La riforma del condominio e gli impianti individuali | Geometra.info

La riforma del condominio e gli impianti individuali

wpid-20702_ecocondominio.jpg
image_pdf

Con la Riforma del condominio, il singolo ha il diritto di posizionare sulle parti comuni dell’edificio il proprio impianto di riproduzione di energia rinnovabile nonché di ricezione radio-televisiva, di qualunque tipologia.

La norma che sancisce questa facoltà è il nuovo art. 1122 bis c.c. Essa si affianca a altre disposizioni il cui intento è la tutela della posizione del singolo condomino, nel rispetto della coesistenza di altre unità immobiliari all’interno di una struttura condominiale. Così è ad esempio per l’art. 1122 c.c., nuova versione, norma che permette al condomino di eseguire interventi nel suo alloggio e nelle parti comuni destinate al suo uso individuale: sono possibili tutti gli interventi che non recano danno alle parti comuni, semprechè vi sia il rispetto della sicurezza, della stabilità e del decoro architettonico dell’edificio.

Ritornando alla norma in esame, i primi due commi dell’art. 1122bis c.c. trattano in modo assolutamente autonomo gli impianti radiotelevisivi (primo comma) e quelli relativi alle fonti di energia rinnovabili (secondo comma) per poi avere una disciplina unitaria nelle disposizioni successive. Il primo comma dell’art. 1122bis c.c. prevede che “Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.”

Gli impianti tv non centralizzati sono disciplinati dal legislatore non solo per il loro corpo centrale ma per tutta la loro diramazione nella struttura dell’edificio condominiale sino ad arrivare all’utenza, cioè all’interno del singolo alloggio a cui servono. Essi possono essere installati e collocati – lungo il percorso dei cavi o comunque delle strutture atte a portare il servizio all’appartamento del condomino- dove creano minor fastidio all’edificio. La norma permette la loro creazione a tutto campo, in quanto prevede che essi “sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale

Il legislatore utilizza il termine “pregiudizio” e non danno, volendo far intendere che il pregiudizio deve essere minimo per l’edificio. Poiché si esprime in termini di “minor pregiudizio”, sembra prevalere l’interesse del singolo all’impianto TV: verificati i luoghi dove eseguire l’intervento e dove collocare le diramazioni, l’impianto può essere realizzato anche se c’è pregiudizio se il condomino al cui favore vi è l’impianto dimostra che ricorre “il minor pregiudizio”.

Trattandosi di minor pregiudizio, la comparazione dei possibili luoghi dove poter posizionare l’impianto porta come risultato la sua installazione e la sua diramazione dove la complessiva struttura crea meno fastidio alle parti comuni del condominio e/o agli alloggi degli altri condomini.

Una perizia tecnica che dimostra questa comparazione e che espone il progetto in termini di minor invasività, stando al rigore letterale della norma, rende lecita tutta la struttura dell’impianto. L’unico limite che deve essere rispettato è il decoro architettonico. Il decoro architettonico deve essere sempre garantito: la sua tutela è non solo “in ogni caso” ma anche in via preventiva, dovendo esserne “preservato” il valore.

Se quindi l’impianto dovesse essere collocato all’esterno del condominio, l’elaborato tecnico deve evidenziare, ad esempio, che la sua collocazione non lede l’armonia della facciata dello stabile. In questo modo il servizio non centralizzato tv può essere realizzato dal singolo senza che vi possa essere una legittima opposizione da parte degli altri abitanti dell’edificio.

Il primo comma della norma in esame si chiude con l’affermazione che “Resta salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche”. La dizione della disposizione pare comportare la prevalenza del rispetto della normativa pubblica a discapito degli interessi del condomino e/o del condominio. Ciò potrebbe significare che se la normativa pubblica sancisce una certa collocazione delle diramazioni e dei relativi impianti, potrebbe venire sacrificato l’interesse dell’uno e/o dell’altro a favore della normativa pubblica.

Veniamo ora alla seconda tipologia di impianti individuali, di cui al secondo comma dell’art. 1122bis c.c.. Essi sono quelli di riproduzione di fonti di energia rinnovabili. Per questi non è previsto alcun limite, neppure in termini di pregiudizio: l’installazione può essere eseguita in qualunque luogo comune dello stabile, purché idoneo. La norma si esprime in termini di “superficie” idonea, come se l’impianto non dovesse essere collocato al di sotto del piano ma semplicemente appoggiato. E’ chiaro che il termine è utilizzato per specificare che il luogo condominiale deve essere tale da contenere l’impianto. Si può trattare del lastrico solare o di un qualunque altro bene comune. L’art. 1122bis c.c. non pone limiti alle parti condominiali dove posizionare la struttura individuale.

Il testo della norma in esame (secondo comma art. 1122bis c.c.) così recita:” E’ consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia di fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio  sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.” Naturalmente, non è concessa la costruzione di questi servizi individuali sulla singola proprietà di altri condomini. Se così fosse, vi sarebbe la lesione del diritto di proprietà come definito in termini generali dall’art. 832 c.c.

Come accennato, dal terzo comma in avanti la disciplina è unitaria per entrambi gli impianti.

L’art. 1122bis prosegue (al terzo comma) disponendo che “Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136 adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

Ciò significa che, ove si rendano opportune modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne deve dare comunicazione all’amministratore, indicando il contenuto specifico nonché le modalità di esecuzione degli interventi. Da ciò discende che la previa comunicazione non è necessaria se non si apportano modifiche alle parti comuni dello stabile, salvo i limiti sopra visti.

La comunicazione del condomino deve indicare il “contenuto specifico” degli interventi che vuole attuare: deve specificare i termini concreti dell’intervento, compresa l’estensione dei lavori sui beni condominiali. Presumendo che, nella quasi totalità dei casi, il condomino non è un tecnico professionista, questa comunicazione deve essere accompagnata da una relazione tecnica che evidenzi quanto prescritto dalla norma.

L’avviso del condomino è al fine di permettere all’amministratore e all’assemblea di evidenziare all’interessato un eventuale intervento sostitutivo rispetto a quello preventivato e presentato dall’interessato, di contenuto meno invasivo per le parti condominiali coinvolte dall’intervento. Così può essere anche per l’indicazione di un diverso luogo, dove posizionare l’impianto.

La normativa prevede subito cosa può disporre la riunione di condominio. Vi è un vuoto normativo, non essendo sancito alcun obbligo dell’amministratore di convocare appositamente l’assemblea o di attendere di porre questo tema come argomento all’ordine del giorno della prima assemblea utile. A parere di chi scrive, l’amministratore ha sempre e comunque l’onere di convocare un’assemblea ad hoc se si considera che:

– l’intervento del singolo interessa le parti comuni dell’edificio

– queste subiscono una modifica in ragione del progetto del condomino,

– parlando di beni comuni, la titolarità spetta all’assemblea, trattandosi di sua specifica competenza

– la riunione di condominio può indicare certe modalità di esecuzione, oltre a poter dettare particolari cautele per l’esecuzione dell’intervento

E’ giocoforza quindi che il mandatario sia tenuto a chiamare la riunione dell’edificio. Inoltre, poiché l’assemblea può dettare modalità alternative, sarebbe opportuno che la stessa si svolga prima dell’inizio dei lavori. L’iter dovrebbe essere pertanto il seguente:

il singolo dà comunicazione all’amministratore degli interventi che intende eseguire e a cui conseguono la modificazioni delle parti comuni;

– alla predetta comunicazione allega la relazione peritale redatta dal professionista che espone “il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi” oltre che il minor pregiudizio nel caso di impianti radiotelevisivi;

– l’amministratore, ricevute questa comunicazione e relativa documentazione, convoca l’assemblea, evidenziando che i lavori saranno eseguiti come da perizia –e da comunicazione- a sue mani, liberamente consultabile e visionabile da tutti i condomini presso il suo ufficio in vista dell’indetta assemblea.

La riunione, per poter dettare le regole alternative, deve deliberare con le maggioranze prescritte dal quinto comma dell’art. 1136 c.c. cioè a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’edificio. Questo quorum deve essere rispettato anche in seconda convocazione. Ci si domanda perchè occorre una maggioranza così alta, vista la necessità di tutela dell’interesse della collettività a fronte di un interesse di un singolo condominio: pare avere prevalenza l’interesse del singolo rispetto a quello del condominio.

Potrebbe risultare difficile che l’assemblea raggiunga la maggioranza qualificata qui prescritta, anche in caso di seconda convocazione, interrogandoci sul valore che deve essere attribuito alla conseguente mancata deliberazione. Si tratta di una deliberazione c.d. negativa, dove l’argomento non è stato deciso in alcun modo in quanto i voti espressi, sia in senso favorevole, sia in senso contrario, non sono stati tali da raggiungere i 2/3 del valore dell’edificio. Si dovrebbe forse concludere che il singolo può installare l’impianto secondo le modalità da lui indicate -nella comunicazione e nella relativa perizia- all’amministratore.

Se si raggiunge il quorum necessario per deliberare,L’assemblea può prescrivere … adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele …”. A stretto rigore, il termine possibilità non si qualifica quale necessaria autorizzazione assembleare. Questa conclusione, a parere di chi scrive, non pare corretta. Se si intendesse quale semplice presa d’atto da parte del condominio, si avrebbe un’illecita possibile invasione dei beni condominiali da parte del singolo andando contro il principio di prevalenza della destinazione dei beni e servizi comuni rispetto agli interessi del singolo. In questo senso può venire in aiuto l’ultimo comma della norma, dove dispone che “Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.

Qui si parla correttamente di autorizzazione da parte del condominio. Se gli impianti sono realizzati nella sola struttura immobiliare di chi è titolare dell’alloggio al cui servizio sono questi impianti, non occorre l’autorizzazione dell’assemblea del condominio. Non essendovi alcuna invasione nelle parti collettive, il diritto di proprietà dell’alloggio permette al singolo di eseguire i lavori in piena libertà.

A contrariis, si deduce che occorre l’autorizzazione dell’assemblea di condominio nel caso in cui l’intervento del singolo vada a toccare parti comuni del condominio. Il legislatore si esprime in termini di autorizzazione assembleare, permettendo l’estensione di questa previsione anche –e soprattutto- laddove l’impianto va a modificare le parti condominiali sulla scorta del terzo comma della norma di cui sopra. Con ciò si può concludere che l’assemblea, mentre detta le modalità alternative dell’intervento, autorizza l’impianto nei termini con cui la stessa assemblea indica che i lavori devono essere eseguiti.

Ritornando al contenuto della deliberazione, le modalità alternative che possono essere autorizzate dalla riunione di condominio devono, secondo la Novella, essere “adeguate”. Non è dato comprendere il relativo termine di riferimento: l’adeguatezza può essere letta sia a tutela dell’interesse della collettività sia –e al pari- dell’interesse del singolo che intende realizzare l’intervento. La norma prosegue prevedendo che l’assemblea può “… imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio”.

La previsione di cautele significa che gli interventi non devono creare pregiudizio all’edificio sotto i profili della sicurezza, della stabilità o del decoro architettonico. Mentre i primi due parametri sono di facile comprensione, con l’indicazione del decoro architettonico si intende il complesso armonico della struttura dell’edificio e delle sue parti (es. Tribunale Bologna, 6 aprile 2011, n. 1064; Tribunale Roma, 23 marzo 2011, n. 6130). Si tratta dell’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità (Cass. civ. Sez. II, 22/01/2004, n. 1025; Cass. civ. Sez. II, 16/01/2007, n. 851).

Per quanto riguarda la sola installazione degli impianti di fonti rinnovabili, l’assemblea “provvede a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.” Poiché la norma si esprime sempre in termini di comunicazione del singolo condomino, si ritiene che la locuzione “a richiesta degli interessati” contempli in sé anche il caso di un solo condomino interessato agli impianti in questione o alla ripartizione del luogo comune deputato a contenere più impianti individuali, se due o più condomini presentano la medesima richiesta.

La decisione del condominio deve salvaguardare le clausole del regolamento, ove vi siano, che hanno come oggetto le “diverse forme di utilizzo” delle superfici comuni coinvolte dagli interventi in esame, siano il lastrico solare o altro luogo idoneo. Questa formulazione è interpretabile nel senso che lo spazio del lastrico solare (o di altro bene comune) deve permettere l’installazione di tanti impianti quanti sono i singoli condomini , alla luce del principio del pari uso del bene ex art. 1102 c.c., o comunque deve rispettare la specifica destinazione della superficie che è stata alla stessa impressa dal regolamento di condominio. Si ricorda a questo proposito che la clausola del regolamento in termini di godimento di un bene comune non richiede l’unanimità dei consensi, potendo essere assunta anche con il sistema maggioritario. Sotto questo profilo, non vi è alcuna distinzione tra regolamento assembleare e quello contrattuale, diversamente dal caso in cui viene attribuito il diritto di proprietà o altro diritto reale a un singolo condomino di un certo bene che altrimenti ricadrebbe nella comunione condominiale. In quest’ultimo caso, la relativa disciplina può essere contenuta solo nel regolamento contrattuale (cfr., Anna Nicola, Guida al condominio, volume II, casa editrice Utet, 2011)

La locuzione finale non pare essere felice: non si comprende cosa debba essere inteso con il l’indicazione che devono essere rispettate le diverse forme di utilizzazione del benecomunque in atto”. Questa indicazione mostra il fianco al possibile riconoscimento di una situazione di fatto di un certo uso da parte dei condomini –tutti o alcuni di essi- del bene comune di riferimento. Si ritiene più corretto ritenere che, con questa specificazione, il legislatore voglia intendere il rispetto della destinazione, anche potenziale, del bene comune. Occorre ricordare il pari uso potenziale spettante in capo ai singoli condomini ex art. 1102 c.c.: il singolo impianto non può ostacolare o limitare l’altrui uso del bene comune, secondo la sua specifica destinazione, anche se al momento della realizzazione dell’impianto gli altri condomini non lo stanno materialmente usando o godendo.

La norma prosegue disponendo che “L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.” La prestazione della garanzia per gli eventuali danni ha natura di deposito cauzionale di una somma di denaro. Nel caso in cui i danni paventati non si verifichino, la garanzia viene meno e il condominio ha l’obbligo di restituirne l’importo. La garanzia pare avere natura aggiuntiva e non alternativa alle altre misure che l’assemblea può indicare. Si ritiene più corretto considerarla tale in quanto la norma sancisce “altresì” la sua eventuale prescrizione da parte del condominio.

La norma sancisce, anche per questa parte, che la deliberazione deve essere presa a maggioranza degli intervenuti alla riunione rappresentanti almeno i 2/3 dei partecipanti al condominio, quindi negli stessi termini delle indicazioni delle modalità alternative di cui sopra. Anche qui ci si domanda perchè occorre una maggioranza così alta, vista la necessità di tutela dell’interesse della collettività a fronte di un interesse di un singolo condomino. Non solo. Poiché si tratta di una formula di tutela dell’edificio da eventuali danni che potrebbero derivare a causa dell’intervento del singolo, a rigore di logica sarebbe stato più corretto prescrivere le ordinarie maggioranze dell’assemblea di prima e seconda convocazione.

Se l’assemblea, convocata per i temi in questione, non ritiene di dover richiedere le cautele previste dalla norma, non avendo da prescrivere alcunché al riguardo? Poiché la delibera ha natura di autorizzazione – per le osservazioni sopra formulate – occorre che il verbale riporti che l’assemblea è stata convocata in ragione della comunicazione ricevuta dall’amministratore con cui il singolo ha esposto – allegando la perizia tecnica – le modalità di installazione dell’impianto, sia esso di radiodiffusione o di fonti rinnovabili. Nel verbale bisogna anche curare la parte concernente il deliberato condominiale, indicando che l’assemblea non ha nulla da evidenziare al riguardo, “autorizzando” la realizzazione del singolo impianto come da comunicazione e documentazione prodotta dal condomino.

Questa verbalizzazione assume natura necessaria se si considera che:

– la riunione di condominio è stata convocata affinché la stessa procedesse a prenderne atto o -meglio- a autorizzare l’impianto

– la riunione è stata chiamata affinchè possa indicare le modalità alternative a cui il singolo è obbligato a attenersi se vuole realizzare l’impianto, richiedendo, se del caso, la prestazione della garanzia per gli eventuali danni

Se così non fosse, gli interventi del singolo sarebbero sempre esposti al possibile rischio di azioni giudiziarie, non avendo ottenuto alcun riscontro dall’assemblea, non essendovene traccia nel verbale della riunione.

Ove la riunione non prescrive alcuna diversa modalità di realizzazione dell’impianto, la deliberazione si qualifica come autorizzazione tout court di quanto indicato dalla comunicazione –e relativa perizia- inviata dal singolo.

Leggi tutte le novità nei nuovi Teknoebook dedicati alla Riforma del Condominio:

Guida pratica al condominio. 1. Le nuove disposizioni del codice civile (download)

Guida pratica al condominio. 2. Disposizioni di attuazione e altre norme specifiche (download)

Copyright © - Riproduzione riservata
La riforma del condominio e gli impianti individuali Geometra.info