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La riforma del condominio e i requisiti dell’amministratore

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A partire dal 18 giugno 2013, per poter svolgere l’attività di amministratore di condominio devono ricorrere particolari requisiti, come prescritto dall’art. 71 bis disp. Att. c.c.

Leggendo questa norma, si possono distinguere le condizioni soggettive. Esse sono

a) il godimento dei diritti civili;

b) l’assenza di condanna per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) l’assenza di misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) l’assenza di interdizione o inabilitazione;

e) l’assenza dell’annotazione  nell’elenco dei protesti cambiari

Mentre alcune di queste prescrizioni attengono all’ambito prettamente penale, quali le condanne in ragione del compimento di particolari reati e misure di prevenzione, altre riguardano l’ambito di diritto civile, quale l’interdizione e l’inabilitazione e il godimento dei diritti civili.

Così è ad esempio, per il furto e la rapina (reato contro il patrimonio). Di difficile riscontro pratico sono le fattispecie di delitti contro la pubblica amministrazione, dovendo essere compiuti da chi è un pubblico ufficiale, elemento soggettivo necessario per la ricorrenza di uno dei reati contro la pubblica amministrazione. Mentre la dichiarazione di interdizione ricorre quando il soggetto è ormai incapace di agire e quindi di tutelare i propri interessi, la inabilitazione può riguardare un solo campo di azione del soggetto. Sarebbe stato meglio che il legislatore avesse specificato che l’ambito colpito da incapacità è inerente ai rapporti giuridici e/o economici, a seconda della concreta fattispecie.

Anche se la norma non lo indica espressamente, occorre che lo stato di interdizione o di inabilitazione sia stato accertato in sede giudiziale e la relativa decisione sia divenuta definitiva. Per poter riprendere l’attività, lo stato di incapacità deve essere stato revocato giudizialmente. Sarebbe stato opportuno prevedere l’impossibilità di essere amministratore di condominio anche nei confronti di chi è soggetto all’istituto dell’amministrazione di sostegno, se l’ambito relativo attiene alla gestione immobiliare. In questo primo gruppo si ritiene corretto far rientrare anche il caso dell’amministratore che è iscritto nel registro di chi ha subito protesti cambiari, anch’essa circostanza attestante la sua affidabilità. Il legislatore limita i casi in cui possono rilevare i protesti: sono indicati esclusivamente quelli attinenti alle cambiali e non anche altri titoli di credito. Sicuramente l’esistenza di protesti non fa propendere per l’affidabilità della persona.

Vi sono ulteriori requisiti prescritti dall’art. 71 bis disp. Att. C.c., che si configurano come garanzie della professionalità dell’incaricato della gestione condominiale.  Occorre che l’amministratore abbia conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado. Qui è sufficiente la ricorrenza di questo titolo, anche se è stato conseguito presso un istituto scolastico che non insegna le materie specifiche attinenti alla gestione condominiale. Può trattarsi di un istituto per geometri ma può anche essere una qualsiasi altra scuola con indirizzo non attinente ai compiti che il mandatario dell’edificio deve svolgere.

Da sempre si parla della professionalità dell’amministratore di condominio. Prima della riforma si parlava dell’istituzione di un albo o registro onde accertare la sussistenza dei requisiti. La versione finale della norma non ha contemplato l’istituzione di questo albo. La novella ha comunque  recepito le critiche nei confronti di chi esercita l’attività senza avere un titolo scolastico di un certo tipo, richiedendone la sussistenza e la successiva specializzazione dato dal corso iniziale e dall’aggiornamento periodico. La professionalità deve essere mantenuta nel tempo, con la partecipazione ad un corso di “addestramento” iniziale, seguito poi dalla formazione periodica nella materia di amministrazione condominiale. Si presume che la previsione di questi corsi successivi al diploma possano sopperire alle mancanze derivanti dall’aver frequentato una scuola secondaria di secondo grado che non ha attinenza alla professione di amministratore. L’aggiornamento periodico è prescritto per tutti gli amministratori, anche i diplomati in materie attinenti al condominio.

Questi requisiti non sono necessari qualora l’amministratore è nominato tra i condomini dello stabile. Si ritiene che la mancata richiesta del requisito in simili casi sia dato dalla considerazione –implicita- che l’amministrazione del proprio edificio non è svolta a livello di attività lavorativa o professionale. Quanto sin qui detto non interessa solo chi esercita personalmente l’amministrazione di stabili, interessando anche le fattispecie societarie.

Il riconoscimento della società di amministrazione di edifici è esplicitata dall’art. 71bis disp. Att. C.c.. In caso di società, i requisiti fino ad ora analizzati devono sussistere in capo ai soci illimitatamente responsabili, agli amministratori e ai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi. Si tratta di coloro che svolgono direttamente l’attività: i soci illimitatamente responsabili per le società di persone e gli amministratori per le società di capitali. L’organo amministrativo di queste ultime può essere il consiglio di amministrazione o l’amministratore unico: i requisiti qui prescritti devono sussistere in capo a tutti coloro che sono i componenti dell’organo amministrativo, anche se non si tratta di amministratore delegato.

Com’è noto, inizialmente la giurisprudenza negava l’amministrazione condominiale alle società, in quanto si riteneva che si trattasse di attività prettamente personale, caratterizzata da un particolare rapporto di fiducia nella persona del loro amministratore da parte degli abitanti dell’edificio, Una prima apertura è stata effettuata nei confronti delle società di persone per poi prevedere l’estensione anche nei confronti delle società di capitali. La norma ha recepito quest’ultimo orientamento, laddove dispone che gli amministratori della società devono essere in possesso dei requisiti qui previsti, essendo un chiaro riferimento alle società di capitali. Poiché esercitano l’amministrazione condominiale, essi devono essere in possesso dei requisiti onde rispettare il rapporto fiduciario che lega la società al singolo edificio (Cass. 24 dicembre 1994, n. 11155; Trib. Milano, 25/09/2009; App. Firenze, 19/01/2009; Cass. 23/01/2007, n. 1406; Cass. n. 22840 del 24/10/2006; Trib. Genova, 16/02/2007)

Occorre ricordare che la nuova Legge deontologica degli avvocati, L. 247/2012, “Disciplina della professione di avvocato” prevede in generale che “La professione di avvocato è incompatibile: a) con qualsiasi altra attività di lavoro autonomo svolta continuativamente o professionalmente, escluse quelle di carattere scientifico, letterario, artistico e culturale, e con l’esercizio dell’attività di notaio. …“. In merito, il Consiglio Nazionale Forense, con il parere del 20 febbraio 2013 con cui ha effettuato la prima interpretazione della legge forense riformata, ha affermato che l’avvocato può essere amministratore del condominio in cui abita. Non solo. “L’attività di amministratore di condominio si riduce, alla fine, all’esercizio di un mandato con rappresentanza conferito da persone fisiche, in nome e per conto delle quali egli agisce e l’esecuzione di mandati, consistenti nel compimento di attività giuridica per conto ed (eventualmente) in nome altrui è esattamente uno dei possibili modi di svolgimento dell’attività professionale forense sicché la circostanza che essa sia svolta con continuità non aggiunge né toglie nulla alla sua legittimità di fondo quale espressione, appunto, di esercizio della professione“.

Ciò in quanto la “riconducibilità dell’attività all’area del mandato e di quest’ultimo ad una modalità di esercizio della professione forense“:l’avvocato può pertanto svolgere anche solo l’attività di gestione condominiale. La Cassazione, con la sentenza n. 9741/2013, depositata il 22 aprile 2013, ha ormai chiarito quando l’attività dell’amministratore di condomini è riconducibile a mandato e quando a contratto d’opera professionale: per le attività professionali non protette svolte dal mandatario non professionista, l’art. 1709 c.c. non impone che il compenso sia determinato nella stessa misura prevista, per il professionista, dalle tariffe professionali. Inoltre, ai fini della determinazione del compenso del mandatario, il ricorso all’equità postula e soddisfa proprio l’esigenza di correlazione tra la prestazione ed il compenso, mentre è escluso che la disciplina del mandato sia riconducibile a quella del contratto d’opera, per il quale, invece, l’art. 2225 c.c. espressamente prevede che il corrispettivo sia determinato anche in considerazione del risultato ottenuto; ………ai fini della determinazione del compenso del mandatario il ricorso all’equità postula e soddisfa proprio l’esigenza di correlazione tra la prestazione e il compenso, correttamente escludendo che la disciplina del mandato sia riconducibile a quella del contratto d’opera, per il quale l’art. 2225 c.c. espressamente prevede che il corrispettivo sia determinato anche in considerazione del risultato ottenuto” e, soprattutto, ai fini che qui interessano, vi si legge che “nel contratto d’opera il prestatore sopporta il rischio del lavoro (rectius: dell’esecuzione dell’opera a regola d’arte ex art. 2224, primo comma, c.c.) ed i relativi costi, al contrario di quanto avviene nel mandato, che va eseguito con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710, primo comma, c.c.) e con i mezzi somministrati dal mandante (art. 1719 c.c.)”.

La perdita dei requisiti che sopra abbiamo definito come condizioni di affidabilità (di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma dell’art. 71bis disp. Att. C.c.) comporta la cessazione dell’incarico. In simile evenienza, ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore. Ci si chiede tuttavia come gli abitanti dello stabile possano venire a conoscenza della sopravvenuta causa di cessazione del mandato, non avendo l’amministratore alcun onere di provare periodicamente la sussistenza della condizioni di affidabilità richieste dalla norma. L’unica via è che un condomino si prenda cusa di effettuare, anche solo una tantum, la verifica nelle debite sedi giudiziarie e della Camera di Commercio, per la verifica nell’elenco dei protesti.

In merito si segnala il parere del Ministero del 24 settembre 2013. Il Ministero è stato interpellato in merito all’eventuale iscrizione nel registro imprese dell’amministratore di condominio. Questi ha risposto che si è in ambito prettamente privatistico e che non vi è alcuna disposizione di legge che richiede l’iscrizione di questa attività nel predetto registro: In generale, il Ministero ritiene che non vi sia un ente deputato a verificare la sussistenza dei requisiti, all’inizio dell’incarico, e la permanenza nel corso del mandato.

Infine, l’art. 71bis disp. Att. C.c. prevede, in via transitoria, per quanti hanno svolto l’attività di amministrazione di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, l’incarico di amministratore può essere assunto anche in assenza del titolo di studio della scuola secondaria di secondo grado e del corso di formazione iniziale.

L’aggiornamento periodico è invece sempre richiesto. È prescritto l’obbligo di aggiornamento a tutto campo: il mandatario di edifici deve partecipare a corsi di formazione periodica. Non è prescritta alcuna scadenza temporale della specializzazione o una durata minima in termini di ore. Quest’obbligo non sussiste in capo al condomino amministratore del proprio stabile.

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