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Mercato immobiliare residenziale: focus su Bologna

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Il Centro studi di Casa.it ha preso in esame l’andamento della domanda e dell’offerta e l’andamento dei prezzi degli immobili residenziali negli ultimi dodici mesi, da luglio 2012 a luglio 2013. Nel primo semestre dell’anno è proseguita a livello nazionale la flessione delle compravendite delineatasi nel 2012, con un calo stimato dal 14% al 22% rispetto all’analogo periodo dell’anno scorso.

Il quadro della situazione, tuttavia, non è tutto a tinte fosche. Nelle principali città italiane, infatti, il mercato ha dato segnali più positivi rispetto alla tendenza generale, soprattutto in termini di domanda cresciuta a ritmi maggiori rispetto allo stesso periodo del 2012. Dai dati del Centro Studi di Casa.it emerge la mappatura aggiornata dei quartieri emergenti di Milano, Roma, Torino, Bologna, Firenze e Napoli. Si tratta di zone dove gli scambi hanno ripreso una certa vivacità nonostante la difficoltà di trovare un punto di incontro tra le quotazioni proposte dall’offerta e i prezzi che la domanda è disposta a pagare.

A Bologna, alla fine del 2012 le compravendite nel capoluogo emiliano sono state circa 3.600 con un calo del 25% rispetto al 2011. Rispetto all’ultimo anno di massima crescita degli scambi, il 2006, Bologna ha registrato un calo nelle compravendite residenziali del 42%. Nei primi tre mesi del 2013 l’andamento delle compravendite (fonte Agenzia delle Entrate) è stato ancora una volta negativo con un calo del 12% rispetto al primo trimestre 2012.

Nonostante questi dati negativi, comunque in linea con i trend registrati anche negli altri principali capoluoghi italiani, vi sono alcuni quartieri della città che hanno invertito la tendenza e hanno registrato una crescita degli scambi rispetto all’anno precedente. In particolare, il Centro Studi Casa.it rileva una buona attività sia in termini di domanda che di scambi nelle aree pre collinari, Costa, Saragozza, Zamboni, San Vitale e Petroni. In queste zone gli scambi, seppur non numerosi (alcune decine di abitazioni compravendute) sono tornati positivi dopo un biennio di forti discese, in cui anche i prezzi di vendita hanno fatto registrare cali anche a doppia cifra compresi fra l’11% e il 15%. Altri quartieri che emergono in maniera positiva nel mercato bolognese sono sempre inseriti nella macroarea urbana del centro storico come San Donato e Marconi.

Uscendo dalla zona del centro, l’area in cui gli scambi stanno dando qualche segnale positivo, è quella a sud ovest compresa fra via Saragozza e Via Costa. In questa area i prezzi delle abitazioni hanno subito negli ultimi 12 mesi un calo fra il 10% e il 13% a seconda della qualità e dell’età delle abitazioni. Oggi il valore medio di mercato che più rappresenta il punto di incontro fra offerta e domanda supera i 4.600 euro al metro quadro.

Gli indicatori principali che misurano le performance immobiliari del mercato della casa di Bologna confermano dunque il trend negativo ancora per tutto il 2013. A dare questa intonazione è soprattutto il mercato del semicentro e della periferia mentre nelle zone pregiate e centrali prevale un po’ più di stabilità. L’offerta si è stabilizzata rispetto al semestre scorso ma presenta ancora una certa rigidità in termini di prezzo atteso dalla vendita, espressa dalla forte differenza rispetto a quanto si attende la domanda in termini di prezzo di acquisto (17,6%).

I tempi medi di vendita continuano a crescere e oggi si toccano gli 8,6 mesi mediamente. Anche per questo indicatore è il mercato periferico quello più penalizzato con tempi medi di 9,2 mesi. Non vi sono nel passato recente, ultimi 15 anni, delle tempistiche così allargate, bisogna tornare ai primi anni ’80 quando il mercato aveva avuto una fase ciclica negativa che però era durata solo un paio di anni.

In merito alle dimensioni degli appartamenti, il taglio maggiormente richiesto, a rappresentare il 40% della domanda, varia fra i 60 e i 110 mq; il 30% della domanda ricerca appartamenti con tagli inferiori, al massimo di 60 mq; un ulteriore 30% punta su metrature superiori ai 110 mq.

Piuttosto elevata la domanda di abitazioni nuove o totalmente ristrutturate (40%), accompagnata da una quota analoga di richieste (35%) per abitazioni in buono stato. Nell’85% dei casi la domanda è orientata all’acquisto per uso diretto; gli acquisti compiuti per investimento, pari al 15%, risultano più elevati che nelle altre grandi città. La spinta all’acquisto per investimento trova, almeno in parte, giustificazione nella massiccia presenza di studenti universitari “fuori sede” che rappresentano una grossa fetta della richiesta complessiva di appartamenti in locazione.

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