Il Condominio e le parti comuni: il primo punto della riforma | Geometra.info

Il Condominio e le parti comuni: il primo punto della riforma

Il primo punto della riforma del Condominio ha individuato ed elencato meglio le parti comuni dell’edificio, elencazione sicuramente non esaustiva, data la grande varietà di tipologie edilizie

parti comuni
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Si definiscono le parti comuni come quelle frazioni dell’edificio condominiale di proprietà di tutti, utili (se non indispensabili) all’esistenza stessa del condominio.

Il testo della Riforma estende in parte il concetto di proprietà comune poiché la nuova formulazione dell’art. 1117 c.c. prevede che le parti oggetto di comunione siano a disposizione “dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico” ampliando così il diritto all’utilizzo anche ai soggetti titolari di un diritto di proprietà limitato nel tempo. Il che ricomprende, dopo decenni, l’introduzione sul mercato immobiliare degli acquisti in multiproprietà, il cui utilizzo da parte dei singoli proprietari è temporalmente limitato.

La comunione condominiale dei beni di cui all’art. 1117 c.c. è solo presunta e la presunzione legale può essere superata solo dalla prova di un titolo contrario, che si identifica dimostrando la proprietà esclusiva del bene.

Inoltre, secondo la recente giurisprudenza, questa “prova non può essere data dalla clausola del regolamento condominiale che non menzioni detto bene tra le parti comuni dell’edificio, non costituendo tale atto un titolo idoneo a dimostrare la proprietà esclusiva del bene e quindi la sua sottrazione al regime della proprietà condominiale (Cass. n. 17928/2007; n. 6175/2009). Il regolamento di condominio, infatti, non costituisce un titolo di proprietà, ma ha la funzione di disciplinare l’uso della cosa comune e la ripartizione delle spese” (Cass. n. 13262/2012)“.

Ne consegue che solo all’interno dei regolamenti con natura contrattuale o negli atti di proprietà si può ricercare la prova per superare le presunzioni di condominialità. Risultano perciò del tutto irrilevanti gli atti di natura unilaterale, i comportamenti leciti (istanze alla p.a., accatastamenti e simili) e illeciti (abusi edilizi), l’inclusione (o l’esclusione) di un bene nella tabella millesimale. Ai fini della presunzione è necessario che si ponga in essere una relazione di accessorio principale tra le parti di uso comune e le unità immobiliari, sempreché il titolo non stabilisca diversamente. Detta relazione non esiste quando ad essere in comune ci sono solo i beni cd non essenziali – all’esistenza del condominio – quali ad esempio una piscina o un campo da tennis, essendo invece in questi casi applicabile la disciplina della comunione ai sensi dell’articolo 1101 c.c.: in questo caso le quote dei partecipanti si presumono della stessa entità, conseguentemente anche il concorso alle spese.

La Riforma del Condominio ha riscritto buona parte dei disposti normativi interessati dall’art. 1117 codice civile e seguenti all’art. 61 e seguenti delle relative disposizioni di attuazione, introducendo una nuova elencazione delle parti comuni:

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate. La novità è rappresentata dall’inclusione tra le parti comuni dei pilastri, delle travi portanti e delle facciate, fermo restando che tale elencazione non è esaustiva ma ha carattere solo esemplificativo.
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche. In questo caso, da un lato viene modificata la dicitura di alcuni beni comuni e dall’altro vengono aggiunti gli impianti per “il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo”.

Quindi, ogniqualvolta il bene, che per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, serva al godimento delle parti singole dell’edificio comune, si presume la contitolarità di tutti i condomini su di esso, a prescindere dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini o soltanto da alcuni di essi. Gli eventuali titoli contrari, sono, sempre che rivestano la forma scritta:
‒ l’usucapione di una parte comune
‒ l’atto costitutivo del condominio
‒ il regolamento predisposto dal costruttore e accettato da tutti o approvato all’unanimità in assemblea
‒ l’atto mortis causa, poiché è possibile che il proprietario di un edifico con testamento attribuisca piani o appartamenti a persone distinte e regoli tra i diversi beneficiari la distribuzione delle cose necessarie all’uso comune in modo difforme da quanto stabilito dall’art. 1117.

Come si diceva, l’elencazione del nuovo art. 1117 c.c. non ha carattere esaustivo né inderogabile: ciò significa che possono esistere beni comuni non previsti o beni considerati comuni per la loro specifica destinazione o in forza di un titolo, permettendo così di valutare di volta in volta la condominialità dei beni. E’ pacifico anche in giurisprudenza che la disposizione di cui all’art. 1117 c.c. pone una presunzione di condominialità per i beni indicati, secondo un’elencazione non tassativa, poiché derivante “sia dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione del medesimo al servizio comune” (Cass. n. 13262/2012).

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