Oneri di urbanizzazione e costo di costruzione per gli edifici residenziali | Geometra.info

Oneri di urbanizzazione e costo di costruzione per gli edifici residenziali

Dal Testo Unico edilizia alla differenza tra oneri di urbanizzazione primaria e secondaria. La panoramica della normativa urbanistica

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di Fabrizio D’Alessandri

La legge n. 10/1977 (Norme in materia di edificabilità dei suoli)
ha affermato il principio generale dell’onerosità del permesso di costruire prevedendo, all’art. 1, che “ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale partecipa agli oneri ad essa relativi” e, all’art. 3, che “la concessione comporta la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza delle spese di urbanizzazione nonché al costo di costruzione”.
Le disposizioni in esame hanno affermato il criterio della necessaria attribuzione al privato dei costi di urbanizzazione connessi all’esercizio dello jus aedificandi e allo sviluppo organico del territorio.
In sostanza, la giustificazione del contributo di costruzione viene individuata nell’onere gravante sul Comune (e in senso lato sulla collettività), derivante dall’aumento del carico urbanistico, per la costruzione o l’adeguamento delle opere di urbanizzazione necessarie in riferimento alla nuova attività edilizia, anche considerando che l’urbanizzazione delle aree costituisce un presupposto generale dell’attività edilizia.
In tale ottica l’art. 16 (“Contributo per il rilascio del permesso di costruire”) del T.U. Edilizia prevede attualmente che, salvo alcune specifiche eccezioni, il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione.
Il rilascio del permesso di costruire si configura come fatto costitutivo dell’obbligo giuridico del titolare di corrispondere il relativo contributo per gli oneri di urbanizzazione, ossia per gli oneri affrontati dall’ente locale per le opere indispensabili affinché l’area acquisti attitudine al recepimento dell’insediamento del tipo assentito e per le quali l’area acquista un beneficio economicamente rilevante. Il contributo per oneri di urbanizzazione è, quindi, dovuto per il solo rilascio del titolo abilitativo edilizio, senza che neanche rilevi la già intervenuta realizzazione di opere di urbanizzazione (…).

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Decadenza del titolo edilizio
Il contributo di costruzione è strettamente connesso all’attività di trasformazione del territorio e all’effettiva realizzazione dell’opera e, quindi, ove tale circostanza non si verifichi, il relativo pagamento risulta privo della causa dell’originaria obbligazione di dare, cosicché l’importo versato va restituito. Sia la quota degli oneri di urbanizzazione che la quota relativa al costo di costruzione sono correlati, infatti, sia pure sotto profili differenti, all’oggetto della costruzione.
Qualora il privato rinunci o non utilizzi il permesso di costruire, ovvero intervenga la decadenza del titolo edilizio, sorge in capo all’Amministrazione, ai sensi dell’art. 2033 c.c., l’obbligo di restituzione delle somme corrisposte a titolo di contributo per oneri di urbanizzazione e costo di costruzione e, conseguentemente, il diritto del privato a pretenderne la restituzione.
Il diritto alla restituzione sorge non solamente nel caso in cui la mancata realizzazione delle opere sia totale, ma anche ove il permesso di costruire sia stato utilizzato solo parzialmente.
Qualora il titolare, successivamente al rilascio, ottenga un nuovo permesso per una costruzione differente, dovrà pagare una differenza nel caso in cui la costruzione sostitutiva comporti maggiori oneri e avrà diritto a un rimborso parziale qualora il contributo della nuova costruzione risulti più basso.

Gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione
Il contributo per il rilascio del permesso di costruire è, quindi, formato da due voci:
a) gli oneri di urbanizzazione
b) il costo di costruzione.

Gli oneri di urbanizzazione
La quota relativa alle opere di urbanizzazione è inerente agli oneri necessari alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
Il contributo è dovuto per il solo rilascio del permesso di costruire, senza che neanche rilevi, al fine di esclusione tale obbligo, la già intervenuta realizzazione di opere di urbanizzazione.
Gli oneri di urbanizzazione primaria sono relativi alla realizzazione di strade residenziali, spazi di sosta o di parcheggio, fognature, rete idrica, rete di distribuzione dell’energia elettrica e del gas, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato (art. 16, comma 7, T.U. Edilizia), nonché di cavedi multiservizi e cavidotti per il passaggio di reti di telecomunicazioni, con alcune eccezioni (art. 16, comma 7-bis, T.U. Edilizia).
Gli oneri di urbanizzazione secondaria sono relativi alla realizzazione di asili nido e scuole materne, scuole dell’obbligo nonché strutture e complessi per l’istruzione superiore all’obbligo, mercati di quartiere, delegazioni comunali, chiese e altri edifici religiosi, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie. Nelle attrezzature sanitarie sono ricomprese le opere, le costruzioni e gli impianti destinati allo smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e liquidi, alla bonifica di aree inquinate (art. 16, comma 8, T.U. Edilizia)
La quantificazione degli oneri dovuti è commisurata all’incidenza dei progettati interventi sul carico urbanistico.
Tale incidenza è stabilita, ai sensi del comma 4 dell’art. 16 del T.U. Edilizia, con deliberazione comunale in base alle tabelle parametriche che la Regione definisce per classi dei Comuni, in relazione:
a) all’ampiezza ed all’andamento demografico dei comuni;
b) alle caratteristiche geografiche dei comuni;
c) alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti;
d) ai limiti e rapporti minimi inderogabili fissati in applicazione dall’art. 41-quinquies, penultimo e ultimo comma, L. 17 agosto 1942, n. 1150, nonché delle leggi regionali;
d-bis) alla differenziazione tra gli interventi al fine di incentivare, in modo particolare nelle aree a maggiore densità del costruito, quelli di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), anziché quelli di nuova costruzione; d-ter) alla valutazione del maggior valore generato da interventi su aree o immobili in variante urbanistica, in deroga o con cambio di destinazione d’uso. Tale maggior valore, calcolato dall’amministrazione comunale, è suddiviso in misura non inferiore al 50 per cento tra il comune e la parte privata ed è erogato da quest’ultima al comune stesso sotto forma di contributo straordinario, che attesta l’interesse pubblico, in versamento finanziario, vincolato a specifico centro di costo per la realizzazione di opere pubbliche e servizi da realizzare nel contesto in cui ricade l’intervento, cessione di aree o immobili da destinare a servizi di pubblica utilità, edilizia residenziale sociale od opere pubbliche.
I Comuni, quindi, per la determinazione degli oneri in questione, devono provvedere sulla base dei criteri stabiliti dall’Ente Regione.
Nel caso di mancata definizione delle tabelle parametriche da parte della regione e fino alla definizione delle tabelle stesse, i comuni provvedono, in via provvisoria, con deliberazione del consiglio comunale.

Oneri e ristrutturazioni
Per quanto riguarda gli interventi di ristrutturazione vige il principio generale secondo il quale gli oneri di urbanizzazione vanno commisurati al carico urbanistico. In caso di ristrutturazione edilizia, pertanto, il pagamento degli oneri di urbanizzazione è dovuto solo nel caso in cui l’intervento abbia determinato un aumento del carico urbanistico.

Il costo di costruzione
La misura di questa voce del contributo è proporzionalmente parametrata sul costo di costruzione dell’edificio e viene determinata dalle Regioni in relazione alle caratteristiche della tipologia di immobile.
Si deve distinguere la realizzazione di nuovi edifici residenziali dagli interventi sugli edifici già esistenti.
In particolare, per i nuovi edifici l’entità del contributo è determinato periodica- mente dalle Regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l’edilizia agevolata (definiti dalle stesse regioni a norma della lett. g) del primo comma dell’art. 4, L. 5 agosto 1978, n. 457) e varia da un minimo del 20% al massimo del 50% di detto costo, in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni e della loro destinazione ed ubicazione.
Le regioni identificano le classi di edifici con caratteristiche superiori a quelle considerate nelle vigenti disposizioni di legge per l’edilizia agevolata, per le quali possono determinare maggiorazioni del costo di costruzione in misura non superiore al 50% a quello fissato per gli edifici aventi i requisiti di edilizia agevolata.
Nel periodo di vigenza delle determinazioni regionali che fissano l’entità del contributo, o nel caso di eventuale assenza di tali determinazioni, il costo di costruzione è adeguato annualmente, e autonomamente, in ragione dell’intervenuta variazione dei costi di costruzione accertata dall’Istituto nazionale di statistica (ISTAT) (art. 16, comma 9, T.U. Edilizia).
Quanto al contributo per gli interventi sugli edifici già esistenti, il costo di costruzione è di volta in volta determinato dal Comune in relazione al costo presunto degli interventi stessi sulla base del progetto presentato. (…)

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