La figura dell'amministratore di condominio tra obblighi e responsabilità | Geometra.info

La figura dell’amministratore di condominio tra obblighi e responsabilità

La riforma del condominio ha comportato modificato anche i poteri e le responsabilità dell'amministratore. Vediamo come

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L’articolo 9 della L. n. 220/2012 (Riforma del condominio) sostituisce l’articolo 1129 del Codice civile in materia di nomina, revoca e obblighi dell’amministratore, la cui carica dura un anno ed è rinnovata per eguale durata. L’articolo 10 rinnova l’articolo 1130 del c.c., in materia di attribuzioni dell’amministratore, orientate verso una maggior tutela della trasparenza del suo operato.

L’amministratore di condominio, figura divenuta obbligatoria quando i condomini sono più di otto, a seguito dell’intervento normativo, acquista una connotazione molto più delineata, rispetto al passato, sia sotto il profilo dei requisiti da possedere, sia sotto il profilo degli obblighi e delle responsabilità, commisurati ai numerosi adempimenti richiesti dalla legge.

Per quanto riguarda l’amministratore, la giurisprudenza, è orientata a riconoscere all’amministratore una funzione assimilabile ad una specie del genere contrattuale del mandato con rappresentanza.

In altre parole, tra singolo condomino e amministratore sorge un contratto di mandato (sia pur conferito collettivamente) con rappresentanza, mediante il quale un soggetto (amministratore) è obbligato, in cambio di un compenso (la giurisprudenza ritiene oneroso il mandato) ad eseguire atti giuridici a favore di un altro soggetto atti che, nella specie, si identificano con quelli di cui all’art. 1130 c.c. (che rappresentano l’oggetto del contratto). A tale specie di contratto di mandato, sono sempre applicabili i principi generali in materia, primo tra questi, l’obbligo della diligenza del buon padre di famiglia.

Da quanto sopra, se ne ricava che l’amministratore sta in carica in forza di un contratto di mandato, per cui si assume una responsabilità contrattuale nei confronti degli amministrati.

La differenza tra responsabilità contrattuale ed extracontrattuale sta, in primo luogo, nella diversa valutazione della colpa che nella prima è presunta, mentre nella seconda va dimostrata dal danneggiato.

Inoltre nella responsabilità contrattuale è sufficiente anche una colpa lieve, mentre è necessaria quella media nella responsabilità aquiliana.

Sono diversi i termini di prescrizione, che è ordinaria nella contrattuale (dieci anni) e abbreviata nella aquiliana (cinque anni); sono diversi gli obblighi relativi al risarcimento, atteso che nella responsabilità contrattuale si risponde solo dei danni prevedibili, mentre nella extracontrattuale anche di quelli non prevedibili al momento del fatto.

La funzione, peraltro, di custodia generalizzata dei beni comuni, da parte dell’amministratore, induce la cosiddetta delega di funzione per cui l’amministratore diviene penalmente (con conseguente responsabilità aquiliana correlata) perseguibile in luogo dei condomini per danni che si dovessero verificare a persone e cose per eventi relativi al crollo di edificio, o a mancata osservanza degli obblighi di sicurezza di cui alle nuove normative.

L’amministratore deve avere le competenze tecniche per svolgere una serie di compiti, quali:
– occuparsi della manutenzione dei beni e delle parti comuni dell’edificio;
– affrontare le discussioni con gli altri professionisti in merito ai progetti di ristrutturazione e agli interventi ordinari e straordinari da effettuare nel fabbricato;
– affrontare le discussioni con ditte e artigiani nei lavori da eseguire su tutti gli impianti e i beni del condominio;
– gestire la contabilità del condominio.

Per quanto riguarda gli obblighi, l’art. 9 della legge di riforma stabilisce puntualmente gli obblighi dell’amministratore, non previsti dalla precedente normativa:
a) necessità di fornire ai condòmini, al momento della nomina, oltre ai propri dati anagrafici, una serie di ulteriori dati e strumenti di pubblicità per consentire la valutazione delle sue qualifiche e del suo operato;

b) tenuta del registro dei verbali di assemblea e di nomina e revoca dell’amministratore, nonché del registro di contabilità;

c) obbligo, su richiesta dell’assemblea, di stipulare, a carico dei condòmini, una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato; là dove, nel periodo del suo incarico, l’assemblea deliberi lavori straordinari, l’amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza all’importo di tali lavori. A tutela dei condòmini è poi previsto che, qualora l’amministratore fosse titolare di una polizza generale, questa debba essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca per lo specifico condominio le medesime condizioni previste la polizza individuale;

d) obbligo di apertura e tenuta di un conto corrente bancario o postale, intestato al condominio, da destinare a tutti i movimenti in entrata e in uscita del condominio stesso.
Ciascun condòmino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. La previsione, recependo un orientamento già consolidato in giurisprudenza, risponde ad un’esigenza di trasparenza e di informazione, in modo che ciascun condòmino possa costantemente verificare la destinazione dei propri esborsi, nonché ad un’esigenza di chiarezza e di facile comprensibilità dell’intera gestione condominiale;

e) obbligo di eseguire prontamente il c.d. passaggio di consegne nel caso di cessazione dall’incarico (a qualsiasi titolo), e, sempre in tal caso, l’ulteriore obbligo di porre in essere le attività urgenti, il tutto senza pretendere compensi aggiuntivi;

f) dovere di provvedere (salvo espressa dispensa dell’assemblea) alla riscossione forzosa dei crediti condominiali entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso anche ai sensi dell’art. 63, primo comma, delle disposizioni di attuazione al codice civile;

g) dovere, a pena di nullità della nomina, che all’atto dell’accettazione dell’incarico, di indicare con precisione ed univocità l’importo del relativo compenso;

h) obbligo di affissione sul fabbricato amministrato (in posizione visibile) della cd. targa dell’amministratore che garantisca la sua individuazione pubblica, con l’implicita finalità di renderlo prontamente contattabile in caso di necessità. Detto obbligo è esteso anche al singolo condomino incaricato di attività di gestione nel caso di mancanza di un formale amministratore.

i) obbligo di tenere un registro di “anagrafe condominiale” contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.

Ulteriori obblighi a carico dell’amministratore di condominio attengono al dovere di fornire al singolo condomino che ne faccia richiesta le opportune attestazioni in ordine allo stato dei pagamenti e delle pendenze giudiziali, all’esecuzione degli adempimenti fiscali (art. 10), alla convocazione annuale dell’assemblea per la presentazione del rendiconto (art. 10), al dovere di redigere il rendiconto con le indicazioni delle voci di entrata e di uscita e di ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, nonché al dovere di tenere la contabilità secondo precisi criteri (art. 11).

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