 214/2012. Tale legge non è che quella di conversione del D.L. 201/2012 (il cosiddetto “Decreto Salva Italia”) che ha introdotto l’imposta municipale propria (Imu).

Tra le indicazioni relative all’applicazione dell’imposta, al fine di impedire la “doppia agevolazione” riguardo l’abitazione principale, l’art. 13 comma 2 consente ai componenti del nucleo familiare, di usufruire delle agevolazioni per un solo immobile e sulla scorta di questa indicazione i comuni operano nell’esazione delle imposte e l’applicazione delle aliquote.

Il caso particolare più frequente è quello dell’acquisto in tempi diversi e con intestazioni differenti di immobili contigui. In buona parte dei casi è stata presentata regolare domanda presso il comune di appartenenza per la fusione immobiliare (spesso sfruttando le finestre fornite dai condoni edilizi ex lege 47/85(3)(4)) ed è stata rilasciata la necessaria autorizzazione. In seguito si è provveduto ad effettuare la necessaria variazione catastale.

Come ben sappiamo non è possibile operare catastalmente su immobili con diversa intestazione e in tal senso l’Agenzia del Territorio con nota n. 15232 del 21/02/2002 indica puntualmente le modalità di accatastamento per immobili su cui ricorrano diritti reali differenti. In sintesi la nota illustra la necessità di evidenziare il legame tra le “porzioni di U.I.” che si realizzeranno in capo a ciascuna intestazione identificando la consistenza immobiliare totale su ogni planimetria, le due o più parti immobiliari collegate concorreranno quindi alla determinazione di un’unica rendita corrispondente alla somma delle rendite parziali.

Il risultato di tale operazione tecnico-catastale sarà un immobile composto da più subalterni e identificato da più visure catastali, ma con una situazione di fatto (urbanistica, fiscale e legale) che ne impedisce la disposizione in maniera autonoma di una parte. L’immobile è uno solo e non vi è modo di disporne diversamente se non attuando nuove procedure urbanistico-catastali per il frazionamento.

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