L’amministratore di condominio e gli appalti per la manutenzione delle parti comuni: come gestirli? | Geometra.info

L’amministratore di condominio e gli appalti per la manutenzione delle parti comuni: come gestirli?

Quali compiti ha l’amministratore nella gestione di interessi condominiali e di appalti della manutenzione di parti comuni? Vediamolo in questo estratto dal libro Amministratore di condominio, edito da Wolters Kluwer

amministratrice_condominio
image_pdf

Fra i compiti dell’amministratore di condominio rientra anche la rappresentanza e la gestione degli interessi condominiali, fra cui quella degli appalti per la manutenzione delle parti comuni. Ne spieghiamo i diversi aspetti in questo estratto dal libro “Amministratore di Condominio. Attribuzioni, doveri e responsabilità”, firmato da Antonio Scarpa ed edito da Wolters Kluwer.

Il volume, consultabile anche online su Lamiabiblioteca.com, ripercorre essenzialmente la disciplina degli artt. 1129, 1130 e 1131 del Codice Civile, nei quali è regolata la figura dell’amministratore di condominio. L’amministratore di condominio si presenta, ormai, come qualifica professionale rappresentativa degli interessi dei condomini, perciò investita di generali poteri sostanziali e di un’ampia legittimazione processuale correlati alla gestione delle parti comuni dell’edificio.

L’autore, Antonio Scarpa, è magistrato ordinario dal 1991 e Consigliere della Corte di Cassazione. Ha trattato per oltre quindici anni come giudice di merito controversie in materia condominiale, partecipando altresì a numerose iniziative di formazione in materia.

In questo articolo si prenderanno in esame:

La rappresentanza sostanziale dell’amministratore e la gestione degli interessi condominiali da parte dell’amministratore: l’appalto per la manutenzione delle parti comuni

La stipula, in nome e per conto del condominio, di un contratto di appalto attinente a lavori ed opere sulle parti comuni dell’edificio condominiale, nei limiti della manutenzione ordinaria, rientra tra le attribuzioni dell’amministratore, e quindi non richiede l’apposita preventiva deliberazione dell’assemblea dei condomini. Occorre invece l’autorizzazione dell’assemblea (o, comunque, l’approvazione mediante sua successiva ratifica), e con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 4, c.c., ove l’appalto consista in riparazioni straordinarie, ovvero di notevole entità.

La delibera assembleare in ordine alle riparazioni straordinarie deve determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa. Sono, peraltro, ammissibili successive integrazioni della delibera di approvazione dei lavori, pure inizialmente indeterminata, sulla base di accertamenti tecnici da compiersi. In ogni caso, l’autorizzazione assembleare di un’opera può reputarsi comprensiva di ogni altro lavoro intrinsecamente connesso nel preventivo approvato: in sostanza, il voto dell’organo gestorio collegiale diretto ad eseguire opere di manutenzione delle parti comuni dell’edificio investe l’amministratore di un potere rappresentativo illimitato nella stipulazione del contratto di appalto, a meno che l’assemblea non abbia riservato a se l’approvazione delle singole clausole di quella stipulazione.

Altro requisito determinante della deliberazione di approvazione dei lavori straordinari si ravvisa nella contestuale scelta dell’appaltatore, sicché pure la sostituzione dell’appaltatore originariamente designato impone l’avallo della maggioranza di cui all’art. 1136, comma 4, c.c.39.

Non rientra tra i compiti dell’amministratore di condominio neppure il conferimento ad un professionista legale dell’incarico di assistenza nella redazione del contratto di appalto per la manutenzione straordinaria dell’edificio, dovendosi intendere tale facoltà riservata all’assemblea dei condomini.

I condomini non possono, peraltro, sollecitare il sindacato dell’Autorità giudiziaria sulla delibera di approvazione dei lavori straordinari, censurando l’opportunità della scelta dell’appaltatore operata dall’assemblea, per aver accettato un preventivo di spesa meno vantaggioso di quello contenuto in altra offerta; né possono impugnare la decisione assembleare sostenendo l’inutilità o l’irrazionalità dei lavori approvati. Com’è noto, il controllo del giudice sulle delibere delle assemblee condominiali è limitato al riscontro della legittimità, in base alle norme di legge o del Regolamento condominiale, e giunge fino alla soglia dell’eccesso di potere, mentre non può mai estendersi alla valutazione del merito ed alla verifica delle modalità di esercizio del potere discrezionale spettante all’assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini, essendo al più configurabile l’annullabilità in sede giudiziaria di una delibera della assemblea dei condomini per ragioni attinenti alla opportunità ed alla convenienza della gestione del condominio soltanto nel caso di decisione che arrechi grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell’art. 1109, n. 1, c.c.41.

Né, l’assemblea, nel deliberare sulle opere di manutenzione straordinaria, conosce le limitazioni poste dal codice (art. 1121 c.c.) con riguardo alle innovazioni sulle parti comuni, e perciò il condomino neppure potrebbe fondare una personale ragione di esonero lamentando che le spese di riparazione siano eccessivamente gravose. Dai tribunali si fa divieto all’assemblea dei condomini di delegare ad una commissione ristretta scelte di gestione tecnico – economiche, nonché l’adozione di provvedimenti su opere indeterminate di manutenzione straordinaria dello stabile condominiale, comportando ciò l’esautoramento del condominio nella amministrazione della cosa comune e l’annullamento dei diritti della minoranza dei partecipanti al condominio, nel cui interesse è stabilita la competenza istituzionale dell’organo assembleare.

La Cassazione ha chiarito che l’assemblea può pure legittimamente deliberare di nominare una commissione di condomini con l’incarico di esaminare i preventivi e le relative spese da sostenere per l’esecuzione dei lavori; ma la scelta dell’appaltatore ed il riparto effettuati dalla commissione sono destinati a divenire vincolanti per tutti i condomini soltanto dopo l’approvazione assemblare con le prescritte maggioranze.

La stipula di un appalto senza previa autorizzazione dell’assemblea condominiale

Allorché l’amministratore assuma l’iniziativa di stipulare un appalto senza dotarsi, quando gli occorra, della autorizzazione dell’assemblea, in cui siano state descritte le opere da realizzare e sia stato designato l’appaltatore, quest’ultimo non vedrà consacrato l’obbligo dei singoli condomini di partecipare alle spese derivanti dall’esecuzione dei lavori. Altrimenti, si sostiene in dottrina, ove l’amministratore abbia ordinato lavori di manutenzione straordinaria senza autorizzazione da parte dell’assemblea, uno qualunque tra i condomini potrebbe ricorrere all’Autorità giudiziaria (art. 1133 c.c.) per chiedere la sospensione dei lavori fino alla deliberazione dell’assemblea al riguardo; l’inadempimento dell’amministratore potrebbe poi essere considerato dall’assemblea giusto motivo per disporne la revoca dall’incarico. Se però i lavori di manutenzione straordinaria fossero, in ogni caso, utili o necessari, secondo i principi del mandato (artt. 1708 e 1711 c.c.) i condomini dovrebbero rimborsare l’amministratore delle spese sostenute e rilevarlo dalle obbligazioni assunte.

Nella giurisprudenza di merito, ad esempio, non è stata ritenuta sufficiente a sostenere la riferibilità al condominio dell’obbligazione di corrispondere il prezzo dell’appalto la semplice annotazione – effettuata dall’amministratore sul libro delle fatture dell’impresa appaltatrice – di rivolgersi direttamente ad un condomino per ottenerne il pagamento, mancando l’esatta indicazione della persona che aveva commissionato i lavori in questione, nonché la prova che questa avesse agito in nome e per conto del condominio.

Per converso, giacché i limiti al potere rappresentativo dell’amministratore sono posti nell’esclusivo interesse del condominio, il loro eventuale superamento nel contratto concluso non può mai essere fatto valere dall’appaltatore.

Ineseguibilità o variazioni di un progetto

Quanto appena illustrato in ordine all’approvazione delle modalità costruttive previste nell’originario progetto, recepito nel contratto e nel capitolato, vale, ovviamente, anche per le varianti dell’opera di manutenzione straordinaria appaltata dal condominio. Più precisamente, se si tratti di variazioni dovute all’iniziativa dell’appaltatore, a mente dell’art. 1659 c.c., le modifiche dovranno essere autorizzate dall’assemblea del condominio, sempre con la maggioranza dell’art. 1136, comma 4, c.c., e l’autorizzazione andrà provata per iscritto.

È da escludere che, in tema di appalto per riparazioni di notevole entità conferito da un condominio, il contratto possa attribuire al direttore dei lavori il potere di autorizzare variazioni al progetto iniziale dell’opera, dovendosi ancora una volta garantire l’inderogabile competenza dell’assemblea.

D’altra parte, il direttore dei lavori nominato dal condominio ne assume la rappresentanza solo in relazione alle manifestazioni di volontà strettamente tecniche, sicché le sue dichiarazioni sono vincolanti per il condominio committente se contenute in detto ambito, come, ad esempio, l’accettazione dell’opera perché conforme al progetto ed eseguita a regola d’arte. Non è, pertanto, al direttore dei lavori, ma direttamente al condominio, che debbono essere segnalate le contestazioni dell’appaltatore circa l’eventuale ineseguibilità del progetto o la necessità di variazioni; né il direttore dei lavori può obbligare il condominio accettando un prezzo finale dell’opera non corrispondente a quello pattuito.

Laddove le variazioni al progetto iniziale siano invece richieste proprio dall’assemblea condominiale, l’appaltatore, al fine di conseguire il compenso per i maggiori lavori eseguiti, potrà provare con ogni mezzo l’iniziativa del condominio committente. Il riconoscimento del compenso supplementare in favore dell’appaltatore per le variazioni al progetto ordinate dal condominio postula, in realtà, la dimostrazione della consistenza e del costo delle opere inizialmente approvate dai condomini, perché la pretesa di un tale supplemento di prezzo può dirsi giustificata non dalla semplice eccedenza del costo delle opere realmente compiute rispetto al prezzo globale pattuito, ma unicamente dall’eccedenza tra il costo delle opere in un primo momento autorizzate ed il costo di quelle effettivamente eseguite.

In presenza di variazioni autorizzate o ordinate dall’assemblea, sarà dunque consentito di modificare il corrispettivo stabilito al momento della stipulazione del contratto di appalto. Resta tuttavia a carico del committente, in base all’art. 1660 c.c., altresì il costo delle variazioni apportate al progetto originario nella esecuzione dell’appalto, e che siano rese necessarie durante i lavori non per l’inadeguatezza dell’esecuzione stessa, ma per fatto oggettivo del committente, o per il rispetto di normative inderogabili, le quali impongano la realizzazione di determinate opere e rendano ineseguibile il progetto originario.

Nel caso in cui il corrispettivo dell’appalto sia stato stabilito senza alcun riferimento a tali variazioni necessarie integrative, il prezzo di esse, salva contraria volontà delle parti, deve essere determinato dal giudice. Laddove poi le variazioni al progetto, che il condominio o l’appaltatore intendano apportare, determinino notevoli modificazioni della natura dell’opera o dei quantitativi delle singole categorie dei lavori, le modifiche si dovranno considerare oggetto di un nuovo contratto di appalto, separato dal primo, e quindi vieppiù necessiterà un’ulteriore deliberazione dell’assemblea.

È comunque consentito all’assemblea di approvare successivamente le varianti delle opere di manutenzione straordinarie appaltate, comportanti un aumento delle spese medesime, disponendone il rimborso, trattandosi di delibera riconducibile fra le attribuzioni conferitele dall’art. 1135 c.c. Ove sia mancata la preventiva approvazione della spesa per la variante del progetto originario delle opere di manutenzione straordinaria, alla ratifica di tale spesa ed all’approvazione del relativo riparto, con la necessaria maggioranza, si può procedere altresì in sede di rendiconto consuntivo, pur essendo questa la sede in cui, di regola, l’assemblea provvede ad approvare l’erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali.

Dall’interazione tra la disciplina delle variazioni nel contratto d’appalto ed il riparto di competenze istituzionali esistenti nel condominio, deve concludersi che all’appaltatore sia fatto divieto di adottare materiali o forme diverse, anche se di maggior pregio, o comunque di mutare le modalità esecutive capaci di caratterizzare l’opera, dovendosi egli attenere alle preferenze manifestate dall’assemblea dei condomini nella delibera di approvazione dei lavori. Anzi, in mancanza di modifiche del progetto autorizzate dai condomini, questi potranno pretendere l’eliminazione delle varianti introdotte unilateralmente dall’appaltatore.

L’appaltatore che abbia accolto la richiesta proveniente dal condominio di notevoli ed importanti variazioni del progetto, se ha diritto certamente al maggior compenso per gli ulteriori lavori eseguiti, non può conseguire alcun risarcimento di danni, non configurandosi un inadempimento del committente. La concordata modifica dei patti originari e del piano dei lavori comporta, inoltre, il venir meno del termine di consegna e della penale per il ritardo, pattuiti nel contratto, occorrendo, perché la penale conservi efficacia, che l’amministratore, su autorizzazione dell’assemblea, e l’appaltatore fissino all’uopo il nuovo termine.

Pagamenti e ritardi di pagamento

Rientra, invece, nelle normali facoltà dell’amministratore del condominio, autorizzato dall’assemblea dei condomini alla stipula di un contratto di appalto per provvedere alla manutenzione di parti comuni dell’edificio, la valida pattuizione, per il caso di ritardo nel pagamento del corrispettivo all’appaltatore, di interessi moratori, al cui pagamento resta così obbligato il condominio.

Allorquando, invece, l’amministratore rimanga inerte riguardo all’adozione di provvedimenti necessari per la conservazione dei beni condominiali, rientranti nell’ordinaria amministrazione, ovvero non si formi in assemblea la maggioranza occorrente, ex art. 1136, comma 4, c.c., per autorizzare le riparazioni straordinarie dell’edificio, o, ancora, nei casi in cui l’amministratore non dia esecuzione alla deliberazione assembleare che abbia approvato i lavori considerati necessari per la manutenzione delle parti comuni del fabbricato, il singolo condomino non potrà rivolgersi al giudice in via contenziosa, senza aver prima provocato la convocazione dell’assemblea condominiale, e dovrà quindi agire in via di volontaria giurisdizione ai sensi dell’art. 1105, comma 3, c.c.

Di regola, dunque, non sono proponibili azioni giudiziarie, relativamente agli obblighi da contrarre per la conservazione delle cose comuni, se non si è in precedenza sollecitata una deliberazione dell’assemblea dei condomini, alla quale viene riservata ogni determinazione al riguardo, sia che si tratti di spese voluttuarie o utili, che di spese necessarie.

Com’è noto, né l’assemblea condominiale, né tanto meno l’amministratore, possono assumere decisioni che riguardino le proprietà esclusive; perciò, il contratto d’appalto per i lavori di manutenzione dell’edificio condominiale non deve contenere opere coinvolgenti le unità immobiliari appartenenti ai singoli condomini. Ciò non di meno, è frequentissimo nella pratica che il progetto di manutenzione straordinaria preso in esame dall’assemblea dei condomini comprenda interventi relativi pure alle porzioni di proprietà esclusiva.

Così come, altrettanto di frequente, l’unico documento contrattuale che l’amministratore va a stipulare con l’impresa prescelta si riferisce in realtà ad una pluralità di rapporti, e, cioè, non solo alle opere appaltate per le parti comuni, ma anche ai lavori da compiersi su balconi o terrazze appartenenti ai proprietari degli appartamenti; e, conseguentemente, l’amministratore assume l’incombenza di adempiere ai pagamenti del corrispettivo preteso dall’appaltatore tanto con riguardo alle riparazioni condominiali, quanto alla manutenzione effettuata sui beni di proprietà individuale.

In tal modo, l’amministratore, rendendosi committente dei lavori su balconi o terrazze rientranti nelle porzioni esclusive, deve però avvalersi di poteri rappresentativi che esorbitano dalle attribuzioni legali di cui all’art. 1131 c.c. e che quindi presuppongono l’apposito conferimento da parte di ciascun interessato; ben fa, perciò, l’appaltatore ad esigere dall’amministratore che questi giustifichi i suoi poteri al riguardo.

Ancor più complicata è la situazione allorché l’amministratore si comporti altresì come delegato di pagamento per i corrispettivi d’appalto attinenti alle proprietà esclusive. In tal caso, l’amministratore, nell’eseguire il pagamento all’appaltatore, dovrebbe dichiarare che la prestazione viene effettuata per delega, perché sia considerata come se proveniente dal singolo condomino.

Di certo, l’assemblea non può approvare alcuno stato di ripartizione avente ad oggetto gli importi dovuti da ciascun condomino per i lavori sulle proprietà esclusive, né l’amministratore può per essi emettere bolletta ed agire con gli strumenti dati per la riscossione dei contributi condominiali. È auspicabile, dunque, la stipula di separati contratti d’appalto, uno per le parti comuni, e tanti altri quante siano le proprietà esclusive interessate dall’intervento di manutenzione.

Occorre, altrimenti, in caso di contratto documentalmente unitario, per lo meno prevedere che il diritto dell’imprenditore al pagamento di acconti sui corrispettivi maturi separatamente per le parti comuni e per le parti esclusive, sulla base delle risultanze della misurazione della quantità dei rispettivi lavori già eseguiti, emergenti dal certificato sullo stato di avanzamento degli stessi. Allo stesso tempo, l’amministratore, nell’effettuare i pagamenti all’appaltatore sia quale rappresentante del condominio, per i beni di pertinenza comune, sia quale mandatario dei singoli condomini, per i beni esclusivi, dovrà individuare di volta in volta il debito al quale riferire l’adempimento, in modo da evitare che a ciascun versamento non segua l’effetto solutorio di una delle distinte obbligazioni, spettando diversamente al condominio o al singolo condomino, convenuto per il pagamento del saldo residuo del rispettivo rapporto d’appalto, provare, a norma dell’art. 2697 c.c., il fatto totalmente o parzialmente estintivo dedotto.

Copyright © - Riproduzione riservata
L’amministratore di condominio e gli appalti per la manutenzione delle parti comuni: come gestirli? Geometra.info