Opere edili e detrazione Irpef: nuovi chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate | Geometra.info

Opere edili e detrazione Irpef: nuovi chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Dalla sostituzione di vasca da bagno, caldaia e sanitari alle parti comuni condominiali: l'Agenzia delle Entrate chiarisce alcuni dubbi sugli oneri deducibili e detraibili ai fini delle dichiarazione dei redditi

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Con la Circolare n. 3/E del 2 marzo 2016 l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcune, importanti, precisazioni con riferimenti agli oneri deducibili e detraibili ai fini della dichiarazione dei redditi.

La citata Circolare ha analizzato, nel dettaglio, anche le agevolazioni fiscali riservate agli immobili chiarendo, tra le altre cose, che:
• la sostituzione di una vasca da bagno con un’altra vasca da bagno con sportello apribile (o con box doccia) rientra fra gli interventi di manutenzione ordinaria e conseguentemente la detrazione di cui all’art. 16-bis del TUIR non torna applicabile;
• risulta possibile beneficiare dell’agevolazione legata ai “bonus mobili” anche a seguito della sostituzione della caldaia. Ciò in considerazione del fatto che tale intervento risulta qualificabile come “manutenzione straordinaria”;
• per gli interventi realizzati su parti comuni di edifici residenziali, sia al fine della detrazione per gli interventi di recupero edilizio che per quella di riqualificazione energetica, se il pagamento delle spese è stato effettuato mediante l’apposito bonifico bancario o postale, non è necessario acquisire il codice fiscale del condominio nelle ipotesi in cui i condòmini, non avendo l’obbligo di nominare un amministratore (c.d. condominio minimo), non vi abbiano provveduto (conseguentemente vengono meno i precedenti chiarimenti che erano stati forniti dall’Agenzia delle Entrate con le RM n. 74/E del 27 agosto 2015 e CM n. 11/E del 21 maggio 2014). Conseguentemente anche nei condomìni minimi, senza codice fiscale, si potranno effettuare interventi edilizi e di riqualificazione energetica su parti comuni, consentendo ai relativi condòmini di beneficiare delle rispettive detrazioni del 50% (36% dal 2017) e del 65%.

Leggi anche: Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali (agg. Marzo 2016)

I principali chiarimenti della CM n. 3/E/2016 in tema di detrazioni e deduzioni Irpef in merito alle opere edili

Pertinenza dell’abitazione principale
Nonostante sul punto la Corte di Cassazione abbia espresso pareri discordanti, si ritiene che un garage (box, autorimessa o posto auto) posseduto in comproprietà e destinato a servire più fabbricati ad uso abitativo, possa essere considerato pertinenza di ciascuno di essi. Ne deriva che ogni comproprietario potrà dedurre una quota di rendita della pertinenza, adibita a servizio dell’abitazione principale, pari alla percentuale di possesso della pertinenza stessa.

Sostituzione della caldaia – Bonus mobili
La sostituzione della caldaia, in quanto intervento diretto a sostituire una componente essenziale dell’impianto di riscaldamento e come tale qualificabile intervento di “manutenzione straordinaria”, consente l’accesso al “bonus mobili”, in presenza di risparmi energetici conseguiti rispetto alla situazione preesistente. Più nel dettaglio è stato fatto presente che in base al Testo unico dell’edilizia (articolo 123, comma 1) gli interventi di utilizzo di fonti rinnovabili negli edifici di per sé sono già “assimilati a tutti gli effetti alla manutenzione straordinaria”.

Risulta opportuno ricordare che anche gli interventi su parti comuni permettono di avere il bonus mobili (c’è il vantaggio che in questo caso il 36-50% agevola anche la manutenzione ordinaria, come ad esempio la tinteggiatura) tenendo presente che, in tal caso, i mobili devono arredare parti comuni (ad esempio, l’alloggio del portiere).

Questo vale anche per i “condomìni minimi”. Così, se in una villetta bifamiliare viene rifatto il tetto, i proprietari dei due alloggi non avranno il bonus mobili per arredare i singoli alloggi.

Sostituzione dei sanitari
Il documento di prassi in esame evidenzia che il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha precisato che l’intervento di sostituzione della vasca da bagno con altra vasca con sportello apribile o con box doccia, ancorché non assicuri una accessibilità nell’accezione più completa così come stabilito dal DM n. 236 del 1989, può ritenersi comunque finalizzato all’eliminazione delle barriere architettoniche, in quanto in grado di ridurre in parte gli “ostacoli fisici fonti di disagio per la mobilità di chiunque” e di migliorare “la sicura utilizzazione delle attrezzature”.

In merito al corretto inquadramento edilizio degli interventi in argomento, il Ministero ha precisato che gli stessi “si qualificano come interventi di manutenzione ordinaria in quanto interventi edilizi “che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento, e sostituzione delle finiture degli edifici come stabilito dall’art. 3 del D.P.R. n. 380/2001”.

In base alle indicazioni fornite dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, l’Agenzia delle Entrate ritiene che gli interventi in esame non siano agevolabili ai sensi dell’art. 16-bis, del D.P.R. n. 917/1986, in quanto inquadrati tra gli interventi di manutenzione ordinaria.

L’Agenzia delle Entrate ritiene, inoltre che, l’intervento di sostituzione della vasca da bagno con altra vasca con sportello apribile o con box doccia non sia agevolabile neanche come intervento diretto alla eliminazione delle barriere architettoniche, anche se in grado di ridurre, almeno in parte, gli ostacoli fisici fonti di disagio per la mobilità di chiunque e di migliorare la sicura utilizzazione delle attrezzature sanitarie.

“Condominio minimo” – Interventi edilizi e di riqualificazione energetica
In presenza di interventi di ristrutturazione edilizia o di riqualificazione energetica realizzati su parti comuni di un “condominio minimo”, se il pagamento è stato effettuato con bonifico bancario o postale, non è necessario acquisire il codice fiscale del condominio nelle ipotesi in cui i condòmini, non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, non vi abbiano provveduto. In assenza del codice fiscale del condominio, ai fini della detrazione Irpef i contribuenti possono inserire in dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il relativo bonifico.

Si tenga presente che per “condominio minimo” si intende l’edificio composto da un numero non superiore a otto condomini.

Immobili vincolati
La detrazione delle spese per la manutenzione, protezione o restauro dei beni di interesse storico ed artistico – di cui all’art. 15, comma 1, lettera g), del Tuir – è cumulabile con la detrazione di cui all’art. 16-bis del medesimo Tuir.

Acquisto di immobili da locare
La deduzione del 20% per l’acquisto o la costruzione di immobili abitativi da destinare alla locazione, effettuati dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, è soggetta a un limite massimo complessivo di spesa pari a 300mila euro. Sul punto il documento di prassi in esame ha chiarito che tale limite costituisce l’ammontare massimo di spesa complessiva su cui calcolare la deduzione, per l’intero periodo di vigenza dell’agevolazione, sia con riferimento alla abitazione che al contribuente.

Con riferimento agli interessi passivi è stato, inoltre, precisato che:
• la deduzione degli stessi dev’essere limitata alla quota degli stessi proporzionalmente riferibile ad un mutuo non superiore a 300mila euro;
• la deduzione può essere usufruita per l’intera durata del mutuo.

Infine, in presenza di un contratto di locazione a canone concordato, di durata 6+2 (stipulato ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431) l’Agenzia ha precisato che si ritiene rispettato il requisito della durata minima del contratto di locazione pari a 8 anni.

 

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