L' approvazione delle tabelle millesimali, dalla riforma del condominio alla Cassazione | Geometra.info

L’ approvazione delle tabelle millesimali, dalla riforma del condominio alla Cassazione

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L’approvazione delle tabelle millesimali può essere deliberata dall’assemblea a maggioranza con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentino quanto meno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Ciò a norma dell’art. 1136 secondo comma c.c., sia in prima, sia in seconda convocazione. E’ quanto ha affermato di recente la Suprema Corte con la decisione n. 3221 depositata in cancelleria il 12 febbraio 2014. Com’è noto, è un tema affrontato e risolto in precedenza dalla Cassazione a Sezioni Unite nell’estate del 2010, con la sentenza n. 18477/10. Si deve comunque trattare della tabelle di natura assembleare, cioè che seguono i dettami codicistici in termini di ripartizione spese tra i condomini. Una diversa distribuzione dell’onere condominiale richiede comunque sempre il consenso di tutti i condomini.

Le tabelle sono un semplice negozio di accertamento, con cui viene determinato con certezza il valore dei singoli alloggi che compongono l’edificio rispetto all’edificio nel suo complesso. Ciò significa che, a ben vedere, le tabelle millesimali non sono un elemento necessario alla sussistenza dei condominio: la loro mancanza non ha alcuna ripercussione, in quanto ogni singola unità immobiliare ha un proprio valore proporzionale rispetto all’intero edificio.

La decisione delle Sezioni Unite n. n. 18477/2010 così riporta: “i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla legge non fanno altro che riconoscere l’esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato; in sintesi, la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa disposizione di legge. L’approvazione del risultato di una operazione tecnica non importa la risoluzione o la preventiva eliminazione di controversie, di discussioni o di dubbi: il valore di una cosa è quello che è e il suo accertamento non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale”. A seguito della riforma, se si vuole procedere alla revisione o alla modificazione di tabelle già esistenti, il riferimento normativo è costituito dall’art. 69 disp. att. c.c.

Questa norma indica i casi in cui si può procedere alla loro modifica se, per errore o cambiamenti strutturali, non risultano più attuali. Il procedimento qui prescritto vale in tutti i casi, sia per le tabelle millesimali assembleari, sia per quelle contrattuali. Occorre poi ricordare che seppur di nascita contrattuale, possono avere contenuto assembleare, se non vanno a modificare i criteri di distribuzione di spesa dettati dalle norme specifiche del codice civile (artt. 1223 e segg. c.c. ; cfr. Cass. SS.UU. 30 dicembre 1999 n. 943).

Se la revisione è per le condizioni mutate del palazzo o di una singola unità (ad esempio un condomino ha aggiunto la ,mansarda al proprio alloggio con il superamento del valore del quinto rispetto a quanto era in precedenza il suo alloggio) “non sono violati gli artt. 1135, 1136 c.c., 68 e 69 disp. att. c.p.c. perché, quand’anche si volesse attribuire ad una delibera che si limita a regolare in modo diverso i criteri di ripartizione delle spese generali, la natura di delibera di modifica dei millesimi, la delibera comunque non doveva essere approvata all’unanimità, ma a semplice maggioranza perché nel condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, come quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che la revisione delle tabelle (ancorché di origine contrattuale) non deve essere approvata con il consenso unanime dei condomini […], essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma (Cass. S.U. 9/8/2010 n. 18477)” (Cass. 12 febbraio 2012 n. 3221).

Se invece la modifica è in termini contrattuali, in quanto si vuole determinare un diverso accordo di distribuzione delle spese tra i condomini, si rientra nella vera e propria fattispecie contrattuale, che necessariamente richiede l’assenso di tutti i condomini.

Occorre ricordare alcuni principi in tema di tabelle millesimali, a partire dalla loro formazione. La redazione delle tabelle può essere effettuata dal costruttore-venditore degli alloggi che compongono l’edificio; può essere discussa e decisa in sede assembleare, dietro eventuale incarico a un soggetto terzo, professionista del settore. La decisione di conferimento di incarico deve essere presa con le maggioranze di cui all’art. 1136, secondo comma, cioè con la maggioranza di voti degli intervenuti alla riunione e almeno metà del valore dell’edificio.

L’attribuzione di questo compito non implica di per sé l’approvazione delle tabelle, una volta redatte. Per questa fattispecie occorre una doppia decisione dell’assemblea: la prima, che attribuisce l’incarico ad un certo professionista; la seconda con cui l’assemblea fa proprie le tabelle da questi redatte. Anche la deliberazione dell’assemblea di approvare le tabelle così redatte deve rispettare i quorum prescritti dall’art. 1136, secondo comma, c.c. (Trib. Bari Sez. III, 12/02/2010). La sottoscrizione da parte dei condomini dell’elaborato tecnico formato dal soggetto incaricato della redazione delle tabelle non implica approvazione delle stesse  (Trib. Salerno Sez. feriale Ord., 30/07/2004).

E’ da escludere che l’amministratore di condominio abbia l’obbligo e l’onere di provvedere alla redazione e all’eventuale modifica delle tabelle millesimali, essendo compito istituzionale dell’assemblea di condominio (Cass. civ. Sez. II, 11/02/2000, n. 1520)

Per esprimere i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell’edificio -e quindi per redigere correttamente le tabelle millesimali- occorre fare riferimento al momento in cui viene redatto il regolamento di condominio, costituendone parte integrante. Può accadere che successivamente si renda necessario modificarle in quanto ci si avvede che sono affette da errori di calcolo o in ragione della variazione della consistenza delle unità che compongono l’edificio.

In tema di condominio di edifici, i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell’edificio vanno individuati con riferimento al momento dell’adozione del regolamento e la tabella che li esprime é soggetta ad emenda solo in relazione ad errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori. Pertanto, in ragione dell’esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati nelle tabelle millesimali, non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, nè i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell’edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l’edificio” (Cass. civ. Sez. II, 10/02/2010, n. 3001).

Per effettuare il corretto calcolo, occorre tenere in debito conto i seguenti elementi: gli elementi intrinseci, quali l’ampiezza e il numero dei vani di proprietà singola; gli elementi estrinseci, quali l’ubicazione, l’esposizione, l’altezza; eventuali pertinenze delle proprietà esclusive (Cass. civ. Sez. II, 27/07/2007, n. 16644; Cass. civ. Sez. II, 01/07/2004, n. 1201).

Come accennato in precedenza, il valore degli immobili che costituiscono il condominio preesiste pertanto alle tabelle millesimali l’esistenza di valide tabelle millesimali non costituisce requisito di validità delle delibere assembleari, dato che il criterio per la determinazione delle singole quote preesiste alle tabelle, derivando dal rapporto tra il valore dell’intero edificio e quello della proprietà singola (Cass. n. 3264/2005).

Anche qualora siano errate, le tabelle sono obbligatorie per tutti i condomini fino al momento in cui non vengono modificate. L’amministratore, nel ripartire le spese tra i contitolari, è tenuto a rispettarle, anche se è a conoscenza della loro erroneità: questi non può contravvenire alla ripartizione espressa nella tabella e, di sua iniziativa, applicare altri criteri, quali quelli dettati dal codice civile (Cass. civ. Sez. II, 18/08/2005, n. 16982). Ciò significa che esse hanno efficacia costitutiva e non semplicemente dichiarativa: esse, una volta redatte, sono vincolanti per tutto il tempo in cui hanno valore ed efficacia. L’eventuale loro erroneità, da intendersi come violazione della reale consistenza dell’edificio, può essere fatta valere solo impugnandole, richiedendo una loro modifica convenzionale o giudiziale (Cass. civ. Sez. II, 18/08/2005, n. 16982).

L’autore


Anna Nicola

Avvocato, è stata assistente di diritto civile presso la Facoltà di Giurisprudenza di Torino nonché docente di seminari universitari. Esperta in diritto civile e commerciale, Anna Nicola è consulente legale di imprese e società, relatrice di convegni in ambito forense, docente di mediazione delle controversie civili e commerciali ex D.Lgs. 28.2010 e ss.mm. nonché mediatore presso vari organismi di mediazione e vicepresidente dell’Agl (Associazione giovani legali).
Il suo studio legale è sede regionale dell’Anapi (Associazione nazionale amministratori professionisti d’immobili) dove è docente di formazione e di aggiornamento per amministratori di condominio. È inoltre autrice di pubblicazioni di articoli e volumi, tra i quali la collana “Guida al Condominio” (in cinque volumi, Utet Scienze Tecniche, 2011-2012) e i due e-book “Guida pratica al condominio. Le nuove disposizioni del codice civile” e “Guida pratica al condominio. Disposizioni di attuazione e altre norme specifiche”.

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