Acquisto prima casa, necessario cambiare la residenza entro 18 mesi | Geometra.info

Acquisto prima casa, necessario cambiare la residenza entro 18 mesi

Nel caso di residenza in altro comune, per poter beneficiare degli sgravi fiscali 'prima casa', è necessario adempiere al cambio della stessa, anche se la casa è in costruzione.

Anche se la casa è in costruzione il cambio di residenza deve essere effettuato entro 18 mesi dal rogito.
Anche se la casa è in costruzione il cambio di residenza deve essere effettuato entro 18 mesi dal rogito.
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Comprare casa significa anche, tra le altre mille cose, pensare al cambio di residenza, per beneficiare degli sgravi fiscali in caso di acquisto della prima casa. Ed anche se l’immobile è in costruzione, bisogna adempiere al procedimento burocratico entro 18 mesi dal rogito e non dalla fine dei lavori. A dirlo è l’Ordinanza 9433 del 17 aprile 2018 della Corte di Cassazione, consultabile e scaricabile gratuitamente alla fine del testo. L’Ordinanza ha bloccato la sentenza della commissione tributaria regionale della Toscana: il caso si riferisce all’acquisto di un immobile in costruzione per il quale la commissione tributaria (CTR) aveva ritenuto di far decorrere il termine dei 18 mesi utili per il cambio di residenza a partire dal giorno di ultimazione dei lavori.

L’oggetto della sentenza della Corte di Cassazione

A ricorrere contro la CTR della Toscana è l’Agenzia delle Entrate, perché la prima aveva sentenziato che il termine dei 18 mesi per il trasferimento della residenza nel comune dove un privato acquirente aveva acquistato casa, doveva essere calcolato dalla fine dei lavori. Ma la Corte di Cassazione è stata chiara, ed ha ribaltato la sentenza: “In tema di imposta di registro, la fruizione delle agevolazioni cosiddette “prima casa” postula, nel caso di acquisto di immobile ubicato in un comune diverso da quello di residenza dell’acquirente, che quest’ultimo trasferisca ivi la propria residenza entro il termine di diciotto mesi dall’atto, altrimenti verificandosi l’inadempimento di un vero e proprio obbligo del contribuente verso il fisco, con conseguente decadenza dal beneficio, provvisoriamente accordato dalla legge, salva la ricorrenza di una situazione di forza maggiore, caratterizzata dalla non imputabilità al contribuente e dall’inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento, la cui ricorrenza va esclusa in caso di mancata ultimazione di un appartamento in costruzione, atteso che, in assenza di specifiche disposizioni, non vi è ragione di differenziare il regime fiscale di un siffatto acquisto rispetto a quello di un immobile già edificato.”
Nessuna differenza, dunque, tra il regime fiscale dell’acquisto di un immobile in costruzione e quello di un immobile già edificato.

Le agevolazioni prima casa

Il regime di tassazione agevolato per l’acquisto della prima casa varia per l’acquirente, a seconda che il venditore sia un privato oppure un’impresa.
In caso di acquisto da privato le imposte da versare sono:

  • imposta di registro proporzionale del 2% (invece del 9%);
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro e imposta catastale fissa di 50 euro.

In caso di acquisto da impresa (con vendita soggetta a Iva), le imposte da versare sono:

  • Iva al 4% (invece del 10%);
  • imposta di registro fissa di 200 euro;
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • imposta catastale fissa di 200 euro.

In particolare, le condizioni per accedere ai benefici ‘prima casa’ sono disciplinate dall’art. 1, nota II-bis della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/86 e riguardano:

  • la natura dell’immobile (categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9);
  • la non titolarità esclusiva di altra abitazione nel Comune in cui si trova l’immobile da acquistare;
  • la non titolarità, nemmeno per quote, di altra abitazione situata nel territorio dello Stato acquisita con i benefici ‘prima casa’;
  • l’ubicazione dell’abitazione, che deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall’acquisto.

Proprio su quest’ultimo punto si è concentrata l’Ordinanza in commento che ha ribadito, secondo un orientamento consolidato (Cass. 7067/14, 13148/16, 20066/15, 2527/14, 9776/2009, sez. un. 1196/00), che il trasferimento della residenza è un vero è proprio obbligo del contribuente verso il fisco con conseguente decadenza dal beneficio, in caso di inadempimento entro 18 mesi dal rogito di acquisto, anche se la casa è in corso di costruzione.

 

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