Mercato immobiliare italiano: da Tecnocasa il punto sul 2012 e le previsioni per il 2013 | Geometra.info

Mercato immobiliare italiano: da Tecnocasa il punto sul 2012 e le previsioni per il 2013

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Il 2012 non è stato un anno facile per il mercato immobiliare italiano. Potenziali acquirenti e venditori sono stati accomunati da un generale disorientamento causato dai numerosi interventi che si sono susseguiti per stabilizzare l’economia italiana culminati con l’introduzione dell’Imu, che ha impattato di più sul segmento della seconda casa.

Chi ha avuto la possibilità di acquistare – perché in condizioni di ottenere un mutuo o perché in possesso di capitali accumulati – ha considerato l’abitazione una forma di impiego del denaro più sicura, al riparo dalle instabilità degli investimenti finanziari. Chi ha potuto ha cambiato la propria abitazione facendo un acquisto migliorativo; molti i genitori che hanno aiutato i figli cedendo i propri risparmi, in modo da consentire loro l’acquisto della prima casa.

Dal 2011 al 2012 si registra una contrazione delle compravendite residenziali del 25,8%. L’anno infatti chiude con 444.018 transazioni, ben lontane dai picchi del 2006, ma vicine ai volumi della seconda metà degli anni ’80. Nelle grandi città c’è stata una contrazione media delle compravendite pari al 22,4%. L’analisi delle compravendite realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa evidenzia che il 76,2% di coloro che hanno acquistato la casa nella seconda parte del 2012 si è indirizzato verso l’abitazione principale, a seguire l’acquisto a uso investimento (17,5%) e poi quello della casa vacanza (6,3%).

Tra le principali criticità del mercato immobiliare italiano, la distanza tra la capacità di spesa (determinata dalla combinazione di minore capacità di risparmio e riduzione del credito) e le richieste dei venditori, unita alla maggiore offerta di immobili sul mercato hanno determinato una contrazione dei valori immobiliari e un aumento delle tempistiche di vendita. Infatti i prezzi nel 2012 hanno segnato per la prima volta una contrazione a due cifre: -10,5% nelle grandi città, -11,1% nei capoluoghi di provincia e -11,6% nell’hinterland delle grandi città. I tempi di vendita sono ancora lunghi (183 giorni nelle grandi città, 207 giorni nei capoluoghi di provincia e 209 giorni nell’hinterland delle grandi città).

La contrazione dei valori ha interessato prevalentemente le tipologie usate e in cattivo stato di manutenzione. Gli acquirenti infatti sono diventati più attenti e soprattutto meno propensi a realizzare importanti lavori di ristrutturazione privilegiando così le abitazioni usate ma in buono stato. Hanno poi preferito la soluzioni con riscaldamento autonomo e quelle in contesti condominiali decorosi al fine di ridurre le spese. Sempre più importante risulta la presenza dell’ascensore e la disposizione degli spazi interni soprattutto quando consentono di ricavare una camera aggiuntiva. Il trilocale e il bilocale concentrano la maggioranza delle richieste, con bilocale in prevalenza a Milano, Roma, Napoli e Torino.

I canoni di locazione sono leggermente al ribasso (-4,4% per i bilocali e -5% per i trilocali) ma il mercato è vivace: presente la domanda di coloro che non riescono ad acquistare ma c’è anche tanta offerta sul territorio alimentata dagli immobili acquistati per investimento. Questo segmento di mercato (17,5% la percentuale di chi ha acquistato per uso investimento nella seconda parte del 2012) è quello che ha risentito maggiormente dell’introduzione dell’Imu. Tra i potenziali investitori alcuni si sono fermati, ma molti hanno voluto approfittare delle nuove condizioni di mercato per fare acquisti a prezzi interessanti.

Si comprano soprattutto piccoli tagli. I rendimenti immobiliari sono del 4% annuo lordo, ma non dimentichiamo che chi investe nel mattone punta soprattutto al capital gain. Chi ha comprato quando i prezzi degli immobili hanno iniziato a salire, alla fine del 2012 si è ritrovato comunque con un immobile rivalutato nominalmente del 67,8%.

Per quanto riguarda le previsioni per il 2013, a livello nazionale viene ipotizzata sia una discesa dei prezzi compresa tra -6% e -4% sia delle compravendite attorno a 410.000. Nelle grandi metropoli ci si aspetta una tenuta delle aree centrali, mentre è più difficile che questo accada nelle zone con immobili di qualità bassa, come certe zone popolari e periferiche. Secondo le rilevazioni dell’Ufficio Studi Tecnocasa, la prima parte del 2013 può essere ancora caratterizzata da incertezze e timori che rallenteranno le dinamiche di mercato; nella seconda parte del 2013 potrebbero esserci dei segnali di miglioramento soprattutto se l’economia italiana darà segnali positivi e se i venditori, in particolare coloro che sono ancorati ad una visione di mercato che non è più quella attuale, inizieranno a ribassare i prezzi.

 

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