Le distanze tra costruzioni: tra i limiti e le deroghe | Geometra.info

Le distanze tra costruzioni: tra i limiti e le deroghe

Le norme sulle distanze tra le costruzioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi non sono derogabili dai privati

distanze tra edifici
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Le norme sulle distanze tra edifici o più in generale le distanze tra costruzioni o tra costruzioni e confini della proprietà hanno il molteplice scopo di:
• tutelare l’igiene edilizia, determinando le condizioni per assicurare la giusta quantità di illuminazione e ventilazione;
• garantire la sicurezza antincendio;
• tutelare la privacy;
• regolamentare i diritti/limiti della proprietà per equilibrati rapporti di buon vicinato.

Esse sono disciplinate da provvedimenti legislativi nazionali – quali il D.M. n. 1444/1968 o il D.M. 14 gennaio 2008 -, dalle norme tecniche di attuazione dei piani urbanistici comunali, dai Regolamenti Edilizi locali e dagli artt. 873-907 del Codice Civile.

Le norme urbanistiche ed edilizie devono essere considerate integrative delle norme del Codice Civile.

Le distanze tra edifici sono inderogabili e sono fissate dallo Stato, che ne ha la competenza esclusiva, con provvedimenti a carattere nazionale, fanno eccezione le Regioni e le Province autonome di Trento e Bolzano, per le quali sono ammesse delle deroghe nell’ambito della definizione o revisione di strumenti urbanistici ma solo se funzionali a un assetto complessivo e unitario o di specifiche aree territoriali, oppure solo se legate ad esigenze di governo del territorio finalizzato all’interesse pubblico (art. 2-bis, D.P.R. n. 380/2001, introdotto da L. 21 giugno 2013, n. 69).

Oltre questo limite, le norme regionali che incidono sulle distanza tra gli edifici possono essere considerate illegittime, come evidenziato dalla Corte Costituzionale nella Sentenza del 23 gennaio 2013, n. 6 contro l’art. 1, c. 2°, della L.R. Marche del 4 settembre 1979, n. 31.

Analogamente non sono derogabili le norme sulle distanze tra edifici contenute nei regolamenti locali, in quanto “volte a salvaguardare sia l’interesse della collettività locale ad un migliore assetto dell’agglomerato urbano, sia l’aspirazione dei singoli a fruire di un distacco congruo dalle proprietà limitrofe” (Corte di Cassazione, Sez. II civile – 10 aprile 2001, n. 10471).

Le norme del Codice Civile, al contrario, avendo natura strettamente privatistica, sono derogabili per volontà convenzionale delle parti o per destinazione del padre di famiglia (art. 1062 C.C.), oppure per usucapione ventennale (Sentenza Corte di Cassazione 16 luglio 2015, n. 14916).

Le distanze tra edifici previste dalle norme del codice civile

Edifici, costruzioni che non siano costruiti in aderenza o appoggio 3,0 m
Muro di cinta la cui altezza misura meno di 3,0 m di altezza non è considerato per il computo della distanza
Muro di cinta la cui altezza misura più di 3,0 m di altezza 3,0 m
Travi, tasselli, tubi interni in muro divisorio comune a due proprietari 5 cm dalla superficie della parete del vicino
Pozzi, cisterne, fosse latrine 2,0 m
Tubi esterni, condutture 1,0 m
Forni, camini, stalle, casotti caldaia Stabiliti dai regolamenti o in loro mancanza in base alla distanza di sicurezza
Canale o fosso distanza uguale alla profondità del fosso
Alberi di alto fusto 3,0 m
Alberi a basso fusto, inferiore a 3,0 m di altezza 1,5 m
Viti, arbusti, siepi vive, piante da frutto, con una altezza inferiore a 2,5 m 1,0 m
condizionatori sulle pareti esterne su vedute dirette od oblique almeno a 3 m sotto la loro soglia

Le distanze tra edifici previste dal D.M. n. 1444/1968

per le diverse zone territoriali omogenee
Nuovi edifici 10,0 m tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, anche non finestrate
Zona A non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale
Zona C distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto tra pareti con finestre o tra un’unica parete con finestre e un’altra senza che si fronteggino per più di 12,0 m
In presenza di strade destinate al traffico dei veicoli
per strade di larghezza inferiore a ml. 7 È prevista una maggiorazione di m. 5 per lato
per strade di larghezza compresa tra ml. 7 e ml. 15 È prevista una maggiorazione di m. 7,50 per lato
per strade di larghezza superiore a ml. 15 È prevista una maggiorazione di m. 10 per lato

In realtà, varie sentenze nel corso del tempo hanno ribadito che la distanza di dieci metri tra edifici antistanti va calcolata con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti frontistanti (Consiglio di Stato, Sez. IV, Sentenza 5 dicembre 2005, n. 6909) ed a tutte le pareti finestrate e non solo a quella principale.

Una sentenza del Consiglio di Stato (Sentenza 22 novembre 2013, n. 5557) ha chiarito che per pareti finestrate devono intendersi “pareti munite di veduta ed in generale di aperture di qualsiasi genere verso l’esterno”. Le distanze minime tra pareti finestrate non valgono per i lucernari – ovvero finestre tipo “VELUX” aperte sulla copertura degli edifici -, in quanto non consentono di affacciarsi sul fondo del vicino (prospectio), né di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente (inspectio) e come tali considerabili come semplici luci per il solo passaggio dell’aria e della luce (Sentenza Consiglio di Stato 5 ottobre 2015, n. 4628)

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