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Riforma del condominio: il sì al Senato

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È stato approvato a Palazzo Madama il testo unificato di cinque disegni di legge in materia di “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”. Il cambiamento dei modelli di insediamento abitativo e lo stratificarsi di un contenzioso sempre più diffuso e complesso – come si legge nella relazione – hanno determinato la necessità di un testo per il riordino della disciplina del condominio dettata dal Codice Civile, che richiedeva da tempo una profonda revisione.

Tra le principali novità, la riforma stabilisce che la modifica della destinazione d’uso delle parti comuni del condominio potrà essere approvata dall’assemblea con la maggioranza dei condomini presenti, che devono rappresentare almeno i due terzi dell’edificio.

Il singolo condomino ha facoltà di staccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato, se l’operazione non comporta oneri aggiuntivi per il resto del condominio, caso in cui dovrà partecipare alle spese di manutenzione dell’impianto centralizzato.

Sempre la maggioranza dei condomini può disporre tutte le migliorie per le parti comuni, interventi di eliminazione delle barriere architettoniche e installazione di impianti centralizzati per la ricezione di stazioni televisive.

Ciascun condomino non può effettuate opere o variazioni della destinazione d’uso, anche se consentite dalle norme edilizie, se questi lavori vanno a danneggiare le parti comuni dell’edificio. Le installazioni nelle parti comuni devono rispettare tassativamente le vigenti normative in materia di sicurezza negli edifici. Gli impianti non centralizzati non devono pregiudicare le parti comuni e devono consentire il mantenimento del decoro architettonico dell’edificio.

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e ricostruiti dai proprietari delle unità immobiliari che li utilizzano. La relativa spesa è ripartita per metà in base al valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo. Quando l’uso dei lastrici solari non è comune a tutti i condomini, chi ne ha l’uso esclusivo deve contribuire per un terzo della spesa per riparazioni o ricostruzioni del lastrico, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini, in proporzione al valore dell’unità immobiliare di ciascuno.

Le altre disposizioni riguardano il ruolo e le responsabilità dell’amministratore condominiale, la gestione del rendiconto condominiale, la costituzione dell’assemblea. Tra le novità più importanti in materia di nomina, revoca e obblighi dell’amministratore, vi sono una serie di dati e strumenti di conoscenza e di pubblicità che l’amministratore deve mettere a disposizione dei condomini, per consentire loro la valutazione delle sue qualifiche e del suo operato.

Inoltre, all’atto di accettazione della nomina, l’amministratore ha l’obbligo di presentare una polizza di assicurazione a garanzia degli atti compiuti nell’espletamento del mandato e, salvo espressa dispensa da parte dell’assemblea, di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute entro quattro mesi dalla data in cui il credito diventa esigibile, rispondendo dei danni a lui imputabili per il ritardo. La durata in carica viene infine portata da uno a due anni e vengono anche tipizzati i comportamenti per i quali può essere disposta la sua revoca.

Le nuove regole riguardano anche la costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni. In particolare, si prevede che in prima convocazione sia regolarmente costituita con la presenza di un numero di condomini pari ai due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.

All’articolo 11, la nuova normativa disciplina il rendiconto condominiale. Innanzitutto, l’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. Ogni condomino può prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

La nuova normativa, che passa ora al vaglio della Camera, ha già suscitato numerose reazioni da parte degli addetti ai lavori. “Con profondo rammarico riteniamo che il Senato abbia perso l’ottima opportunità di dar vita a un’utile riforma del condominio – così ha commentato Giovanni De Pasquale, presidente nazionale dell’Anaip (Associazione nazionale amministratori immobiliari professionisti – . Quella approvata oggi la possiamo definire solo confusa nei principi e nella sostanza giuridica, un testo che crea solo più problemi e costi ai proprietari, agli inquilini e maggiori difficoltà agli amministratori”.

di O.O.

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