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Condhotel, il regolamento per la gestione di esercizi misti, alberghieri e residenziali

Pubblicato il regolamento per esercizi alberghieri esistenti: ecco le condizioni di esercizio dei condhotel, i criteri e le modalità per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera

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Il Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 13 del 22 gennaio 2018 (Gazzetta Ufficiale n. 54 del 6 marzo 2018) si  applica  agli  esercizi  alberghieri esistenti e contiene il regolamento per la definizione delle condizioni di esercizio dei condhotel e indica i criteri e  le  modalità  per  la  rimozione  del  vincolo di destinazione alberghiera.
Il condhotel è un esercizio  alberghiero  aperto  al  pubblico,  a gestione unitaria, composto da una o più unità immobiliari  ubicate nello stesso comune o da parti  di  esse,  che  forniscono  alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in  camere  destinate  alla ricettività  e,  in  forma  integrata  e  complementare,  in  unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie complessiva non puo’ superare 40% del totale della superficie netta destinata alle camere.

 Condizioni di esercizio dei condhotel

(art. 4)
I condhotel devono soddisfare le seguenti condizioni di esercizio:
  1. presenza  di  almeno  sette  camere,  al  netto  delle  unità abitative  ad  uso   residenziale,   all’esito   dell’intervento   di riqualificazione, ubicati in una o più unità  immobiliari  inserite in un contesto unitario, collocate nel medesimo comune, e aventi  una distanza non superiore a 200 metri lineari dall’edificio  alberghiero sede del ricevimento;
  2. rispetto della  percentuale  massima  della  superficie  netta delle unità abitative ad uso residenziale pari al 40% del totale della superficie netta destinata alle camere;
  3. presenza di portineria unica per tutti coloro che usufruiscono del condhotel, sia in qualità di ospiti  dell’esercizio  alberghiero che di proprietari delle unità abitative a uso residenziale, con  la possibilità di prevedere un ingresso specifico  e  separato  ad  uso esclusivo di dipendenti e fornitori;
  4. gestione unitaria e integrata  dei  servizi  del  condhotel  e delle  camere,  delle  suites  e  delle  unità  abitative   arredate destinate  alla  ricettività  e  delle  unità  abitative   ad   uso residenziale, per la  durata  specificata  nel contratto di trasferimento delle unità stesse e comunque non inferiore a dieci anni dall’avvio  dell’esercizio  del condhotel;
  5. esecuzione di un intervento di riqualificazione, cioè di  restauro  e  di  risanamento conservativo  e di ristrutturazione edilizia (art. 3, comma 1, lettere c) e d) Dpr , 380 del giugno  2001) all’esito del quale    venga    riconosciuta    all’esercizio    alberghiero    una classificazione minima di tre stelle;
  6. rispetto della normativa vigente in materia di agibilità  per le unità abitative ad uso residenziale.

Il ruolo delle Regioni

(artt. 5, 12 e 13)

Le Regioni adeguano entro un anno i propri ordinamenti e disciplinano le  modalità per l’avvio e l’esercizio dell’attività dei condhotel per una durata non inferiore a dieci anni dall’avvio dell’esercizio, fatti salvi  i  casi di cessazione per cause di forza maggiore indipendenti dalla volontà dell’esercente. La violazione dell’obbligo configura, al momento della cessazione anticipata  della  prestazione dei servizi, un mutamento non  consentito  della  destinazione  d’uso dell’immobile.
Le Regioni possono prevedere  appositi  strumenti  di  pianificazione concernenti  la  realizzazione  dei  condhotel  in   modo  che  sia assicurata, d’intesa con ciascun  Comune  interessato,  una  adeguata proporzione fra unità abitative ad uso residenziale in  condhotel  e ricettività alberghiera.

Il trasferimento della proprietà

(art. 6)

Nei contratti  di  trasferimento  della  proprietà  delle  unità abitative ad uso residenziale ubicate in  un  condhotel, che devono essere trascritti nei registri immobiliari,  bisogna indicare  le condizioni che  disciplinano l’esercizio del diritto oggetto del contratto di compravendita e in articolare:
  1. una descrizione accurata e dettagliata  dell’immobile  e  dell’ubicazione all’interno dell’esercizio  del  condhotel e la  descrizione appropriata dell’intera struttura;
  2. le condizioni di godimento e le modalità concernenti l’uso di eventuali strutture comuni;
  3. una descrizione accurata e appropriata di tutti  i  costi  connessi  alla proprietà dell’unità residenziale, delle modalità  attraverso  cui tali costi sono ripartiti, con indicazione delle spese  obbligatorie, quali  quelle  relative  ad  imposte   e   tasse,   e   delle   spese amministrative e gestionali  generali,  quali  quelle  relative  alla gestione,  manutenzione  e  riparazione  delle   parti   comuni   del condhotel;
  4. la previsione che l’unità abitativa a uso  residenziale,  ove non utilizzata dal proprietario, con il suo  consenso,  possa  essere adibita da parte del gestore unico a impiego alberghiero.

Obblighi del gestore unico e del proprietari

o (artt. 7, 8 e 9)

Il gestore unico:
a) si impegna a  garantire  ai  proprietari  delle unità abitative ad uso residenziale, oltre alla prestazione di tutti i servizi previsti dalla normativa, inclusi quelli previsti dalle  rispettive  leggi  regionali  e  alle  relative  direttive   di attuazione per il livello in cui il condhotel è classificato, anche quanto stabilito nel contratto di trasferimento della proprietà;
b) deve provvedere all’identificazione   degli   ospiti   delle   unità   abitative   a destinazione   residenziale   e   a    comunicare    alla    Questura territorialmente  competente  le  generalità   delle   persone  alloggiate,  nonché  alle  comunicazioni  a  fini  statistici  delle presenze turistiche.

Il  proprietario  dell’unità  abitativa  ad  uso  residenziale ubicata in un condhotel si  impegna  a  rispettare  le  modalità  di conduzione  del  condhotel,  a   garantire   l’omogeneità   estetica dell’immobile in caso di interventi  edilizi  sull’unità  acquisita, nonché gli ulteriori obblighi  definiti  nel contratto.

Rimozione del vincolo di destinazione alberghiera

(art. 11)

Il vincolo di destinazione  alberghiera può essere rimosso su richiesta  del proprietario della  struttura  alberghiera  in  cui  si  esercita  il condhotel – previa restituzione dei contributi  e  delle  agevolazioni pubbliche eventualmente percepiti se lo svincolo avviene prima della scadenza del finanziamento agevolato – in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti  e limitatamente alla realizzazione della quota delle  unità  abitative ad uso residenziale.

Dove è necessaria una variante urbanistica,  le Regioni  possono  prevedere,  con  norme  regionali  di   attuazione, modalità semplificate per l’approvazione di varianti agli  strumenti urbanistici da parte dei Comuni.  Dove la variante urbanistica non è necessaria, i Comuni possono concedere lo svincolo parziale degli edifici destinati  ad  esercizio alberghiero con il cambio di destinazione d’uso a civile  abitazione, previo  pagamento  dei  relativi  oneri  di  urbanizzazione,   e   la possibilità di frazionamento e alienazione anche per singola  unità abitativa,  purché  venga  mantenuta  la  gestione  unitaria  e  nel rispetto degli standard previsti dal decreto ministeriale n. 1444 del 1968,  e  dalle  leggi  regionali  in  materia.
Il  vincolo di destinazione alberghiera non può essere rimosso oltre  il  limite della percentuale massima di superficie netta destinabile  ad  unità abitative ad uso residenziale; il provvedimento di rimozione del vincolo, per  la  parte eccedente il predetto limite, è inefficace.

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