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Mercato immobiliare residenziale: focus su Milano

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Il Centro studi di Casa.it ha preso in esame l’andamento della domanda e dell’offerta e l’andamento dei prezzi degli immobili residenziali negli ultimi dodici mesi, da luglio 2012 a luglio 2013. Nel primo semestre dell’anno è proseguita a livello nazionale la flessione delle compravendite delineatasi nel 2012, con un calo stimato dal 14% al 22% rispetto all’analogo periodo dell’anno scorso.

Il quadro della situazione, tuttavia, non è tutto a tinte fosche. Nelle principali città italiane, infatti, il mercato ha dato segnali più positivi rispetto alla tendenza generale, soprattutto in termini di domanda cresciuta a ritmi maggiori rispetto allo stesso periodo del 2012. Dai dati del Centro Studi di Casa.it emerge la mappatura aggiornata dei quartieri emergenti di Milano, Roma, Torino, Bologna, Firenze e Napoli. Si tratta di zone dove gli scambi hanno ripreso una certa vivacità nonostante la difficoltà di trovare un punto di incontro tra le quotazioni proposte dall’offerta e i prezzi che la domanda è disposta a pagare.

A Milano, dopo un semestre in cui le compravendite avevano segnato cali superiori al 25%, già alla fine del primo trimestre del 2013 sono emersi segnali di ‘tamponamento’, con un -11%. Le quotazioni delle abitazioni offerte oggi a Milano hanno subito un calo medio del 3,7% rispetto a inizio 2013. Se però si analizzano i prezzi mettendo a confronto i budget dei potenziali acquirenti con le richieste dell’offerta, la distanza che separa i due valori è piuttosto elevata, attestandosi sopra il 18%.

Il differenziale tra il prezzo offerto e quello domandato è particolarmente accentuato in zone come i dintorni dell’Università Bocconi, Corso Indipendenza, Buenos Aires, l’area intorno allo stadio Meazza, il quartiere signorile di San Siro e l’area Corso Vercelli/Via Washington. In queste zone il key market price, ovverosia il punto d’incontro ideale tra domanda e offerta, si situa tra i 4.500 ai 5.100 euro al metro quadro per abitazioni “usate”, ma abitabili senza particolari interventi di ristrutturazione. Nel centro di Milano, i prezzi rilevati dal Centro Studi di Casa.it restano vicini ai 10.000 euro al metro quadro grazie al fatto che la domanda è di molto superiore all’offerta.

Nelle zone semi-centrali è soprattutto il Naviglio Grande, partendo da Corso San Gottardo, a essere oggetto di richieste focalizzate su appartamenti fra i 50 e i 70 mq con valori non superiori ai 250.000 euro. Altrettanto in evidenza è la zona Forlanini-Mecenate, dove si attendono gli sviluppi del progetto per la Linea 4 della Metropolitana.

“Milano perde transazioni ormai da qualche anno, al punto che le 14.645 compravendite registrate nel 2012 sono meno della metà rispetto ai massimi storici – commenta Daniele Mancini, amministratore delegato di Casa.it –. Tuttavia vi sono quartieri in controtendenza dove si registrano incrementi di scambi rispetto al 2012 e, soprattutto, dove gli incrementi di domanda superano l’offerta. I prezzi sono sempre in discesa, ma ciò si deve a una certa inerzia del mercato nell’allinearsi alle variazioni negli scambi”.

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